【正文】 “通芯一號”芯片等一批具有國際先進(jìn)水平的科技成果。務(wù)實推進(jìn)渝港“9+1”、渝澳“8+1”經(jīng)貿(mào)合作。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。完成某市商業(yè)銀行和國際信托投資公司增資擴股、西南證券重組、區(qū)縣信用聯(lián)社統(tǒng)一法人改革改制。G. 改革開放取得重大進(jìn)展。建成一批污水處理廠和垃圾處理場，庫區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。“十五”后三年，庫區(qū)15個淹沒區(qū)縣總體經(jīng)濟增長速度超過某市平均水平。進(jìn)城務(wù)工人員的管理和服務(wù)工作有所改善。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好水平。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使某更加絢麗多彩。建成長江、嘉陵江大橋16座。全面完成“8小時某”通達(dá)工程，基本完成“半小時主城”暢通工程。非公有制經(jīng)濟迅速崛起，實現(xiàn)增加值比重由35%提高到51%。金融機構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加1倍多。初步統(tǒng)計，“十五”期間某市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11%，高于“九五”，2005年達(dá)到3100億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到1050億元，均比2000年接近翻一番。玉皇冠”工程的順利實施。4) 規(guī)劃總體布局與分期建設(shè)計劃已得到某市規(guī)劃國土局南岸分局的認(rèn)可。1) 宏觀市場前景樂觀，項目用地所在的南岸彈子石規(guī)劃中的CBD。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項目的啟動資金。目前本項目已通過某市規(guī)劃局進(jìn)行立項，總體規(guī)劃方案已全部完成，即：時間段工作內(nèi)容2006年6月2006年底，項目上所有建筑動遷完畢；2007年1月2008年底項目主體竣工2007年5月初主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月—2008年7月項目主要銷售期2008年8月項目后期尾盤銷售A. 投資估算根據(jù)《玉皇冠大廈策劃方案》的相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計說明，參考某市現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般造價標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟評價方法，“某通過這種方式，某市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。目前，某市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，某市爛尾樓的處理做得更好。n 政府市場規(guī)范措施市政府采取了一系列規(guī)范市場的措施。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積㎡總建筑面積：容積率：建筑覆蓋率：%綠地率:%停車位：150個建筑占地面積：1646㎡其中住宅建筑面積：架空層 平方米車庫建面積n 市場狀況去年某房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長，但上漲幅度低于城市人均純收入增長速度。居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人， 總建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑設(shè)計考慮地上33層，地下3層。 開發(fā)公司某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 研究工作依據(jù)A. 國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、某市人民政府、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B. 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 某市城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）D. 《某市城市規(guī)劃管理條例》E. 南岸區(qū)政府提供項目基礎(chǔ)資料F. 其它各種來源（市場供需、技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計等方面）的相關(guān)資料G. 某市2005年統(tǒng)計年鑒(某市統(tǒng)計局網(wǎng)站)H. 某市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報告編制單位掌握的有關(guān)資料和實地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告目 錄一、項目總論 項目背景 項目名稱 開發(fā)公司 研究工作依據(jù) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容二、項目投資環(huán)境和市場研究 2006年政策環(huán)境 未來規(guī)劃： 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢展望三、項目分析及評價、地勢四、市場定位及項目評估五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排六、投資估算與資金籌措七、銷售及經(jīng)營收益測定 5現(xiàn)金流量分析八、財務(wù)與敏感性分析：：：九、可行性研究結(jié)論與建議一、項目總論 項目背景 項目名稱本項目總體工程命名為：某市“某 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目地處某市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。地上一層設(shè)計為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點等公共設(shè)施，同時設(shè)計適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計為住宅。2004年和2005年，某市主城區(qū)商品房均價分別為2385元/平方米和2587元/平方米，%%，%%，%%。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對房地產(chǎn)市場的管理力度。n 政府清理閑置土地具體措施上世紀(jì)90年代中期，某土地市場存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實力較弱的開發(fā)商搶占土地后，沒有能力開發(fā)，而具備開發(fā)實力的開發(fā)商又拿不到土地的局面。n 市場發(fā)展前景最近幾年，某GDP平均增幅都在10%以上，財政收入的年均增長幅超過了30%，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟支撐。玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下表：“某2) 2006年11月向申請商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項貸款2000萬元，2007年1月初可獲得銀行貸款。具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α?) 項目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場地。綜上所述，“某按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近1400美元。B. 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。%%。渝懷鐵路、達(dá)萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號線、江北國際機場擴建、萬州五橋機場、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。信息基礎(chǔ)設(shè)施處于西部領(lǐng)先水平。D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機。農(nóng)村基層服務(wù)體系建設(shè)得到加強。E. 順利完成分期移民任務(wù)。F. 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量趨于改善。持續(xù)推進(jìn)主城“凈空工程”，實施易撒漏物質(zhì)密閉運輸，嚴(yán)格控制施工揚塵，實施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè)19戶。國有企業(yè)股份制改革大步推進(jìn)，股份制企業(yè)占比已超過70%。組建土地儲備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺。把發(fā)展開放型經(jīng)濟提升到戰(zhàn)略高度。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達(dá)成合作發(fā)展框架協(xié)議。初步具備乘用車自主開發(fā)能力。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。廣播電視“村村通”工程成效顯著。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強。城鄉(xiāng)居民生活明顯改善，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到10240元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2785元，分別比2000年增長66%和47%。