【正文】 還款方式。截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。初步統(tǒng)計，%，%；%，%，外貿出口增長22%，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)20萬人，；%；%，%。各級政府認真執(zhí)行人大及其常委會決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會監(jiān)督。建立了農村特困醫(yī)療救助制度。I. 緊貼民心辦了一批實事。區(qū)縣文化體育設施建設有長足進展。取得家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機“通芯一號”芯片等一批具有國際先進水平的科技成果。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。G. 改革開放取得重大進展?！笆濉焙笕?，庫區(qū)15個淹沒區(qū)縣總體經濟增長速度超過某市平均水平。糧食總產量恢復到歷史較好水平。建成長江、嘉陵江大橋16座。非公有制經濟迅速崛起，實現(xiàn)增加值比重由35%提高到51%。初步統(tǒng)計，“十五”期間某市地區(qū)生產總值年均增長11%，高于“九五”，2005年達到3100億元，其中工業(yè)增加值達到1050億元，均比2000年接近翻一番。4) 規(guī)劃總體布局與分期建設計劃已得到某市規(guī)劃國土局南岸分局的認可。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項目的啟動資金。通過這種方式，某市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。n 政府市場規(guī)范措施市政府采取了一系列規(guī)范市場的措施。居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人， 總建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑設計考慮地上33層，地下3層。房地產開發(fā)項目工程可行性研究報告目 錄一、項目總論 項目背景 項目名稱 開發(fā)公司 研究工作依據(jù) 項目建設規(guī)模和內容二、項目投資環(huán)境和市場研究 2006年政策環(huán)境 未來規(guī)劃： 2006年南岸區(qū)房地產開發(fā)形勢展望三、項目分析及評價、地勢四、市場定位及項目評估五、項目開發(fā)建設進度安排六、投資估算與資金籌措七、銷售及經營收益測定 5現(xiàn)金流量分析八、財務與敏感性分析：：：九、可行性研究結論與建議一、項目總論 項目背景 項目名稱本項目總體工程命名為：某市“某地上一層設計為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點等公共設施，同時設計適當?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設計為住宅。首先，控制好土地源頭，從土地進行合理規(guī)劃和嚴格審批制度等方面著手，并而加大對房地產市場的管理力度。n 市場發(fā)展前景最近幾年，某GDP平均增幅都在10%以上，財政收入的年均增長幅超過了30%，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長11%，為住房改善型需求提供了有力的經濟支撐。2) 2006年11月向申請商業(yè)銀行固定資產開發(fā)專項貸款2000萬元，2007年1月初可獲得銀行貸款。5) 項目用地的地質穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場地。按常住人口計算，人均地區(qū)生產總值接近1400美元。%%。信息基礎設施處于西部領先水平。農村基層服務體系建設得到加強。F. 生態(tài)環(huán)境質量趨于改善。國有企業(yè)股份制改革大步推進，股份制企業(yè)占比已超過70%。把發(fā)展開放型經濟提升到戰(zhàn)略高度。初步具備乘用車自主開發(fā)能力。廣播電視“村村通”工程成效顯著。城鄉(xiāng)居民生活明顯改善，2005年城市居民人均可支配收入達到10240元，農村居民人均純收入達到2785元，分別比2000年增長66%和47%。農村絕對貧困人口五年累計減少80余萬。出臺了市政府重大決策程序規(guī)定，實施了行政首長問責、行政決策聽證、政務信息公開和規(guī)范性文件審查四項制度。特別要提到的是，第五屆亞太城市市長峰會取得了圓滿成功。【房貸改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務?！镜谌渭酉ⅰ繌?006年4月28日起，%%，%%。加強建設項目用地預審、新增建設用地的審查報批和批后檢查；停止別墅類用地供應；加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房的土地供應將是今年土地調控的重點。別墅類土地的停止供應也將預示著市場上別墅類項目的供應量減少，使目前的別墅項目成為稀缺資源，而其價格也會有所上揚。對于房地產市場來說，房地產開發(fā)成本雖然會因此提高，但其所占比例較低，不會對房價產生影響。點評：此舉的執(zhí)行表明我國將進一步加強和規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的稅收征管?！竟?jié)能執(zhí)行新規(guī)定】建設部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2005年1月1日起開始實施。