【正文】 驗(yàn)還是不一樣的。綜合來看勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）是獨(dú)一無二的。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在遠(yuǎn)期這一地區(qū)尤其是泰國的度假客源市場(chǎng)的潛力將是不可估量的。基于前文對(duì)瀾湄次區(qū)域客源市場(chǎng)研究的結(jié)論以及昆曼大通道開通后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)這一地區(qū)的游客及第三國游客在2008年后將會(huì)有一個(gè)快速的增長(zhǎng)，從而成為勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）新興的客源市場(chǎng)。因此，隨著昆曼大通道的開通，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）極有機(jī)遇利用其原生態(tài)的自然人文優(yōu)勢(shì)拓展瀾湄次區(qū)域的“尋根游”市場(chǎng)。多數(shù)游客的旅游線路是先至曼谷，經(jīng)萬象至瑯勃拉邦，再去越南或者柬埔寨，也在一定程度上反映出了泰國在次區(qū)域中的重要地位。另一方面，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）地處熱帶，冬季與北方氣候形成了巨大反差，具備了開發(fā)成為避寒勝地的氣候條件，加之其濃郁的傣族文化氛圍和居住特色華東、華北相差較大，一旦條件成熟，將能對(duì)這部分地區(qū)度假游客形成全方位的吸引力。總體而言，對(duì)于傳統(tǒng)客源市場(chǎng)，開發(fā)新的旅游產(chǎn)品、提高服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范旅行社行為、維護(hù)旅游者權(quán)益是提高游客量的關(guān)鍵。 鑒于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）現(xiàn)階段及近期觀光市場(chǎng)仍然占有重要地位，而未來發(fā)展方向是休閑度假市場(chǎng)，本項(xiàng)目側(cè)重于休閑度假的市場(chǎng)定位。這一方面也表明勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在當(dāng)前已具備開拓觀光旅游以外的旅游市場(chǎng)環(huán)境和條件，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）有可能也應(yīng)該利用這種錯(cuò)位發(fā)展的策略來實(shí)現(xiàn)自身在版納州同類景區(qū)中的突破，同時(shí)休閑度假旅游也是一個(gè)極有盈利空間的旅游市場(chǎng)，有極大的開發(fā)價(jià)值。1）國內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)游客和本省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地洲游客是國內(nèi)最大的客源市場(chǎng)國內(nèi)游客主要集中在距離麗江相對(duì)較近的地區(qū)，如云南、四川；或者經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如華東地區(qū)和華北地區(qū)（北京、江蘇、浙江、上海等），兩者占到內(nèi)地游客數(shù)的50%多。5） 旅游資源分布集中，交通聯(lián)系欠便捷 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）自然人文旅游資源星羅棋布于瀾滄江沿線兩側(cè)和龍得湖沿岸，空間上較為集中，但現(xiàn)狀交通尚不太便捷，對(duì)于旅游資源的整合與開發(fā)有一定的影響。 麗江市游線（東部游線）：瀾滄江新大橋下游沿江兩岸—勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）勐侖鎮(zhèn)—湄公河境外區(qū)域；勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游線路規(guī)劃 根據(jù)以上分析和現(xiàn)狀調(diào)查，目前勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的旅游活動(dòng)以民族風(fēng)情園觀光為主，游客停留時(shí)間短暫，一般逗留不超過4個(gè)小時(shí)，從某種意義上說旅游組織主要是“過境游”。同時(shí)本項(xiàng)目的實(shí)施也為4A級(jí)景區(qū)納西園走旅游房地產(chǎn)發(fā)展之路做出有益的嘗試和探索。同時(shí)也充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的近期效益及遠(yuǎn)期發(fā)展，兩者兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展。麗江壩菩提島度假酒店：該酒店位于勐罕鎮(zhèn)龍得湖菩提島，與4A級(jí)旅游景區(qū)納西園隔湖相望。現(xiàn)公司員工160余人，85％以上具有大學(xué)本科以上文憑，是云南省第五大民營(yíng)企業(yè)。