【正文】 市的規(guī)模和發(fā)展方向實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設以適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要。 I，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設的全過程按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 的確立 ，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開 發(fā)年度計劃的要求，按照國家有關規(guī)定需要計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。 房地產(chǎn)開發(fā)主要類型 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。 。 、合理 布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在 設計上主要關注的是房型，考慮如何改變過去住宅設計上的不合理因素， 如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。在各種協(xié)調之中，人際關系協(xié)調最為主要，項目經(jīng)理在人際關系協(xié)調過程中處于核心地位。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調有效運轉，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。 提出質量標準，進行質量監(jiān)督，處理質量問題，組織工程 驗 收。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表不。 第三類，單位工程進度 計劃。 質量控制 工程項目的質量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。 。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā) 項目建設的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。 （ 1）委托方與監(jiān)理方要按照國家有關規(guī)定簽訂質量監(jiān)理合同。 但主要任務還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。對于預 租或預售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預付額外的其他款項。 竣工驗收的程序 ，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。截至 2022 年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質的企業(yè)僅有 349 家。目前，國內最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。這些條件其實也就是我們常說的現(xiàn)代企 業(yè)制度的基本要求。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設有 100 萬家企業(yè)，而只有 10 萬名能人，意味著有 90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。具體地講，有以下三大特征： 從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（一 13 是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資 仍具較強吸引力（三是資金 技術 品牌 土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產(chǎn)項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。在這個過程中，產(chǎn)品同質化成為市場主流發(fā)展趨勢。養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。 其 嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度、淵博的知識、敏銳的科學洞察力、精深的專業(yè)造詣、精益求精的學術風格、孜孜不倦的工作作風以及寬厚仁慈的品德都給我留下了極為深刻的印象，使我受益匪淺。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè) 建材業(yè)設計業(yè)的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某 些現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產(chǎn)市場的需求形態(tài)及消費者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費者對房地產(chǎn)的 需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值 增值的房產(chǎn)功能向消費、享受功能擴展。有了好的管 理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負效應的連鎖反應。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。 房屋建設項目的一般竣工驗收標準 ，所有粉刷、裝修全部施工完畢。 工程監(jiān)理的工作步驟 。 （ 2）進行質量控制。 工程監(jiān)理的內容 。政府對工程建設項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。 （ 2）間接費用監(jiān)測分析。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。質 7 量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。 （ 2）進度計劃的監(jiān)測 —— 防止進度滑動。網(wǎng)絡圖法。 6 對 施工 前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。 一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選 定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、