【正文】 機(jī)廠辦、樂(lè)街小區(qū)社區(qū)幼兒園7菜市場(chǎng)23個(gè)，規(guī)模不大，零星分布華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、長(zhǎng)江路轉(zhuǎn)盤附近8銀行2個(gè)位于長(zhǎng)江路， 距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概2公里左右9公交車1142走長(zhǎng)江路到瑞和家園、中興世家終點(diǎn)站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間，距地塊附近較遠(yuǎn)10便利店沿長(zhǎng)江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布（五） 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：（1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 珠江路A地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來(lái)連接南明區(qū)的交通要道。（二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃：（三）交通：目前項(xiàng)目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開通C標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。但目前市場(chǎng)上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤長(zhǎng)周期開發(fā)帶來(lái)市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動(dòng)。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過(guò)幾年的開發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。三、貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述：（一）貴陽(yáng)市2010年總體城市規(guī)劃：《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》是貴陽(yáng)市政府于2000年在1986年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了19962010年間貴陽(yáng)15年的中長(zhǎng)期規(guī)劃方案，從社會(huì)、城市發(fā)展的各個(gè)方面明確了貴陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的指導(dǎo)性方向。即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。（８） 市場(chǎng)7成客戶接受15002500元/平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì)1530萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，20萬(wàn)和30萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。4房為希望購(gòu)買大面積單位，160平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。房地產(chǎn)的整體預(yù)%，%，辦公用房預(yù)售均價(jià)達(dá)到3157元/平方米，同比%；商業(yè)用房預(yù)售均價(jià)為4570元/平方米，%。貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。１、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析：小河板塊步入2004年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近10個(gè)中小項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開工。貴陽(yáng)的大盤競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！經(jīng)過(guò)多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的開發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并形成了一定的市場(chǎng)影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。 消費(fèi)595余元 。一季度預(yù)計(jì)直接利用外資可達(dá)700萬(wàn)美元，％；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金將突破20億元。%。四是非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)企業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。市委副書記、市長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長(zhǎng)短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康發(fā)展的后勁。社會(huì)保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積1691公頃。全年供水總量25551萬(wàn)立方米，其中生活用水13687萬(wàn)立方米。%，其中：，%%。從行業(yè)看，%；，%，%%。固定資產(chǎn)投資：固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。，%。從居民消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、%、%、%、%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、%、%、%、%。按可比價(jià)格計(jì)算，%，增幅是近年來(lái)的最好水平。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋?chǎng)和一座水庫(kù)；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，拆遷面積4萬(wàn)2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀：珠江路A地塊項(xiàng)目占地47公頃。（二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：珠江路A地塊用地平衡表：項(xiàng)目用地面積（公頃）百分比（%）居住用地%公建用地%道路用地15%公共綠地%總用地%珠江路A地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1總建筑面積㎡2住宅建筑面積㎡3公建建筑面積㎡4總居住戶數(shù)3244戶5總居住人數(shù)11354人6人口毛密度313人/公頃7人口凈密度535人/公頃8容積率9綠地率%（三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)：現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）%年度銷售量合計(jì)一二三四五六七八九啟動(dòng)%%%%%%%現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　銷售收入　9000900090009000900090009000900072000小計(jì)09000900090009000900090009000900072000現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　土地費(fèi)用21532153215321532153215321532153　17220前期費(fèi)用212212212212212212212212　1696建安費(fèi)用46924692469246924692469246924692469242228開發(fā)費(fèi)用7787787787787787787787787787002開發(fā)稅金　3473473473473473473473472776不可預(yù)見費(fèi)　　小計(jì)78978244824482448244824482448244581770922現(xiàn)金凈流量789775675675675675675675631831078土地及其它費(fèi)用按八年計(jì)，平均分批付出。按可比價(jià)格計(jì)算，%，高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，%。工業(yè)和建筑業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。國(guó)內(nèi)貿(mào)易：消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。%，其中：，%；，%。公交運(yùn)營(yíng)車輛1870輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)車輛2238標(biāo)臺(tái)，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提高，%，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%。全市城市居民人均可支配收入7985元，%，扣除物價(jià)因素，%。；。全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資30億元，增長(zhǎng)30％，仍然保持了增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。％。養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長(zhǎng)分別為27％％。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。