經(jīng)過近50年的發(fā)展和三代農(nóng)墾人的艱苦努力，現(xiàn)已將蠻荒、瘴癘之地變成了經(jīng)濟(jì)繁榮、職工安居樂業(yè)之所；將封閉、落后的邊塞變成了交通發(fā)達(dá)、物豐人旺的旅游勝地。59′之間，屬無量山脈南端，轄區(qū)跨瀾滄江兩岸，與緬甸接壤，東連基諾鄉(xiāng)，南接緬甸，西鄰南聯(lián)山，北靠小勐養(yǎng)。 旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)。 隨著昆曼高速公路的開通，麗江的旅游業(yè)將從大后方轉(zhuǎn)向國際旅游的前沿陣地，麗江旅游環(huán)線國際化的格局基本形成，麗江旅游業(yè)與各省、各地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，將轉(zhuǎn)變?yōu)閲H之間的競(jìng)爭(zhēng)。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，麗江房地產(chǎn)慢慢開始，并朝著良性的方向發(fā)展，麗江的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。 麗江是北回歸線上唯一僅存的綠洲，與泰國等東南亞國家有著一脈相承的傳統(tǒng)歷史文化。瀾滄江隨著昆曼高速公路的開通和瀾滄江瀾滄江由西向南穿壩而過，將轄區(qū)分為江南、江北兩部分，江南有三、四作業(yè)區(qū)，江北有一、二作業(yè)區(qū)、直屬分場(chǎng)、農(nóng)場(chǎng)職工醫(yī)院和麗江納西園，全場(chǎng)共36個(gè)橡膠生產(chǎn)隊(duì)，17個(gè)居民點(diǎn)，5個(gè)制膠廠。1999年，麗江壩農(nóng)場(chǎng)投資近5000萬元，開發(fā)的麗江納西園風(fēng)景區(qū)在云南、乃至全國都享有較高知名度。從1999年開始，**房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司在昆明成功開發(fā)了**工業(yè)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園等房地產(chǎn)項(xiàng)目。酒店按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)，曾聘請(qǐng)?zhí)﹪⒓涯染频旯芾砉具M(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1． 土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo) 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在被麗江市列入滄江新區(qū)分區(qū)五之前，國營(yíng)**農(nóng)場(chǎng)及勐罕鎮(zhèn)人民政府均委托云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行過勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的總體規(guī)劃，但沒有被正式批準(zhǔn)，而**集團(tuán)委托泰國KTGY做的麗江壩攀枝花林片區(qū)概念性規(guī)劃于2007年6月28日通過麗江市人民政府組織的專家征詢意見會(huì)，但也未最終確定。第二章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客量預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)背景《麗江傣族自治州旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2001—2020年）對(duì)版納州旅游市場(chǎng)的預(yù)測(cè)結(jié)果如下：2007—2015年麗江州旅游人數(shù)及收入預(yù)測(cè)（括號(hào)內(nèi)為實(shí)際值）《麗江“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》對(duì)麗江市十一五期間旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表勐罕鎮(zhèn)（2006—2020年）游客量預(yù)測(cè)由于缺乏鎮(zhèn)域范圍內(nèi)準(zhǔn)確的旅游人口統(tǒng)計(jì)資料，所以無法精確預(yù)測(cè)出勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的旅游人口數(shù)量，依據(jù)《云南省旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》、《麗江“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等相關(guān)上層次規(guī)劃以及類比勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）周邊城鎮(zhèn)的旅游發(fā)展規(guī)劃及其發(fā)展規(guī)模，根據(jù)麗江市的旅游人口發(fā)展預(yù)測(cè)，本次規(guī)劃把勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客的年均增長(zhǎng)率定為8%。