【正文】 （一） 前期手續(xù)辦理………..………...........…………………………………...…………...…8頁立項審批………………………………………………………………………………………. 頁規(guī)劃設(shè)計………………………………………………………………………………………. 頁土地證辦理…………………………………………………………………………………….. 頁工程報建…………………………………………………………………………………………頁勘察設(shè)計……………………………………………………………………………………….. 頁施工圖設(shè)計……………………………………………………………………………………. 頁監(jiān)理單位選擇……………………………………………………………………………………頁預(yù)售許可證辦理……………………………………………………………………………….. 頁（二）工程部職責………………………………………..……………………………………..1頁（三）項目經(jīng)理崗位.…………………………………………………………………….....1頁（四）部門經(jīng)理工作權(quán)限…………………………………………………………………….1頁（五）土建工程師崗位職責………………………………………………………………….1頁（六）給排水工程師崗位職責……………………………………………………………….1頁（七）電氣工程師崗位職責….…………………………………………………………...…..1頁（八）預(yù)算工程師崗位職責……………………………………………………………….….1頁（九）園林工程師崗位職責…………………………………………………………………1頁第五章工程管理程序 …………………………………………………..…..…………………...1頁（一）工程招投標管理程序……………………………………………………………..…...1頁（二）項目施工過程管理流程………………………………………………………....….....1頁（三）工程部工地檢查管理程序……………………………………………………..….......1頁（四）施工圖審查管理程序…………………………….……………………………..…......1頁（五）工程質(zhì)量檢查管理程序…………………………………………………………….....1頁（六）工程進度檢查管理程序……………………………………………………….……....1頁（七）工程安全、文明施工檢查管理程序……………………………………………..…...1頁（八）工程物資采購管理程序…………………………………………………………….....1頁（九） 工程驗收管理程序…………………………………………………………………...1頁（十） 工程檔案管理程序…………………………………………………………...…........1頁（十一） 住宅質(zhì)量問題處理程序………………………………………………..………….1頁第六章工程施工過程管理制度 …………………………………………………….…………..1頁（一） 施工總進度計劃編制要點…………………………………………………..……….1頁（二） 施工圖會審管理制度……………………………………………………….………..1頁（三） 施工組織設(shè)計審查要點………………………………………………….………..…1頁（四） 工程部例會制度…………………………………………………………...…………1頁（五） 工程文件管理制度………………………………………………………...…………1頁（六） 工程技術(shù)咨詢管理制度…………………………………………………...…………1頁（七） 工程監(jiān)理管理要點………………………………………………………..………….1頁第七章施工圖審查要點……………………………………………………………...…………. 1頁（一） 結(jié)構(gòu)圖設(shè)計檢查要點……………………………………………………………….1頁（二） 給排水圖設(shè)計檢查要點…………………………………………...………………..1頁（三） 電氣圖設(shè)計檢查要點……………………………………………………………..…1頁（四） 采暖通風圖設(shè)計檢查要點……………..…………………………………..………..1頁第八章工程質(zhì)量檢查要點……………….………………………………………......……….1頁（一） 地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量檢查要點………………………………………………..…..…..1頁（二） 砌體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢查要點………………………………………………...…..….1頁（三） 鋼筋砼結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢查要點…………………………………………….....…….1頁（四） 建筑裝飾工程質(zhì)量檢查要點………………………………………………………..1頁（五） 門窗工程質(zhì)量檢查要點…………………………………………………….…..