大盤規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營(yíng)成為樓市的開發(fā)的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)商品房的施工總量和新開工面積都將會(huì)超過(guò)2003年。二手房日趨活躍、梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進(jìn)商品房的品質(zhì)提高。另一塊土地位于金陽(yáng)中心商務(wù)區(qū)內(nèi)背面，金陽(yáng)大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約130畝（記者：耿敬濤）。言房?jī)r(jià)上漲的原因主要是基于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。（６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂(lè)于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約80平方米的項(xiàng)目開工上市。2004年相繼傳出或報(bào)道的中國(guó)房地產(chǎn)擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅、商品房的保修責(zé)任明確有房開商負(fù)責(zé)、包括貴陽(yáng)在內(nèi)的26個(gè)城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無(wú)不反應(yīng)出中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到2010年。城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂(lè)設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽(yáng)市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。A、B、C地塊面積相對(duì)比較大，將會(huì)成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。頤園”等項(xiàng)目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點(diǎn)，同時(shí)，沙沖路的改建也將帶動(dòng)這一地段的商業(yè)氛圍。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項(xiàng)目，也不能很好的在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項(xiàng)資源不足。目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。距項(xiàng)目1500米左右2一中分校有學(xué)生300多人，但不面對(duì)小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學(xué)。地塊內(nèi)靠近水庫(kù)一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。（4）人文環(huán)境及形象較差：珠江路A地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī)劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點(diǎn)的契機(jī)，在項(xiàng)目升值潛力上作文章，進(jìn)行此項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。（2）市場(chǎng)供應(yīng)量大： 根據(jù)目前的市場(chǎng)信息反饋，200304年整個(gè)貴陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)、四郊區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)（大部分可能會(huì)團(tuán)購(gòu)消化）等幾個(gè)主要區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)250萬(wàn)方。推廣用語(yǔ)城市上游生活。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期風(fēng)臨半島：727戶環(huán)型電梯住宅，125戶退臺(tái)、連排、獨(dú)立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅；三期故鄉(xiāng)國(guó)際：規(guī)劃為小高層和高層電梯住宅；產(chǎn)品特點(diǎn)/比重一期風(fēng)臨半島：別 墅：半山退臺(tái)別墅、豪華別墅，面積212—513㎡，主力面積225265㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積2124797㎡，豪華別墅少量；環(huán)型電梯房：面積108—187㎡（三房五房，錯(cuò)層設(shè)計(jì)）；主力面積142—148㎡（三、四房），其中三房占56%，四房占38%，五房占5%。環(huán)型電梯住宅銷售率約60%，售價(jià)17652556元/㎡，均價(jià)約2200元/㎡。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目定位為國(guó)際化的生活王國(guó)，擁有山、水、林、谷等獨(dú)特的自然環(huán)境、龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施， 00—01年間一直處于難產(chǎn)狀態(tài)， 02年開始項(xiàng)目逐步進(jìn)入較良性的開發(fā)時(shí)期，從目前的現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)情況看，項(xiàng)目一期的建成，將給消費(fèi)者新鮮的感受，促進(jìn)二期的開發(fā)工作。售樓人員較專業(yè)。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期：第一組團(tuán)為TOWNHOUSE別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。配套設(shè)施小區(qū)配套項(xiàng)目擬修建一個(gè)10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建70000㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地50000㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè)5000㎡的社區(qū)醫(yī)療中心?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在2004年底前可全部完工。二期紫園規(guī)劃總建筑面積16萬(wàn)平方米。配套設(shè)施小區(qū)配套一期配置一個(gè)超市，有部分商業(yè)配套和一個(gè)入口廣場(chǎng)，還會(huì)修建一個(gè)休閑會(huì)所，但會(huì)所能否在一期完工并投入使用還不確定。小區(qū)現(xiàn)未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風(fēng)格設(shè)計(jì)為云南傣族風(fēng)格。相對(duì)于市區(qū)的項(xiàng)目，小區(qū)的價(jià)位適中，設(shè)計(jì)的規(guī)模較大，且目前以小戶型為主，對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)有一定的吸引力。小區(qū)內(nèi)24小時(shí)閉路電視監(jiān)控。中天花園規(guī)模龐大，周圍的自然條件優(yōu)越，產(chǎn)品類型多樣化，內(nèi)部生活配套設(shè)施完善，小區(qū)綠化景觀已成形，是一個(gè)較成熟的生活小區(qū)。高檔住宅：面積約180300 ㎡，復(fù)式或單戶34層設(shè)計(jì)。上市時(shí)間預(yù)估預(yù)計(jì)05年5月左右面市推廣主題語(yǔ)瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國(guó)際人居社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模一般均在20萬(wàn)平米至110萬(wàn)平米，分為多期開發(fā)，所有的項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開發(fā)或正式開始銷售。此類產(chǎn)品的供應(yīng)比例在各項(xiàng)目的比例超過(guò)50%以上。就目前的市場(chǎng)而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，但在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，客戶有足夠的空間理性選擇和購(gòu)買。七、市場(chǎng)需求分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：（二）數(shù)據(jù)分析結(jié)論：八、項(xiàng)目住宅開發(fā)市場(chǎng)定價(jià)（一）目標(biāo)客戶確定：本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長(zhǎng)，總體的供應(yīng)量巨大，除環(huán)湖區(qū)外其他區(qū)域的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)差異小，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。開發(fā)商普遍具有一個(gè)以上的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識(shí)、理解和控制力。三V生活（更好、更美、更便宜）。約占開發(fā)面積的1/3。小區(qū)交通便捷，距市中心只需十五分種車程。市政配套附近有財(cái)校，商校，貴工分校。自2003年開工以來(lái)，工期較順利，銷售情況一直較好。預(yù)計(jì)一期工程會(huì)在2004年底完工，二期工程工期3年左右，預(yù)計(jì)整個(gè)