江北、九龍坡、渝北、%。特征二：—4月某市場仍以居住地為主，土地、房屋供應結構將進一步優(yōu)化。本屆房交會參展商品房面積達2645萬平方米，其中可售的住宅面積845萬平方米，非住宅246萬平方米。b) —4月某市房地產需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項調查）特征一：江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費者購房的首選區(qū)域。其中7090平方米的面積比重最大。3′14″— 106186。 丘陵：主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽7個鎮(zhèn)及沿江7個街道，一般海拔在200300米之間；216。 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢礦產資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，；216。 ，其中雞冠石至文峰一線最豐富。另外渝懷、渝黔鐵路在南岸均設有站點。 海峽路：連接四公里和鵝公巖大橋的快速通道。 某長江索道、南山旅游索道為市民和旅客提供了便捷通道并塑造了城市新景觀；216。 遷出水泥廠等重污染企業(yè)，加快基礎建設步伐；216。 即將啟動南坪中心轉盤改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設，一是路網(wǎng)規(guī)劃形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，%，基本消除等外級公路；二是公交建設形成區(qū)域公交和區(qū)間達運量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達80%；三是軌道3號線、4號線、6號線、8號線、9號線與環(huán)線構成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設南坪等7個重要站點；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長江水岸線上共建6座旅游客運、環(huán)保與貨運碼頭；五是客貨運站規(guī)劃，包括4個登記客運站點，1個簡易站，32個招呼站，1個物流基地1個，3個貨物流通中心，2個聯(lián)運貨運站。投資者在經過一段時期的觀望后，對國家宏觀調控政策逐步適應，并及時調整投資方向及策略，從第二季度起，南岸區(qū)房地產開發(fā)投資增幅逐步回升，%，2. 住宅投資總量保持高速增長，辦公樓投資下滑較大2005年，南岸區(qū)房地產開發(fā)投資中，%，%；，%；，%。4. 商品房市場需求旺盛，銷售面積居全市第二位2005年，居全市第二位（僅次于渝北區(qū)），居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成南岸區(qū)房地產企業(yè)的資金積壓、周轉困難，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來一定的金融風險。 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離；216。 四周臟亂差216。朝天門長江大橋橋梁交通：陽光100國際新城向北1公里，2006年前完工的朝天門長江大橋連通南北兩區(qū)。總建筑面積達15萬方，建筑風格現(xiàn)代典雅，由5棟高層排列式組成，樓宇間距合理，動靜分區(qū)；25000平米的綠化景觀，綠意蔥蘢，曲徑通幽；游泳池等健康配套設施齊全，令生活品質大為提升。彈子石是居家、商務的必爭之地。建筑設計:澳大利亞澳馳景觀設計:美國AAM/天域園林交通：304專線、321路、320路、323路、385路、363路、373路、338路小區(qū)內部配套:社區(qū)配置多樣的街區(qū)商業(yè)形態(tài)，規(guī)劃引入汽車美容、品牌餐飲、品牌服裝專賣店，及茶吧、咖啡廳、書吧等休閑型社區(qū)服務類商業(yè)。小戶型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少。1520萬方的物業(yè)占1/4，說明南岸區(qū)目前的房地產開發(fā)以中小型物業(yè)為主；不過開發(fā)總建筑面積大于20萬平方米的物業(yè)也有3個，開發(fā)量占了一成的比例，從整個某房地產市場看，南岸區(qū)也將成為大體量樓盤分布較多的區(qū)域之一。在政府引導、市場機制的調節(jié)下，有效控制房價過快上漲；進一步優(yōu)化住房供給結構，加大經濟適用房及中低價位的普通住房的開發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實際利用率。三通本地塊屬于建成多年的老城區(qū)，未發(fā)現(xiàn)不良地質問題，屬于可建設用地。又據(jù)某市建設委員會重建委[1993]223號文，建設部建抗[1993]275號文及城抗[1984]267號文的要求，對基本烈度為6度地區(qū)的省會和市區(qū)人口在百萬以上的城市，位于市區(qū)的生命線工程及重要工程提高一度設防。u 產品優(yōu)勢“某機遇分析（O）u 2005年后，主城區(qū)地段好生活方便的中型樓盤被市場普遍接受。玉皇冠”項目規(guī)劃建設用地約10畝，居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人，建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑容積率和覆蓋率高，東依某著名的南山風景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，為達到地標性建和最大程度利用景觀，給規(guī)劃設計人員限制了很大發(fā)揮空間。