在本次規(guī)劃中，我們對(duì)勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游資源進(jìn)行重新梳理整合，在保留優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，策劃了多個(gè)新興旅游產(chǎn)品，將原有局限于民族風(fēng)情園內(nèi)的旅游空間擴(kuò)展到整個(gè)勐罕鎮(zhèn)（麗江壩），既豐富了游客旅游體驗(yàn)，延長(zhǎng)了旅游時(shí)間，又間接提高了游客過夜率，為勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）發(fā)展多日游產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。旅游資源賣點(diǎn)分析 旅游資源的賣點(diǎn)主要表現(xiàn)在資源的獨(dú)特性方面，這種獨(dú)特性表現(xiàn)為在一定范圍內(nèi)較為獨(dú)特或具有唯一性。2）入境市場(chǎng) 海外游客在游客接待重量中所占比例較小，只占到20%不到。游客出行方式 在出行方式上，單位組織和旅行社組織在所有出游方式中占了80%，散客和單獨(dú)出游者只占了不到5%，這說明勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）目前只是州內(nèi)旅游線路中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，主要由州內(nèi)旅行社組織游客進(jìn)入，尚未直接面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)。此外，需要說明的是，由于地處版納州整體旅游發(fā)展環(huán)境中，本項(xiàng)目旅游目標(biāo)市場(chǎng)很大程度上將與勐罕鎮(zhèn)整體目標(biāo)客源市場(chǎng)捆綁（或互補(bǔ)），同時(shí)根據(jù)自身獨(dú)特因素確定自身客源市場(chǎng)。2）新興市場(chǎng)：華中、東北、西北地區(qū)客源市場(chǎng)華中、東北、西北等區(qū)域雖然有距離、交通和經(jīng)濟(jì)等方面的不利因素，但是由于麗江和這些區(qū)域在自然景觀上的截然不同，對(duì)這些地區(qū)的居民有著強(qiáng)烈的吸引力。潛力客源市場(chǎng)：華南地區(qū)客源市場(chǎng)與重點(diǎn)客源市場(chǎng)上所列出的地區(qū)相比，這部分地區(qū)雖然具備了較為成熟的經(jīng)濟(jì)條件，但是考慮到這部分地區(qū)大多數(shù)位于熱帶與接近熱帶的區(qū)域，因而與北方地區(qū)相比，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在自然其后方面的吸引力大大減弱，但民族村寨產(chǎn)品仍具有較大吸引力，故而將其列為潛力客源市場(chǎng)。 鑒于瀾湄次區(qū)域國家客源市場(chǎng)的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目在今后的發(fā)展中應(yīng)該抓住昆曼通道開通及勐罕鎮(zhèn)建設(shè)“大傣鄉(xiāng)”的難得機(jī)遇，加強(qiáng)與瀾湄次區(qū)域國家的旅游合作，并注意深化自身環(huán)境與特色產(chǎn)品的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)在“原始森林、植物集錦、民族風(fēng)貌和氣候”方面的比較優(yōu)勢(shì)，來分享“身邊”巨大的市場(chǎng)份額。 第四，氣候優(yōu)勢(shì) 據(jù)《麗江在瀾湄次區(qū)域旅游合作中的發(fā)展戰(zhàn)略》中的研究結(jié)果，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）和整個(gè)版納州在氣候上有比較優(yōu)勢(shì)（氣溫相對(duì)較低），而在文化上又與次區(qū)域地區(qū)聯(lián)系緊密，因此本項(xiàng)目針對(duì)中國北部和東南亞國家的高收入階層冬季和夏季前往勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）度假，以及商務(wù)、探親訪友的市場(chǎng)有一定潛力。 度假客源市場(chǎng)定位： 重點(diǎn)客源市場(chǎng)：港澳臺(tái)地區(qū) 港澳臺(tái)地區(qū)歷年來都始終占據(jù)著內(nèi)地入境休閑度假市場(chǎng)的極大份額。 第五節(jié) 項(xiàng)目旅游形象戰(zhàn)略通過將勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與周邊一些小鎮(zhèn)進(jìn)行比較，得出本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從而找準(zhǔn)本項(xiàng)目的形象定位。2）勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與昆曼公路上重要的境外小城鎮(zhèn)對(duì)比 08年昆曼公路的開通，為從泰國到中國提供了一條很便捷的通道。