【正文】 務(wù)評(píng)價(jià) 33十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 36十五、研究結(jié)論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評(píng)價(jià) 55一、總 論一．項(xiàng)目背景:XX花園承辦單位是某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及XX市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）XX市2002002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）XX市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《XX市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）XX市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)XX花園。近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的XX科技新城的奮斗目標(biāo)。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。讓某某集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠(chǎng)開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由XX宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)。 本項(xiàng)目完成后，扣除成本，減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）、。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示:,全市各區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。以上調(diào)查結(jié)果顯示,XX市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在2030萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷(xiāo)量。華城新都本季度銷(xiāo)售量在1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷(xiāo)量也保持在5000平方米左右。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤湯遜湖版塊在本季度銷(xiāo)售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷(xiāo)售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷(xiāo)售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷(xiāo)量，再結(jié)合入住XX光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為XX市商品房的銷(xiāo)售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致XX市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀(guān)念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。4）對(duì)家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)要求也比較高。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2)二．產(chǎn)品方案1. 戶(hù)型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表：戶(hù) 型 分 配 表樓型戶(hù)型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)2642. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。：廳、房為乳膠漆。：戶(hù)外窗用彩鋁窗。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。、電話(huà)、電訊系統(tǒng)：有線(xiàn)電視插口、電話(huà)插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車(chē)和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是XX市民周末休閑度假的理想去處。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。此地浸染著聞名全國(guó)的XX高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。二．開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線(xiàn)和DN1800毫米的污水管線(xiàn)，可以就進(jìn)排入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線(xiàn)，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話(huà)局從831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán)境敏感地段。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施XX花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。充分利用雨水，減少市政供水。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一．環(huán)境條件調(diào)查XX花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，996戶(hù)居民共用天然氣2420000立方米。四．公眾參與XX花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。1)有毒有害物品的危害。2．安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類(lèi)別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì)監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專(zhuān)家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營(yíng)副總 銷(xiāo)售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營(yíng) 售 物 公 事 務(wù) 安 購(gòu) 程 后 業(yè)　 室 部 部 部 部 部 銷(xiāo) 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車(chē)場(chǎng)管理工作。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線(xiàn)路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。二．勞動(dòng)定員部 門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部376376運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部 采購(gòu)部 工程部51020210271032銷(xiāo)售管理其中：營(yíng)銷(xiāo)部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計(jì)327213090三．員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。5. 培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示— 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí) 間任務(wù)2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度4567891011