【正文】 廣告A15廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期特報20020131星期四1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期商報20020131星期四1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！…………（三）產(chǎn)品質(zhì)素分析：各競爭樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。購房者的年齡段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。從統(tǒng)計可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便池孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對深圳住宅市場的支持作用不容小視。8．最希望的面積區(qū)間是 平方米（具體數(shù)據(jù)各地不同，現(xiàn)采用深圳數(shù)據(jù)。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。（自選）頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。**市****年住宅消費(fèi)市場調(diào)查1．購置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購新房為主。如果是定位大盤，可以從規(guī)模優(yōu)勢、社區(qū)氛圍等角度闡述，如果是高端物業(yè)，可以從利益點(diǎn)、品牌塑造加以引誘說明。同理，反之。二．房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析（一）．房地產(chǎn)指標(biāo)分析1．總體投資：用圖表說明房地產(chǎn)投資的總體走向趨勢。金融政策：向哪方面傾斜，重點(diǎn)鼓勵什么行業(yè)，以及引起的相關(guān)影響對房地產(chǎn)業(yè)的影響，比如在IT業(yè)大發(fā)展的時期，這一行業(yè)內(nèi)的購房需求就被刺激起來。5．存貸款國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額，增長率。一．**市總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）．**市200*年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 1．GDP指標(biāo) 需要關(guān)注兩點(diǎn)：上一年度的GDP總值，同比增長率和人均GDP。下面列取的要點(diǎn)是比較框架的一個體系，各個不同的項目可以證據(jù)自身的特點(diǎn)各有所增減。消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向。（二）．經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策著重強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)氐母黜棸l(fā)展政策。（最有效的廢話）經(jīng)濟(jì)增長的主要因素是什么。3．批準(zhǔn)預(yù)售面積：未來一年的市場供應(yīng)量。所有概念的提出與闡釋都是為已有的定位服務(wù)，從各個角度，各個層面證明給出定位的正確性，具體的論據(jù)根據(jù)項目的不同，采用不同的“雞尾酒”式調(diào)配。下面是一些屢撲不滅的市場新特點(diǎn)。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。期望合理價格水平：40006000元在購房者心目中，價格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。購房者月供主要集中在10002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。準(zhǔn)備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較大。 ★（二）我們項目住宅目標(biāo)客戶： 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群原住民、私營業(yè)主、政府公務(wù)員（60%）一般工薪階層（5%10%）其他05%企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)（2030%）利用圖表，對客戶群體進(jìn)行描述 二．交易案例客戶總結(jié)此部分案例可以列舉兩個以上，模式列舉其一。建筑形式：多層、高層、別墅等。（四）交通分析：利用圖形對項目周邊的交通狀況進(jìn)行分析。216。片區(qū)文化資源：216。國家金融政策：216。216。（二）項目發(fā)展策略一句話定發(fā)展策略如：發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢、抓住機(jī)會、避免威脅或提出具體原則216?！?第四部分 項目總體定位對項目進(jìn)行專業(yè)的分析和了解甲方意愿的了解后,通過我方觀點(diǎn)向甲方強(qiáng)有力的表達(dá)出該項目在市場上所要呈現(xiàn)的整體風(fēng)格（例如：項目案名、建筑風(fēng)格、品牌思路、規(guī)劃特色……）以及項目推出后,在市場上所造成的各種必然影響、和給甲方帶來的可觀的經(jīng)濟(jì)效益。具體如下表： 影 響 因子單 身公 寓普 通 住 宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。比如項目的容積率、綠化率、覆蓋率、總戶數(shù)、居民數(shù)和道路占地率以及水面所占面積等，給甲方一個直觀而簡單的印象。 獨(dú)特性：尋找項目獨(dú)特性始終是項目成敗的關(guān)鍵，突出的產(chǎn)品特點(diǎn)是本項目是否能成為新經(jīng)典的必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵設(shè)計上的創(chuàng)新是不變的法則。 圓形餐廳216。（二） 植物配置園林中的植物配置，主要是研究園林草坪、園林花卉、園林樹木（灌木、喬木）及水生植物、攀緣植物等在規(guī)劃設(shè)計中的應(yīng)用。在進(jìn)行某個項目的具體道路規(guī)劃中，須遵循以下原則：1．系統(tǒng)性從整個項目的總體著眼，確定主路系統(tǒng)，并形成以主路為框架的其他次路的循環(huán)系統(tǒng)，起到“循游”與“回流”的作用。根據(jù)項目的具體情況，就室內(nèi)空間和對應(yīng)材料、以及各種裝修方案后的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，用圖表以示說明。（七）水體可分成靜水和動水兩種類型：靜水一般包括湖、池、塘、潭、沼等形態(tài)；動水的常見形態(tài)有河、灣、溪、渠、澗、瀑布、噴泉、涌泉和壁泉等。我們在進(jìn)行植物配置時，除了要符合該處景觀的整體造型及藝術(shù)形象外，還要考慮植物自身的各種生理特性，以及當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件和具體的地理位置，使植物得到最適合的生長環(huán)境，從而達(dá)到四季有景可觀、動植物共生共容的和諧生態(tài)樣貌。 環(huán)境綠化這里的環(huán)境綠化，主要是指項目中園林部分的立意和布局等。 空間利用稍有欠缺，如客、餐廳之間面積難以利用；216。 雙主人房216。 規(guī)劃建議居住區(qū)規(guī)劃的特色營造營造社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)造聚居條件（二）環(huán)境1．生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)評價環(huán)境效益時，一般可設(shè)置下述指標(biāo)：住宅內(nèi)部居住環(huán)境指標(biāo)：人均綠地占有量、居住密度、公工設(shè)施人占有率、項目與城市環(huán)境的分析等體系；住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保暖等。就項目的具體特點(diǎn)，就以下幾點(diǎn)原則進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計： 土地價值最大化房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土地的價值，從而實現(xiàn)豐厚的投資回報。（二）**項目市場定位原則——最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值；——最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值；——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險。 一．整體定位原則（一）項目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項目的定位是基于：項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。216。216。216。交通條件： 216。市場競爭環(huán)境，市場空白點(diǎn)：216。（六）配套分析二