【正文】 還款方式。截至2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。初步統(tǒng)計(jì)，%，%；%，%，外貿(mào)出口增長(zhǎng)22%，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)20萬人，；%；%，%。各級(jí)政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會(huì)決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會(huì)監(jiān)督。建立了農(nóng)村特困醫(yī)療救助制度。I. 緊貼民心辦了一批實(shí)事。區(qū)縣文化體育設(shè)施建設(shè)有長(zhǎng)足進(jìn)展。取得家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)“通芯一號(hào)”芯片等一批具有國(guó)際先進(jìn)水平的科技成果。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。G. 改革開放取得重大進(jìn)展?！笆濉焙笕?，庫(kù)區(qū)15個(gè)淹沒區(qū)縣總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過某市平均水平。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好水平。建成長(zhǎng)江、嘉陵江大橋16座。非公有制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實(shí)現(xiàn)增加值比重由35%提高到51%。初步統(tǒng)計(jì)，“十五”期間某市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11%，高于“九五”，2005年達(dá)到3100億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到1050億元，均比2000年接近翻一番。4) 規(guī)劃總體布局與分期建設(shè)計(jì)劃已得到某市規(guī)劃國(guó)土局南岸分局的認(rèn)可。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。通過這種方式，某市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。n 政府市場(chǎng)規(guī)范措施市政府采取了一系列規(guī)范市場(chǎng)的措施。居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人， 總建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑設(shè)計(jì)考慮地上33層，地下3層。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 開發(fā)公司 研究工作依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2006年政策環(huán)境 未來規(guī)劃： 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)展望三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)、地勢(shì)四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排六、投資估算與資金籌措七、銷售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定 5現(xiàn)金流量分析八、財(cái)務(wù)與敏感性分析：：：九、可行性研究結(jié)論與建議一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目總體工程命名為：某市“某地上一層設(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施，同時(shí)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計(jì)為住宅。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。n 市場(chǎng)發(fā)展前景最近幾年，某GDP平均增幅都在10%以上，財(cái)政收入的年均增長(zhǎng)幅超過了30%，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。2) 2006年11月向申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)貸款2000萬元，2007年1月初可獲得銀行貸款。5) 項(xiàng)目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場(chǎng)地。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近1400美元。%%。信息基礎(chǔ)設(shè)施處于西部領(lǐng)先水平。農(nóng)村基層服務(wù)體系建設(shè)得到加強(qiáng)。F. 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量趨于改善。國(guó)有企業(yè)股份制改革大步推進(jìn)，股份制企業(yè)占比已超過70%。把發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)提升到戰(zhàn)略高度。初步具備乘用車自主開發(fā)能力。廣播電視“村村通”工程成效顯著。城鄉(xiāng)居民生活明顯改善，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到10240元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2785元，分別比2000年增長(zhǎng)66%和47%。農(nóng)村絕對(duì)貧困人口五年累計(jì)減少80余萬。出臺(tái)了市政府重大決策程序規(guī)定，實(shí)施了行政首長(zhǎng)問責(zé)、行政決策聽證、政務(wù)信息公開和規(guī)范性文件審查四項(xiàng)制度。特別要提到的是，第五屆亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)取得了圓滿成功?！痉抠J改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。【第三次加息】從2006年4月28日起，%%，%%。加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、新增建設(shè)用地的審查報(bào)批和批后檢查；停止別墅類用地供應(yīng)；加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)將是今年土地調(diào)控的重點(diǎn)。別墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場(chǎng)上別墅類項(xiàng)目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項(xiàng)目成為稀缺資源，而其價(jià)格也會(huì)有所上揚(yáng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會(huì)因此提高，但其所占比例較低，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。