【正文】 概況 物業(yè)類(lèi)別：住宅，商鋪，商務(wù)公寓 建筑類(lèi)別：小高層 地理位置：拱墅區(qū)蔡馬新村西 占地面積： 64000平方米 容積率： 綠化率： 35%左右 交通情況： K63路，靠近上趟高架旁 k816， Y8路終點(diǎn)站 戶(hù)數(shù)： 780 均價(jià)： 19000 三．研究的目的與方法 1，研究目的 本研究本著專(zhuān)業(yè)。 景觀(guān)設(shè)計(jì) U字型小區(qū)中心偏西方向?yàn)?2020方中心花園，中心花園后側(cè)靠近小區(qū)北面為一 800方茶吧，書(shū)吧。 邊套為商務(wù)公寓 ，商務(wù)公寓帶陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜區(qū)位劃分明顯 。 515 層設(shè)計(jì)為辦公樓， 3 梯 8 戶(hù)，單間面積 130M2， 適用于單間起步階段的小公司和整層大公司。 “有家” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： a 文化型：著重突出生活模式和世界建筑文化的個(gè)性風(fēng)格，以?xún)?nèi)涵為影響市場(chǎng)的力量； b 技術(shù)型：利用技術(shù)優(yōu) 勢(shì)，建造生態(tài)節(jié)能住宅，并以此為賣(mài)點(diǎn)； c 環(huán)境型：以得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核心； d 質(zhì)量型：因?yàn)轭櫩蛯?duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量非常重視，所以大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在面對(duì)顧客時(shí)都推從這一理念； e 感官型：致力于建造鮮亮的建筑，以此吸引顧客的眼球； f 適用性：建設(shè)目的是迎合中低收入顧客的需求，并以此維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)； g 經(jīng)濟(jì)性：政府主導(dǎo)企業(yè)在政策范圍內(nèi)建造價(jià)格低廉的小面積住房； h異類(lèi)型：有別于其他企業(yè)的建造和銷(xiāo)售方式吸引上層的顧客； i 綜合型：在行業(yè)的領(lǐng)先技術(shù)基礎(chǔ)上營(yíng)造良好的人居環(huán)境，并以此作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期基礎(chǔ)理念。房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 現(xiàn)代花園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 1 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :水木花都 承辦單位是“有家” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 二．項(xiàng)目概況 建筑設(shè)計(jì) “水木花都” 的設(shè)計(jì)采取現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 。兩幢建筑物中間可設(shè)計(jì)為小區(qū)大門(mén)。 Loft戶(hù)型套內(nèi)面積為 86M2,層高 ,商務(wù)公寓為 96M2?；▓@東側(cè)搭建一個(gè) 8000 方人工湖?？陀^(guān)的原則和態(tài)度，研究蔡馬新村的建設(shè)現(xiàn)狀和儲(chǔ)備土地現(xiàn)狀，通過(guò)進(jìn)行宏觀(guān)市場(chǎng)情況研究，土地市場(chǎng)供求狀況研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)力分析，準(zhǔn)確定位及土地經(jīng)營(yíng)策略研究，重 點(diǎn)明確項(xiàng)目投資收益、開(kāi)發(fā)進(jìn)度（土地出讓進(jìn)度土地整理和工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度），資金計(jì)劃等因素，對(duì)“水木花都”的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議，并對(duì)儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)管理模式提出可行性依據(jù)和建議，提出項(xiàng)目的可行性評(píng)估報(bào)告。一是保持適度的公共投資力度。三是完善家電下鄉(xiāng)、汽車(chē)摩托車(chē)下鄉(xiāng)政策，推進(jìn)汽車(chē)、家電“以舊換新”，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)需求。二是進(jìn)一步完善配套措施，確保糧食最低收購(gòu)價(jià)政策順利實(shí)施。 著力保障和改善民生 一是安排好各項(xiàng)就業(yè)扶助經(jīng)費(fèi)，支持解決高校畢業(yè)生、農(nóng) 民工、困難群體的就業(yè)問(wèn)題，保持就業(yè)局勢(shì)基本穩(wěn)定。