房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作流程(完整版)
【正文】 1000 地形圖。 確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后，根據(jù)專家意見(jiàn)和公司對(duì)項(xiàng)目的要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行 正式設(shè)計(jì)工作，簽訂設(shè)計(jì)合同，一般要求在投標(biāo)方案的基 礎(chǔ) 上，進(jìn)行修改， 完 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 4―― 成正式報(bào)批方案。 目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價(jià)中標(biāo)，若中標(biāo)取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。 如討論認(rèn)為地塊有一定的開(kāi)發(fā)潛力，則應(yīng)進(jìn)一步開(kāi) 展工作。 第一階段 可行性研究決策階段 項(xiàng)目 決策的正確與否是項(xiàng)目運(yùn)作成功的重要前提。 當(dāng)了解倒某塊土地?cái)M拍賣(mài)或招標(biāo)出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地感受地塊情況和周邊環(huán)境。 根據(jù)市場(chǎng)反映情況和公司所做的經(jīng)濟(jì)分析，初步確定土地投標(biāo)價(jià)格。 立項(xiàng) 目前房產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行立項(xiàng)，審批部門(mén)通常是當(dāng)?shù)赜?jì)委，通過(guò)招投標(biāo)或拍賣(mài)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的項(xiàng)目會(huì)自動(dòng)形成，立項(xiàng)工作主要是履行手續(xù)，要求開(kāi)發(fā)公司 向當(dāng)?shù)赜?jì)委提交立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，當(dāng)?shù)赜?jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)后，會(huì)給出一個(gè)項(xiàng)目編號(hào)。 根據(jù)批準(zhǔn)的方案 設(shè)計(jì)，可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，具體設(shè)計(jì)格式和深度設(shè)計(jì)院會(huì)按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。 （ 2） 經(jīng)招標(biāo)辦初審后，發(fā)布工程招標(biāo)信息。 1施工圖圖紙審核 國(guó) 家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項(xiàng)目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見(jiàn)。 第三階段 施工建設(shè)階段 房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗(yàn)收（灰線檢驗(yàn)）合格后開(kāi)工建設(shè)。 具體項(xiàng)目簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)如下：（每個(gè)項(xiàng)目的情況都有不同，費(fèi)用額度相差也較大） 土地價(jià)款 土地出讓金 因地塊不同區(qū)別很大，一般包括級(jí)差地租、大市政配套費(fèi) 契稅 一般為出讓金的 3％ 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按實(shí)計(jì)算 拆遷安置費(fèi) 按實(shí)計(jì)算 開(kāi)發(fā)成本 (1) 堪察費(fèi) 按實(shí)計(jì)算 (2) 設(shè)計(jì)費(fèi) 一般為工程投資的 2％左 右 (3) 可行性研究 按實(shí)計(jì)算 (4) 施工通水 按實(shí)計(jì)算 (5) 施工通電 按實(shí)計(jì)算 (6) 施工通路 按實(shí)計(jì)算 (7) 土地平整 按實(shí)計(jì)算 (8) 施工圍墻 按實(shí)計(jì)算 (9) 建安造價(jià) 500－ 1500 元／平米 (10) 設(shè)備費(fèi) 按實(shí)計(jì)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作流程 ―― 10―― (11) 市政排污、小區(qū)道路、排水設(shè)施等 按實(shí)計(jì)算 (12) 小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施 按實(shí)計(jì)算 (13) 小區(qū)供電設(shè)施 按實(shí)計(jì)算 (14) 有線電視 按實(shí)計(jì)算 (15) 通訊管線 按實(shí)計(jì)算 (16) 管道煤氣 按實(shí)計(jì)算 (17) 防盜設(shè)施 按實(shí)計(jì)算 (18) 消防設(shè)施 按實(shí)計(jì)算 (19) 郵政信報(bào)箱 按實(shí)計(jì)算 (20) 路燈 按實(shí)計(jì)算 (21) 綠化 按實(shí)計(jì)算 (22) 智能化裝置 按實(shí)計(jì)算 不可出售的一些公建配套設(shè)施 (1) 文化活動(dòng)室
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