點(diǎn)評(píng)：此舉的執(zhí)行表明我國(guó)將進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管?！竟?jié)能執(zhí)行新規(guī)定】建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2005年1月1日起開始實(shí)施。江北、九龍坡、渝北、%。特征二：—4月某市場(chǎng)仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。本屆房交會(huì)參展商品房面積達(dá)2645萬平方米，其中可售的住宅面積845萬平方米，非住宅246萬平方米。b) —4月某市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項(xiàng)調(diào)查）特征一：江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費(fèi)者購(gòu)房的首選區(qū)域。其中7090平方米的面積比重最大。3′14″— 106186。 丘陵：主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽7個(gè)鎮(zhèn)及沿江7個(gè)街道，一般海拔在200300米之間；216。 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，；216。 ，其中雞冠石至文峰一線最豐富。另外渝懷、渝黔鐵路在南岸均設(shè)有站點(diǎn)。 海峽路：連接四公里和鵝公巖大橋的快速通道。 某長(zhǎng)江索道、南山旅游索道為市民和旅客提供了便捷通道并塑造了城市新景觀；216。 遷出水泥廠等重污染企業(yè)，加快基礎(chǔ)建設(shè)步伐；216。 即將啟動(dòng)南坪中心轉(zhuǎn)盤改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設(shè)，一是路網(wǎng)規(guī)劃形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，%，基本消除等外級(jí)公路；二是公交建設(shè)形成區(qū)域公交和區(qū)間達(dá)運(yùn)量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達(dá)80%；三是軌道3號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線與環(huán)線構(gòu)成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設(shè)南坪等7個(gè)重要站點(diǎn)；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長(zhǎng)江水岸線上共建6座旅游客運(yùn)、環(huán)保與貨運(yùn)碼頭；五是客貨運(yùn)站規(guī)劃，包括4個(gè)登記客運(yùn)站點(diǎn)，1個(gè)簡(jiǎn)易站，32個(gè)招呼站，1個(gè)物流基地1個(gè)，3個(gè)貨物流通中心，2個(gè)聯(lián)運(yùn)貨運(yùn)站。投資者在經(jīng)過一段時(shí)期的觀望后，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時(shí)調(diào)整投資方向及策略，從第二季度起，南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升，%，2. 住宅投資總量保持高速增長(zhǎng)，辦公樓投資下滑較大2005年，南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%；，%。4. 商品房市場(chǎng)需求旺盛，銷售面積居全市第二位2005年，居全市第二位（僅次于渝北區(qū)），居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的資金積壓、周轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離；216。 四周臟亂差216。朝天門長(zhǎng)江大橋橋梁交通：陽光100國(guó)際新城向北1公里，2006年前完工的朝天門長(zhǎng)江大橋連通南北兩區(qū)?？偨ㄖ娣e達(dá)15萬方，建筑風(fēng)格現(xiàn)代典雅，由5棟高層排列式組成，樓宇間距合理，動(dòng)靜分區(qū)；25000平米的綠化景觀，綠意蔥蘢，曲徑通幽；游泳池等健康配套設(shè)施齊全，令生活品質(zhì)大為提升。彈子石是居家、商務(wù)的必爭(zhēng)之地。建筑設(shè)計(jì):澳大利亞澳馳景觀設(shè)計(jì):美國(guó)AAM/天域園林交通：304專線、321路、320路、323路、385路、363路、373路、338路小區(qū)內(nèi)部配套:社區(qū)配置多樣的街區(qū)商業(yè)形態(tài)，規(guī)劃引入汽車美容、品牌餐飲、品牌服裝專賣店，及茶吧、咖啡廳、書吧等休閑型社區(qū)服務(wù)類商業(yè)。小戶型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少。1520萬方的物業(yè)占1/4，說明南岸區(qū)目前的房地產(chǎn)開發(fā)以中小型物業(yè)為主；不過開發(fā)總建筑面積大于20萬平方米的物業(yè)也有3個(gè)，開發(fā)量占了一成的比例，從整個(gè)某房地產(chǎn)市場(chǎng)看，南岸區(qū)也將成為大體量樓盤分布較多的區(qū)域之一。在政府引導(dǎo)、市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，有效控制房?jī)r(jià)過快上漲；進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的普通住房的開發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實(shí)際利用率。三通本地塊屬于建成多年的老城區(qū)，未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)問題，屬于可建設(shè)用地。又據(jù)某市建設(shè)委員會(huì)重建委[1993]223號(hào)文，建設(shè)部建抗[1993]275號(hào)文及城抗[1984]267號(hào)文的要求，對(duì)基本烈度為6度地區(qū)的省會(huì)和市區(qū)人口在百萬以上的城市，位于市區(qū)的生命線工程及重要工程提高一度設(shè)防。u 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)“某機(jī)遇分析（O）u 2005年后，主城區(qū)地段好生活方便的中型樓盤被市場(chǎng)普遍接受。玉皇冠”項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人，建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑容積率和覆蓋率高，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，為達(dá)到地標(biāo)性建和最大程度利用景觀，給規(guī)劃設(shè)計(jì)人員限制了很大發(fā)揮空間。