完善國(guó)家基本藥物制度。加大城市廉租住房保障力度，切實(shí)支持解決城市低收入家庭住房困難。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 4 更加注重結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變 一是加大科技投入力度。三是制定鼓勵(lì)使用節(jié)能技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)加快以節(jié)能減排為中心 的技術(shù)改造。 進(jìn)一步深化財(cái)稅制度改革 一是健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制，圍繞推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化和主體功能區(qū)建設(shè)，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，增加一般性轉(zhuǎn)移支付，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)的保障能力。 狠抓增收節(jié)支 要在實(shí)施好結(jié)構(gòu)性減稅政策的基礎(chǔ)上，狠抓增收節(jié)支。 （ 3）當(dāng)前的土地政策 （一）統(tǒng)籌土地供應(yīng)與投資的時(shí)序和布局，建立靈活的土地利用年度計(jì)劃安排。針對(duì)當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的特 點(diǎn)，解決建設(shè)用地供需矛盾的重要途徑就是做好內(nèi)涵挖潛。二是要推進(jìn)工業(yè)用地的整合和流轉(zhuǎn)。我國(guó)的土地管理主要是采取規(guī)劃、計(jì)劃、審批、監(jiān)督等行政手段實(shí)現(xiàn)的，缺少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地與資本市場(chǎng)運(yùn)行相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)手段。建立土地基金，可以有效保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，又可以促進(jìn)城市政府科學(xué)、合理和有序的開(kāi)發(fā)使用土地，改變“政府賣(mài)地、企業(yè)買(mǎi)地、銀行出錢(qián)”的傳統(tǒng)格局，克服城市政府的“賣(mài)地沖動(dòng)”，開(kāi)發(fā)企業(yè)“多占少用、占而不 用、亂占亂用”的現(xiàn)象，有利于保護(hù)耕地和促進(jìn)建設(shè)用地集約節(jié)約使用。 2020年 3月，溫家寶做國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告，在 “( 六 )著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步 ” 中提到： “ 繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。 2020 年 6 月 11 日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》 (建保 [2020]91 號(hào) )中提出， “ 力爭(zhēng)到 2020年末，基本解決 1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，力爭(zhēng)到 “ 十現(xiàn)代花園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 6 二五 ” 期末，人均住房建筑面積 13平方米以下低收入住房困難家庭基本得 到保障。 從以上介紹來(lái)看，中國(guó)的公共住房政策體系雖然初步有一個(gè)框架，但總體上還處于較低的發(fā)展階段，覆蓋范圍較低，層次不夠豐富，對(duì)目標(biāo)群體的認(rèn)識(shí)和保障水平的確定也都還存在問(wèn)題。中國(guó)仍處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，兼具持續(xù)高速城市化的背景，住房保障面臨的情況十分復(fù)雜，再考慮到中國(guó)地區(qū)差別大，中國(guó)公共住房政策仍然任重道遠(yuǎn)。平地平均海拔45 米，境東北多山嶺，主要有半山、老虎山、青龍山、元寶山 (黃鶴山 )等，黃鶴山海撥 米，為本區(qū)最高點(diǎn)，境西地勢(shì)平垣，河道港渠縱橫交錯(cuò)，京杭大運(yùn)河、宦塘河、古新河流經(jīng)境內(nèi)；余杭塘河、勝利河、康橋新河等與京杭大運(yùn)河溝通；上塘河由南而北折東出境。夏、秋季有臺(tái)風(fēng)影響。隋唐以來(lái)，由于京杭大運(yùn)河的開(kāi)鑿和航運(yùn)業(yè)的發(fā)展，使轄境內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化得以發(fā)達(dá)。有云錦臺(tái)、眼網(wǎng)山、亞父山、金鵝頂、結(jié)集巖、梳妝臺(tái)、游龍洞、浴龍池、噴玉泉、馮氏井等半山十二勝景和半道春紅、花圃啼鶯、夾城夜月、陡門(mén)春漲、江橋暮雨、西山晚翠、皋亭積雪、白藹煙村等湖墅八景。 