房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究-在線瀏覽
2025-03-01 03:48本頁面
【正文】 ................................. 11 IV 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 分析 ..................................11 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ......................................12 參考文獻(xiàn) .......................................................15 致謝 ............................................................16 1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究 第 1 章 引言 房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā) [1]是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開 發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。依據(jù)我國(guó)法律 的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有： 原則。我國(guó)另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地。城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源 合理配置的有效手段。 、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。后來，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場(chǎng)，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計(jì)程序 和完善的管理機(jī)制 。 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利 用規(guī)劃等條件制約。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面 。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理 其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。這種溝通與協(xié)調(diào) 4 將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理 其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。 5 第 3 章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。 房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中 的作用 工程施工管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型，這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。 房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下 : 。 。 。 。 。 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目中的施工控制 開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類： 第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。橫道圖法是指在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直 線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。 （ 3）進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo) 所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)： （ 1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。 （ 2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。 （ 3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。 （ 4）建立有 關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)， 按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。 8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理 工程建設(shè)監(jiān)理的概念 工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱為工程監(jiān)理。 工程建設(shè)監(jiān)管的層次 工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個(gè)層次，即政府對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理和社會(huì)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對(duì)本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管
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