…...1頁（六） 樓地面工程質(zhì)量檢查要點…………………………………………………………...1頁（七） 屋面和防水工程質(zhì)量檢查要點…………………………………………….....…….1頁（八） 給排水工程質(zhì)量檢查要點…………………………………………………...……...1頁（九） 電氣工程質(zhì)量檢查要點………………………………………………………...…...1頁（十） 電梯工程質(zhì)量檢查要點……………………………………………………….....….1頁第九章工程安全、文明施工檢查要點………………………………………………………......1頁第十章 住宅交付使用標準……………………………………………………………………...1頁第十一章住宅裝修控制要點……………………………………………………………...…..….1頁第十二章工程管理表單………………………………………………………………………..…1頁十三章 施工技術(shù)操作細則………………………………………….……………………...1頁十四章 竣工驗收……………………………………………………………………………1頁十五章 資料歸檔……………………………………………………………………………1頁十六章 移交物業(yè)………...……………………….…………………………………………1頁十七章 售后服務(wù)………………………........………………………………………………1頁第一章 前 言本開發(fā)項目管理規(guī)劃手冊，是根據(jù)施工圖和我公司ISO9001 有關(guān)標準及國家規(guī)范、規(guī)程標準及文件編制的。因編制人員水平有限，不妥之處在所難免，敬請批評指正，并在將來升級版中修正。內(nèi)裝修為粗裝修。安全目標：嚴格遵守安全操作規(guī)程，杜絕傷亡事故，無火災(zāi)、無中毒，輕傷負傷率控制在千分之五以內(nèi)。建筑設(shè)計分為三個階段，方案設(shè)計初步設(shè)計施工設(shè)計。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。 ㈣ 、工程勘察資質(zhì)分綜合類、專業(yè)類和勞務(wù)類。應(yīng)用計算機出圖率達100％，有滿足工作需要的固定工作場所。應(yīng)用計算機出圖率達100％。 ⑶ 技術(shù)裝備及應(yīng)用水平 有一定數(shù)量、品種、性能良好的從事專業(yè)勘察的機械設(shè)備、測試監(jiān)測檢測設(shè)備或測量儀器設(shè)備，或有依法約定能提供滿足專業(yè)勘察和測試測測檢測等質(zhì)量要求的協(xié)作單位。 ⑷ 管理水平 有健全的生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)會計、設(shè)備物資、業(yè)務(wù)建設(shè)等管理辦法和完善的質(zhì)量保證體系，并有效地運行。㈢ ——專業(yè)類乙級工程勘察單位可承擔本專業(yè)工程勘察中、小型工程項目（工程勘察中、小型工程勘察見附表），承擔工程勘察業(yè)務(wù)的地區(qū)不受限制。 墻體：填充墻（外墻及分戶墻）砌筑材料為厚200的頁巖空心磚，局部戶內(nèi)隔墻可采用厚120的頁巖實心磚或多孔磚，客廳、餐廳、臥室等主要房間內(nèi)應(yīng)保證不露梁柱。底層散水標高低于室外地坪300㎜，散水上為綠化覆土；取消散水溝做法，屋面雨水直接進入雨水井組織排放（若能滿足各方面要求，建議設(shè)計取消散水）。凸窗窗臺高度450，凸窗外凸凈尺寸以條件圖為準，凸窗上口板面要求采取適當?shù)姆浪胧┰O(shè)計。平屋面防水材料建議選用SBS防水卷材加涂抹類防水。梁、柱、剪力墻與填充墻交接處釘300㎜寬鋼絲網(wǎng)（地面部位除外），并應(yīng)選定鋼絲網(wǎng)型號。窗的立面分格應(yīng)具有可實現(xiàn)性，窗型應(yīng)出窗型圖，且符合室內(nèi)通風、立面美觀等要求。外挑陽臺鎖口梁寬度原則上統(tǒng)一為150㎜，落地窗等部位處的鎖口梁寬度統(tǒng)一為200㎜，并且該部位的挑梁、鎖口梁頂面須同板頂面標高相平。室內(nèi)給水平面布置圖應(yīng)根據(jù)經(jīng)建設(shè)單位確認的廚房、衛(wèi)生間布置圖進行設(shè)計。每戶屋頂花園設(shè)置澆花給水接口1個，不設(shè)置專用排水接口，結(jié)合屋面排水溝考慮排水。衛(wèi)生間設(shè)置強排風孔，宜與室內(nèi)排水管綜合考慮。地下室給排水管道布置原則上不影響凈空，在合理前提下滿足層高。電表集中設(shè)于該戶強電井內(nèi)。設(shè)3個獨立電話接入口，一層：分別設(shè)在客廳和餐廳共線路；二層：主臥和書房及主衛(wèi)共線路；三層：主臥及主衛(wèi)共線路。戶型須出1：50放大單元平面圖。 4）分階段施工圖設(shè)計工作須充分考慮后期設(shè)計工作的銜接問題。二類：平均每套建筑面積90－100平方米；四類：平均每套建筑面積110－120平方米單體建筑設(shè)計應(yīng)有可識別性。a、住宅門窗的設(shè)計及選型，除使用標準圖集外，還應(yīng)提倡創(chuàng)新，滿足對房屋的圍護、裝飾功能和住宅建筑造型的美觀。木窗的內(nèi)扇需裝活合頁，以便用戶更換紗窗。 d、衛(wèi)生間宜有直通室外的窗戶，并須設(shè)有通風道及安裝排風設(shè)施接頭。