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步核算， 2020 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。縱橫交錯(cuò)，交通便利。杭州鐵路北站、省汽車(chē)運(yùn)翰公司杭州客運(yùn)北站均在境內(nèi)。以境內(nèi)有拱宸橋、湖墅而得名。民族以漢族為主 （ 2）區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn) 與習(xí)慣 食品支出比重下降，恩格爾系數(shù)逐年走底 住房，汽車(chē)消費(fèi)成為新的消費(fèi)重點(diǎn) 教育、信息、通信消費(fèi)不斷升溫 旅游等休閑服務(wù)消費(fèi)成為新的消費(fèi)亮點(diǎn) （ 3）區(qū)域居民收入與購(gòu)買(mǎi)力 （ 4）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素 臨近大關(guān)大面積老住宅區(qū) ,對(duì)于二手房市場(chǎng)有點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力 ,但新樓房的開(kāi)發(fā)在于該地區(qū)較為少 ,沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng) .適合開(kāi)發(fā)中低檔住宅小區(qū) 六．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 “水木花都” 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 左岸花園 ： 樓層狀況： 多層、小高層、高層 建筑年代： 2020 城市 /區(qū)縣： 杭州 / 拱墅區(qū) 所屬學(xué) 區(qū)： 拱宸橋小學(xué) 現(xiàn)代花園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 9 物業(yè)地址： 定海路 1 號(hào) 開(kāi)發(fā)商： 浙江名城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 綠化率： 30% 占地面積： 90000 平方米 建筑面積： 202000 平方米 總戶(hù)數(shù)： 1500 均價(jià)： 1900021000 樓盤(pán) 介紹： 位于市區(qū)運(yùn)河左岸，東鄰上塘路和拱北小區(qū)，西接麗水路城市綠化帶，南臨永慶路，京杭大運(yùn)河、陳家橋運(yùn)河兩邊環(huán)繞，風(fēng)景十分迷人。 左岸在建筑設(shè)計(jì)上充分凸現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，并與周邊運(yùn)河景觀(guān)相協(xié)調(diào)。 交通狀況： 毗鄰上塘路高架入口，到市中心快捷通暢。 沿上塘路、溫州路設(shè)計(jì)典雅地精品商廊，采用內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)、大理石柱和鑄鐵飾欄相結(jié)合的方式，營(yíng)造成浪漫時(shí)尚的街景。利茲 水印康庭考慮了大眾生活成本，大部分標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型在 83125平方米之間，并根據(jù)地塊特點(diǎn)和四周環(huán)境，對(duì)不同戶(hù)型進(jìn)行特定的取景設(shè)計(jì)，使每戶(hù)均有良好的采光通風(fēng)和景觀(guān)視現(xiàn)代花園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 11 野。 易道匠心 營(yíng)造。 南接香積寺路、北至東新路的白石路，南接香積寺路、北至沈半路的西文路，東至東新路、西北至上塘路的重工路均已完成前期審批和設(shè)計(jì)工作，近期即將開(kāi)工建設(shè)，屆時(shí)，將進(jìn)一步完備城北道路網(wǎng)線(xiàn)工程。區(qū)塊內(nèi)還擁有幼兒園 5所、小學(xué) 3所、中學(xué) 2所，居民可在 500米1000米半徑內(nèi)就近選擇入讀學(xué)校。小區(qū)整體容積率為 ，綠地率為 % 整個(gè)小區(qū)以小高層為主 .戶(hù)型面積為 80— 130平方米左右。另小區(qū)西側(cè)附近為中河高架拱墅出口， 南北交通便利。中小學(xué) :源清中學(xué)、浙麻小學(xué)、浙大城市學(xué)院、浙江樹(shù)人大學(xué)、省對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院、廣播電視高等。其他 :拱北公交總站 小區(qū)介紹： 整個(gè)小區(qū)以小高層為主 .戶(hù)型面積為 80130平方米左右 。7幢現(xiàn)代建筑通過(guò)圍合式的布局，形成有 1萬(wàn)㎡的景觀(guān)空間。拱墅區(qū)政府、世紀(jì)聯(lián)華運(yùn)河購(gòu)物廣場(chǎng)、歐尚超市、百安居、老年公寓、市第二人民醫(yī)院等設(shè)施創(chuàng)造了宜居