我們通過大量的市場調查，結合“某五、項目開發(fā)建設進度安排目前本項目已通過某市規(guī)劃局進行立項，總體規(guī)劃方案已全部完成，相關工程計劃如下：2006年6月2006 年底，項目上所有建筑動遷完畢；2007年1月—2008年底，項目主體竣工(工期為兩年)；2007年5月初—主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月—2008年7月，項目主要銷售期(15個月)；2008年8月— 項目后期尾盤銷售。3) 其余不足部分5197萬元，計劃通過項目營銷資金來進行籌措。七、銷售及經營收益測定“某序號項目單位售價 （元∕㎡）面積（㎡）總金額（萬元）備注一F1－F33320040953該銷售價是2006年5月彈子石地區(qū)均價交通局還房17505000875二商業(yè)用房首層門面或商場　　　　F2商場　　　　F1商場　　　　小計　　　　三車位F1F380000元∕個120個960　　　　　出租四銷售合計　　14940出售車位　　　車位不售“某某某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的“某玉皇冠”建設工程施工橫道序號任務名稱某玉皇冠”項目的建設功能目標定位為具有居住、投資、商務等功能，為購房者提供一個全身心放松的純居住社區(qū)。戶型設計考慮當?shù)厥袌鲶w系，主要設計為中小戶型，套內面積在50平方米至100平方米之間，在頂層適當設計少量的大戶型，以此達到戶型產品的多樣化，增加產品對市場的適應性，減小投資風險。u 2005年主城放慢拆遷后，到最近政府大力加強了主城改造速度。項目建筑單體設計采用了類似“雙塔”的設計手法和簡潔的現(xiàn)代風格，線條流暢俊朗，,隱寓某雙喜慶的含義,再加上364米的標高，氣勢恢弘，建筑本身的標志性現(xiàn)露無遺。某作為中國第七大工業(yè)城市，空氣污染較為嚴重。本項目為住宅小區(qū)，為了達到良好的居住環(huán)境，針對夏季炎熱的情況應作重點考慮，通過植物的合理搭配，朝向及戶型的較好確定進行適當?shù)恼{節(jié)。展望2006年，南岸區(qū)房地產企業(yè)將會進一步適應國家調控措施、洞察市場信息，及時把握有利時機，促使南岸區(qū)2006年房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。價格南岸區(qū)樓盤均價主要集中在30005000元/平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近八成的比例；從上圖中可經看出25003500和35004500的物業(yè)所占比例最大，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。評述：南岸區(qū)樓盤中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計占七成以上的比例；純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經典、泰正麗甸園、左岸陽光、陽光100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風綠苑、東海長洲、陽光匯、浪高國際會展中心、文韻江南等項目；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家3個；其中中天本地較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學府大道69號）、天龍（長青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團首個跨區(qū)域項目江南楓庭在南岸也取得不錯成績。文韻江南在原南岸區(qū)文化館舊址上拔地而起，雄踞彈子石CDB核心王者之地。全部戶型均為景觀+生活雙陽臺設計，生活起居更方便。隧道交通：2008年貫通的兩江隧道沿江底而過，江底形成樞紐轉盤，連通兩江三岸。 商業(yè)以及生活配套設施偏弱。 眾多國際知名企業(yè)的入駐給南岸區(qū)市場帶來了較大的商機，并吸引越來越多的商業(yè)企業(yè)進駐南岸區(qū)；216。： 南岸區(qū)未來的產品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，面積在70120平方米的戶型最有市場；產品形態(tài)將更為豐富，中心區(qū)仍以高層為主，其他區(qū)域小高層建筑相對較多，多層、別墅類低密度物業(yè)不會有太大變化，與目前基本持平。從不同類型來看，；。按用途分，%，%；，%。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依某著名的南山風景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 以“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”為宣傳的口號；216。公交線路：1）區(qū)內線路304：南 坪——彈子石 305：龍職中——上新街 307：南 坪——回龍灣373：南坪中學——彈子石 381：南 坪——銅元局 384：上新街——南 山2）至渝中區(qū)302：南 泉——五一路 306：南 坪——較場口 321：彈子石——新華路361：麥德龍——解放碑 363：彈子石——兩路口 372：大石路——朝天門382：五公里——朝天門 383：老 廠——五一路 810：七小區(qū)—