而且對(duì)于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）來說，它既有神奇的熱帶雨林，又有豐富多彩的傣族貝葉文化，能給游客提供不同的旅行體驗(yàn)。而以環(huán)抱龍得湖的民族風(fēng)情園作為主打的觀光型旅游產(chǎn)品的勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）則是獨(dú)一無二的環(huán)湖而建的城市。此類客戶的消費(fèi)敏感因素主要是購買決策成功感（他們相信自己的判斷，并對(duì)預(yù)期有較為主觀的預(yù)測(cè)，注重看項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)格比，購買決策理性），在進(jìn)行銷售推廣時(shí)，需要重點(diǎn)注意考慮客戶的購買動(dòng)機(jī)，購買動(dòng)機(jī)選擇性進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值講解。計(jì)算如下：成本加成定價(jià)法只考慮成本，沒有結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，在得出成本加成單價(jià)后還需要結(jié)合市場(chǎng)情況分析此價(jià)格的市場(chǎng)接受性，避免出現(xiàn)有價(jià)無市導(dǎo)致銷售不暢進(jìn)而影響項(xiàng)目成功。保守估計(jì)我們判定項(xiàng)目市場(chǎng)接受的基本價(jià)格為4112元/平米。本項(xiàng)目將結(jié)合“低開高走”和“波浪螺旋”兩種策略來最大限度的提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。南北最大縱距為112公里，東西最大橫距98公里，總面積6958平方公里。麗江壩片區(qū)位于勐罕鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐地。降水量年均1200—1600毫米，雨量充沛，%，植被多為熱帶雨林和季雨林，年均日照1800—2200小時(shí)，年太陽輻射點(diǎn)量為120—130千卡，風(fēng)向主要為東南、西南風(fēng)，—，靜風(fēng)頻率為71%。斷面多向西傾，傾斜達(dá)75度，是地震活動(dòng)性強(qiáng)烈的斷裂。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫四座：曼嶺水庫，庫容780萬立方米；曼桂一水庫，庫容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫，庫容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫，庫容200萬立方米，灌溉面積1500畝。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年末，㎡。勐罕鎮(zhèn)域內(nèi)世居著傣族、哈尼族、拉祜族、布朗族，%，%。而竹樓是傣族人因地制宜創(chuàng)造出的一種特殊形式的民居。橡膠種植及初加工是目前勐罕鎮(zhèn)主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，干膠產(chǎn)量達(dá)7195噸。 城鎮(zhèn)發(fā)展定位麗江市城市定位：熱帶風(fēng)光、民族風(fēng)情濃郁的國際化生態(tài)旅游城市，依托大西南，面向東南亞的瀾滄江—湄公河次區(qū)域水電工業(yè)中心，水陸空口岸貿(mào)易中心，國際旅游度假中心。麗江市目前已經(jīng)開通了與東五國的水陸空交通通道；2004年瀾滄江—湄公河流域國這共同簽署了中國與東盟六國瀾滄江—湄公河開通航運(yùn)的協(xié)訂和中泰果蔬貿(mào)易零關(guān)稅協(xié)訂等。在麗江州“十五”發(fā)展規(guī)劃綱要中要求：加快城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)程，擬將麗江建成云南省連接?xùn)|南亞國際大通道的邊境口岸中心城市和現(xiàn)代化國際旅游城市；將勐海、勐臘二縣按政治、文化中心城鎮(zhèn)的要求布局發(fā)展；把麗江壩(勐罕鎮(zhèn))、勐侖鎮(zhèn)建成全州的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)和旅游城鎮(zhèn)；把打洛、磨憨、關(guān)累、大勐龍四鎮(zhèn)建成邊境口岸重鎮(zhèn)。是全天候旅游度假觀光區(qū)。周圍山青水綠，無工業(yè)污染。震中就在斷裂帶上。局部地段夾有淤泥質(zhì)粘土或砂土。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國境外）稱湄公河，流入印度洋。全市年平均降雨量12001700㎜；風(fēng)向多東南風(fēng)和西南風(fēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年末，㎡。（4）空調(diào)及供熱本項(xiàng)目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時(shí)回收廢熱、加熱洗浴用水。努力把建筑風(fēng)格與傣泰文化結(jié)合起來。