我們通過大量的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合“某五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排目前本項(xiàng)目已通過某市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，相關(guān)工程計(jì)劃如下：2006年6月2006 年底，項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢；2007年1月—2008年底，項(xiàng)目主體竣工(工期為兩年)；2007年5月初—主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月—2008年7月，項(xiàng)目主要銷售期(15個(gè)月)；2008年8月— 項(xiàng)目后期尾盤銷售。3) 其余不足部分5197萬元，計(jì)劃通過項(xiàng)目營(yíng)銷資金來進(jìn)行籌措。七、銷售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定“某序號(hào)項(xiàng)目單位售價(jià) （元∕㎡）面積（㎡）總金額（萬元）備注一F1－F33320040953該銷售價(jià)是2006年5月彈子石地區(qū)均價(jià)交通局還房17505000875二商業(yè)用房首層門面或商場(chǎng)　　　　F2商場(chǎng)　　　　F1商場(chǎng)　　　　小計(jì)　　　　三車位F1F380000元∕個(gè)120個(gè)960　　　　　出租四銷售合計(jì)　　14940出售車位　　　車位不售“某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“某玉皇冠”建設(shè)工程施工橫道序號(hào)任務(wù)名稱某玉皇冠”項(xiàng)目的建設(shè)功能目標(biāo)定位為具有居住、投資、商務(wù)等功能，為購(gòu)房者提供一個(gè)全身心放松的純居住社區(qū)。戶型設(shè)計(jì)考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)體系，主要設(shè)計(jì)為中小戶型，套內(nèi)面積在50平方米至100平方米之間，在頂層適當(dāng)設(shè)計(jì)少量的大戶型，以此達(dá)到戶型產(chǎn)品的多樣化，增加產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性，減小投資風(fēng)險(xiǎn)。u 2005年主城放慢拆遷后，到最近政府大力加強(qiáng)了主城改造速度。項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)采用了類似“雙塔”的設(shè)計(jì)手法和簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格，線條流暢俊朗，,隱寓某雙喜慶的含義,再加上364米的標(biāo)高，氣勢(shì)恢弘，建筑本身的標(biāo)志性現(xiàn)露無遺。某作為中國(guó)第七大工業(yè)城市，空氣污染較為嚴(yán)重。本項(xiàng)目為住宅小區(qū)，為了達(dá)到良好的居住環(huán)境，針對(duì)夏季炎熱的情況應(yīng)作重點(diǎn)考慮，通過植物的合理搭配，朝向及戶型的較好確定進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。展望2006年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)進(jìn)一步適應(yīng)國(guó)家調(diào)控措施、洞察市場(chǎng)信息，及時(shí)把握有利時(shí)機(jī)，促使南岸區(qū)2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。價(jià)格南岸區(qū)樓盤均價(jià)主要集中在30005000元/平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類型的樓盤合計(jì)占了近八成的比例；從上圖中可經(jīng)看出25003500和35004500的物業(yè)所占比例最大，說明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計(jì)占七成以上的比例；純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經(jīng)典、泰正麗甸園、左岸陽光、陽光100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風(fēng)綠苑、東海長(zhǎng)洲、陽光匯、浪高國(guó)際會(huì)展中心、文韻江南等項(xiàng)目；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家3個(gè)；其中中天本地較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學(xué)府大道69號(hào)）、天龍（長(zhǎng)青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團(tuán)首個(gè)跨區(qū)域項(xiàng)目江南楓庭在南岸也取得不錯(cuò)成績(jī)。文韻江南在原南岸區(qū)文化館舊址上拔地而起，雄踞彈子石CDB核心王者之地。全部戶型均為景觀+生活雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，生活起居更方便。隧道交通：2008年貫通的兩江隧道沿江底而過，江底形成樞紐轉(zhuǎn)盤，連通兩江三岸。 商業(yè)以及生活配套設(shè)施偏弱。 眾多國(guó)際知名企業(yè)的入駐給南岸區(qū)市場(chǎng)帶來了較大的商機(jī)，并吸引越來越多的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐南岸區(qū)；216。： 南岸區(qū)未來的產(chǎn)品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，面積在70120平方米的戶型最有市場(chǎng)；產(chǎn)品形態(tài)將更為豐富，中心區(qū)仍以高層為主，其他區(qū)域小高層建筑相對(duì)較多，多層、別墅類低密度物業(yè)不會(huì)有太大變化，與目前基本持平。從不同類型來看，；。按用途分，%，%；，%。本地塊北瞰滾滾而來的長(zhǎng)江，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 以“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”為宣傳的口號(hào)；216。公交線路：1）區(qū)內(nèi)線路304：南 坪——彈子石 305：龍職中——上新街 307：南 坪——回龍灣373：南坪中學(xué)——彈子石 381：南 坪——銅元局 384：上新街——南 山2）至渝中區(qū)302：南 泉——五一路 306：南 坪——較場(chǎng)口 321：彈子石——新華路361：麥德龍——解放碑 363：彈子石——兩路口 372：大石路——朝天門382：五公里——朝天門 383：老 廠——五一路 810：七小區(qū)—