農(nóng)村6300戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進(jìn)了政府資助的新房。農(nóng)村絕對貧困人口五年累計減少80余萬。各級政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開縣“12出臺了市政府重大決策程序規(guī)定，實施了行政首長問責(zé)、行政決策聽證、政務(wù)信息公開和規(guī)范性文件審查四項制度。更加注重履行社會管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機制。特別要提到的是，第五屆亞太城市市長峰會取得了圓滿成功。會議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽?！痉抠J改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%?！镜谌渭酉ⅰ繌?006年4月28日起，%%，%%。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對待的政策；與此同時，國土資源部將加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。加強建設(shè)項目用地預(yù)審、新增建設(shè)用地的審查報批和批后檢查；停止別墅類用地供應(yīng)；加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)將是今年土地調(diào)控的重點。該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴(yán)格的土地管理和耕地保護制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴(yán)格控制。別墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場上別墅類項目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項目成為稀缺資源，而其價格也會有所上揚。此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，最高等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為10元，最低等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為1元。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會因此提高，但其所占比例較低，不會對房價產(chǎn)生影響。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。點評：此舉的執(zhí)行表明我國將進(jìn)一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。該通知強調(diào)，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。【節(jié)能執(zhí)行新規(guī)定】建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2005年1月1日起開始實施。總結(jié)：06年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面：a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。江北、九龍坡、渝北、%。預(yù)計這些施工面積將在未來1年到2年內(nèi)投入市場進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售。特征二：—4月某市場仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。至2004年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；某土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。本屆房交會參展商品房面積達(dá)2645萬平方米，其中可售的住宅面積845萬平方米，非住宅246萬平方米。天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界3期等。b) —4月某市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項調(diào)查）特征一：江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費者購房的首選區(qū)域。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受20002499元的住宅單價。其中7090平方米的面積比重最大。小結(jié):近期走勢由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期。3′14″— 106186。，%，%。 丘陵：主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽7個鎮(zhèn)及沿江7個街道，一般海拔在200300米之間；216。自然資源1）礦產(chǎn)216。 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢礦產(chǎn)資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，；216。 植物品種達(dá)1632種，經(jīng)濟作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體；216。 ，其中雞冠石至文峰一線最豐富。交通南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是某主城區(qū)南城公路的交通樞紐。另外渝懷、渝黔鐵路在南岸均設(shè)有站點。 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的四條主干道；216。 海峽路：連接四公里和鵝公巖大橋的快速通道。 寸灘長江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進(jìn)展順利；216。 某長江索道、南山旅游索道為市民和旅客提供了便捷通道并塑造了城市新景觀；216。在校學(xué)生中學(xué)為27903人，小學(xué)為30214人；幼兒園113所，入園兒童9922人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)100%。 遷出水泥廠等重污染企業(yè)，加快基礎(chǔ)建設(shè)步伐；216。交通發(fā)展216。 即將啟動南坪中心轉(zhuǎn)盤改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設(shè)，一是路網(wǎng)規(guī)劃形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，%，基本消除等外級公路；二是公交建設(shè)形成區(qū)域公交和區(qū)間達(dá)運量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達(dá)80%；三是軌道3號線、4號線、6號線、8號線、9號線與環(huán)線構(gòu)成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設(shè)南坪等7個重要站點；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長江水岸線上共建6座旅游客運、環(huán)保與貨運碼頭；五是客貨運站規(guī)劃，包括4個登記客運站點，1個簡易站，32個招呼站，1個物流基地1個，3個貨物流通中心，2個聯(lián)運貨運站。 隨著某中央商務(wù)區(qū)(CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動，使得CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢迅速提升。投資者在經(jīng)過一段時期的觀望后，對國家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時調(diào)整投資方向及策略，從第二季度起，南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升，%，2. 住宅投資總量保持高速增長，辦公樓投資下滑較大2005年，南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%；，%。，%。4. 商品房市場需求旺盛，銷售面積居全市第二位2005年，居全市第二位（僅次于渝北區(qū)），居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。其中，%；，%；，%；，%，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的資金流動。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的資金積壓、周轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的金融風(fēng)險。規(guī)劃設(shè)計更為合理，景觀方面更有特色，物管服務(wù)的愈加人性化，配套設(shè)施的完善齊全，成為各樓盤比拼實力的重要內(nèi)容。 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離；216。 國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個南岸區(qū)帶來了新的活力和動力。 四周臟亂差216。酒店、濱江廣場、棧橋式SOHO、大型商業(yè)配套建筑類別: 多層、高層、小高層裝修狀況: 精裝修物業(yè)地址: 南岸區(qū)濱江路(朝天門廣場長江對岸)價格: 均價:3900元/平方米開發(fā)商: 某渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址: 南岸區(qū)濱江路(朝天門廣場長江對岸)售樓電話: 62881888 67982111開盤時間: 200649入住時間: 20051231占地面積:477729平方米總建筑面積:1200000平方米總戶數(shù):7444停車位:6000容積