第三節(jié) 建筑特征與結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目地處國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)麗江壩，是集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。2）排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。生活污水處理按以下流程進(jìn)行：污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。變電房接地電阻R≤10Ω。防洪排水：本項(xiàng)目地處壩區(qū)，雨量充沛，項(xiàng)目的開發(fā)必須考慮在暴雨來臨時(shí)對(duì)地面溪流作有組織地排放，不造成水土流失，不使場(chǎng)地積水。生活污水經(jīng)有動(dòng)力污水處理裝置處理達(dá)到G2＃89782002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近無名小溪中，另一部分再經(jīng)深化處理后用于澆灑道路綠化。鋁合金窗、高級(jí)木門，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)古建式裝飾，一層地面貼高檔大理石，墻面乳膠漆，大門為高級(jí)大理石貼面，大堂柱面為高級(jí)木雕裝飾；二、三層和四層地面鋪地毯，墻面貼墻紙。設(shè)計(jì)采用中式別墅與徽派建筑相結(jié)合，互為補(bǔ)充，互相融合的設(shè)計(jì)手法，把泰式別墅內(nèi)斂的院落式布局要素與傣式建筑的門柱、黛瓦、大屋頂相揉合，形成乍新還舊的獨(dú)具特色的新風(fēng)格。，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時(shí)”。第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則“傣族人家”為設(shè)計(jì)目的，營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代“桃花源”麗江壩旅游休閑度假項(xiàng)目。％，；全市農(nóng)民年人均純收入2280元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)7737元。勐罕鎮(zhèn)氣候?qū)儆诒眮啛釒Ш湍蟻啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候，兼有大陸性氣候和海洋性氣候特點(diǎn)。目前常年可通行100噸級(jí)船舶。據(jù)本地經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料推斷此層下801003＃M即進(jìn)入中風(fēng)化帶。總體地形起伏，地勢(shì)由南向北逐漸升高。位于西南與勐海接壤的路南山，是該區(qū)域的最高山，海拔2196m，該區(qū)域最低點(diǎn)位于東南部瀾滄江與南阿河匯合處，海拔485m，與最高點(diǎn)相對(duì)高差為1711m，地貌類型為山原地和山間盆地。正在規(guī)劃的麗江市至勐罕鎮(zhèn)連接昆曼高速公路的二級(jí)公路距離項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)約8公里，公路起于麗江市江北，止于麗江壩五鄉(xiāng)，全長(zhǎng)40公里，途經(jīng)勐罕鎮(zhèn)及41＃級(jí)景區(qū)—納西園(年均游客100萬人次左右)，是勐罕鎮(zhèn)聯(lián)系麗江市的主要通道。綜上所述：項(xiàng)目建設(shè)的區(qū)位環(huán)境、資源條件、政策環(huán)境、地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化背景等均為項(xiàng)目建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)條件。2006年將通車投入運(yùn)行的昆—曼公路的國內(nèi)段(昆明—磨憨)及2007年將啟動(dòng)的泛亞鐵路中線玉溪—磨憨段建設(shè)工程必將極大地改善麗江的交通狀況，從而消除多年來制約我州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸。人說：“不到麗江壩，等于沒到過麗江”麗江壩不僅氣候宜人、風(fēng)景秀麗，更重要的是麗江壩是麗江自然風(fēng)光與傣民族文化的縮影，它集中體現(xiàn)了貝葉文化的方方面面。2004年末，公有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)5家，集體企業(yè)和聯(lián)辦企業(yè)28家，個(gè)體企業(yè)367家，股份制企業(yè)兩家，從業(yè)人員達(dá)1628人，2004年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總收入為9637萬元，2005年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總收入為11280萬元。 竹樓通風(fēng)、涼快、清潔、明亮，又可以防備野獸的襲擊，十分安全。直到1949年，傣族、哈尼族等處于以傣族土司為代表的封建領(lǐng)主經(jīng)濟(jì)階段