g、衛(wèi)生間必須滿足防漏防滲要求。a、廚房面積不得小于４平方米。室內(nèi)排水管推薦采用鑄鐵管、尼龍管或聚氯乙烯塑料管，不得采用缸瓦管。j、廚房必須有可靠的防滲漏措施。15） 供暖設(shè)施設(shè)計要求：c、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)采暖設(shè)施。b、電梯及疏散樓梯要符合消防要求。 b、中、小型住宅每套設(shè)一只終端盒。24) 人行道及公用場地的硬覆蓋，允許停放小車的，路面磚須考慮車輛荷載；不允許停放小車的需設(shè)路障和標志。為了適應(yīng)市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌，規(guī)范選擇監(jiān)理單位的行為，《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》中明確指出，“項目法人一般通過招標投標方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。(2）監(jiān)理單位的經(jīng)驗業(yè)主(或業(yè)主代表)根據(jù)與初選監(jiān)理單位的面談，來判斷每個單位及其有關(guān)人員對于自己的要求是否能顯示出良好的理解力。擬選擇的咨詢監(jiān)理單位對于工程項目的組織和管理是否有具體的切實有效的建議計劃，對于在規(guī)定的工期和概算成本之內(nèi)保證完成任務(wù)，是否有詳細完成任務(wù)的措施。6）已簽房屋施工合同。工程管理職責工程技術(shù)管理1）根據(jù)《項目經(jīng)營指導書》和項目發(fā)展計劃， 編制《工程管理指導書》，報公司審批。8) 對主要的建筑部品進行樣板示范。項目管理職責1）進度控制根據(jù)公司審定的《工程管理指導書》和擴初設(shè)計圖紙編制項目施工總進度控制計劃（詳見《施工總進度計劃編制要點》）。對質(zhì)檢部門及公司提出的整改意見跟蹤監(jiān)理和施工單位落實。辦理開工前的部分報批報建手續(xù)。詳細條款見《工程文件管理制度》、《工程檔案管理程序》。 （三）項目經(jīng)理崗位職責經(jīng)理作為公司工程代表，對施工過程中的所有問題向公司負最終責任。8 、執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導、檢查、監(jiān)督。掌握建筑工程的規(guī)范要求，并能夠合理的運用。力求：材料＼設(shè)計＼施工＼管理一體化創(chuàng)優(yōu)。負責完成本專業(yè)從確定方案、委托設(shè)計、辦理各種施工審批手續(xù)，到組織配套施工單位進場、施工管理及協(xié)調(diào)等一切事宜；與相關(guān)部門密切聯(lián)系，申請減免費用、繳費。掌握電氣專業(yè)工程與相關(guān)土建、給排水、建筑工程之間的關(guān)系，能夠合理的運用電氣專業(yè)知識技巧，使各系統(tǒng)的安裝合理美觀、使用方便。（八） 預(yù)算工程師工程師崗位職責負責編制和完善甲供材料管理程序文件。每次招投標只針對一覽表內(nèi)的分承包商，對合格供應(yīng)商不斷跟蹤、考察、評估并作好考評記錄。1積極推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)，定期參與各部門交流、研討、培訓等活動，根據(jù)成本、工期、工藝的實際情況，指導設(shè)計，建議新材料的使用，力求直接體現(xiàn)在設(shè)計方案或設(shè)計施工圖中。負責編制和完善所負責項目的工程管理程序文件、質(zhì)量管理作業(yè)指導書。第五章 工程管理程序（一）工程招投標管理程序目的為規(guī)范公司工程部工程招標管理，在保證項目質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇最佳中標單位，制定本管理程序。對預(yù)選單位的考察篩選。1 ）招標文件標準（示范）招標文件由工程管理部組織成本管理部、財務(wù)部共同起草，經(jīng)公司招標工作小組審核后，作為公司該類招標的標準示范文本。正文包括：招標內(nèi)容、招標范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、造價要求、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任及特別約定、相關(guān)規(guī)范、投標文件格式；附件包括：施工圖紙、擬簽標準合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包人要求的所有內(nèi)容）。經(jīng)公司招標工作小組批準的合格承包商將由工程部列入《合格承包商數(shù)據(jù)庫》；合格承包商資格評審及增減/合格承包商資格并非終身制，每隔一定時間應(yīng)對其進行重新評審。招標應(yīng)遵循以下基本原則：全面招標原則：凡是符合招標條件的工程項目都要以招標方式確定承包商；整體招標原則：禁止將項目肢解或化整為零，規(guī)避招標；資質(zhì)審查原則：所有投標單位都要經(jīng)過資質(zhì)預(yù)審，符合項目要求的投標單位才能參加項目投標；合理低價中標