【正文】 鎮(zhèn)（麗江壩）極有機(jī)遇利用其原生態(tài)的自然人文優(yōu)勢拓展瀾湄次區(qū)域的“尋根游”市場。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在遠(yuǎn)期這一地區(qū)尤其是泰國的度假客源市場的潛力將是不可估量的。而清萊大部分是山區(qū)，雖然“金三角地區(qū)”的神秘風(fēng)光對游客有很大的吸引力，但是其神秘刺激的旅游體驗(yàn)和熱帶雨林的神奇浪漫體驗(yàn)還是不一樣的。此部分客戶主力年齡在35歲以上，有身份和一定社會地位，多是私企個(gè)體老板或企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，也有部分是離退休教師、老干部等。4=4112元/平米。第十節(jié) 客源開拓旅行社外銷：聘導(dǎo)游為項(xiàng)目促銷員；異地分銷：深圳商報(bào)合作；全員動(dòng)員推銷；利用**在昆明資源進(jìn)行直銷；（可周期性組織高爾夫愛好者去現(xiàn)場練習(xí)場體驗(yàn)并達(dá)到成交的目的）第三章 項(xiàng)目區(qū)位與環(huán)境分析第一節(jié) 自然環(huán)境概況地理位置麗江市地處我國西南邊陲，云南省的最南端，北與思茅地區(qū)的江城縣為鄰，距昆明730公里；南與緬甸接壤。終年無寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。區(qū)內(nèi)有大小支流70余條，河網(wǎng)較為密集。供傣族人民從事宗教活動(dòng)的緬寺、佛塔遍布全州，在州內(nèi)還有曼飛龍佛塔和曼聽總佛寺等多處在東南亞國家享有盛名的南傳上座部佛教圣地，是我國南傳上座部佛教與東南亞國家進(jìn)行佛教學(xué)術(shù)交流和佛事活動(dòng)的重要場所。由于得天獨(dú)厚的熱區(qū)優(yōu)勢，冬季農(nóng)作物，反季節(jié)蔬菜及熱區(qū)花、草、苗、木、水果的發(fā)展較快。麗江州地處中國—東盟次區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的前沿，直接與緬甸、老撾接壤。7℃，平均降水量13001700mm，年平均日照1690—2100小時(shí)，靜風(fēng)少寒，全年無霜。斷面多向西傾，傾斜達(dá)75度，是地震活動(dòng)性強(qiáng)烈的斷裂。河流均屬于瀾滄江水系。5 社會經(jīng)濟(jì)狀況麗江市是麗江州州府所在地，是以傣族為主的民族邊疆城市，市內(nèi)有傣、漢、哈尼、基諾、拉枯、彝、布朗、瑤等13個(gè)民族，％，是一個(gè)具有濃郁民族風(fēng)情的少數(shù)民族集聚地區(qū)。，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的版納文化環(huán)境。將麗江壩傣族古村落最精華的的建筑形式移植于項(xiàng)目建筑正立面；結(jié)合水系孤線，用弧形的屋頂，創(chuàng)造出特有的、活潑的平面弧形傣式屋頂，將傣式建筑傳統(tǒng)繼承發(fā)揚(yáng)光大，展現(xiàn)在每位業(yè)主眼中。景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)G2＃89782002一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。（3）電力設(shè)計(jì)負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量選擇根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計(jì)算，然后綜合確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷。為了防止受納水體的富營養(yǎng)化，需進(jìn)行脫氮除磷處理。設(shè)計(jì)的主題建筑外觀整體性和美感很強(qiáng)，亭臺樓閣，傣式大屋頂，昂首云天，起伏交錯(cuò)；墻線錯(cuò)落有致，粉墻青瓦，鱗次櫛比，色彩典雅大方?！耙匀藶楸尽钡乃枷?，體察“人的場所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過多樣化的場景、綠化、滿足居民健身、交往、娛樂等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的現(xiàn)代高檔休閑度假房地產(chǎn)項(xiàng)目。夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒，一年無四季之分，僅干濕季分明。場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地下水為①層雜填土中的上部滯水；水量不大，對砼一般無侵蝕性。勐罕鎮(zhèn)在大地構(gòu)造中的位置，處于印度洋板塊與歐亞板塊相碰撞地域的東側(cè)，屬于西南地槽褶皺區(qū)中的三江（怒江、瀾滄江、金沙江）印支褶皺系的南端。第四章 項(xiàng)目選址與主要建設(shè)條件第一節(jié) 建址現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置麗江壩(勐罕鎮(zhèn))隸屬于麗江州州府所在地麗江市的一個(gè)鎮(zhèn)，位于麗江市的東南部，處于瀾滄江下游，東接勐臘縣勐侖鎮(zhèn)、西連麗江市嘎灑鎮(zhèn)、南與景哈鄉(xiāng)隔江相望、北鄰基諾鄉(xiāng)，距離麗江市區(qū)27km，％，％。在麗江壩可以切身感受到傣族人民傳統(tǒng)的生產(chǎn)、生活方式，還可以了解到傣民族獨(dú)特的貝葉文化、民風(fēng)民情和宗教。3)水文化傣族人民喜歡依水而居，有“水的民族”的美稱。目前，以風(fēng)景名勝區(qū)為依托發(fā)展的旅游業(yè)，已成為麗江市國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。河流均屬于瀾滄江水系。全市年平均降雨量12001700㎜；風(fēng)向多東南風(fēng)和西南風(fēng)。推出的貨包品質(zhì)高低搭配，以房地產(chǎn)市場周期、項(xiàng)目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行同步的周期性價(jià)格波動(dòng)調(diào)整。3800元/平米價(jià)值表現(xiàn)因本項(xiàng)目屬于麗江壩旅游小鎮(zhèn)的第一個(gè)面市組團(tuán)，項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn)還很不完善和健全，需要確保項(xiàng)目成功，低價(jià)入市是最穩(wěn)妥的做法，待此組團(tuán)銷售推廣成功后，可以通過后期的產(chǎn)品增價(jià)銷售實(shí)現(xiàn)整盤利潤最大化的實(shí)現(xiàn)，故定價(jià)時(shí)需要考慮后期提價(jià)幅度，通過有序和合理的不斷提價(jià)，保障客戶購買信心。 本項(xiàng)目旅游總體形象概念通過前面的比較分析，我們也不難發(fā)現(xiàn)，對于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）來說，它有一些資源是獨(dú)一無二的。 泰國的清萊：清萊是泰國北部的第二大城市，地處泰、老、緬三國交界處的舉世聞名的“金三角地區(qū)”，這里大部分是山區(qū)，城市風(fēng)格簡樸。一旦條件成熟，必將吸引大量的港澳臺地區(qū)度假休閑游客。而勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在少數(shù)民族文化和熱帶雨林的保護(hù)方面都具有比較優(yōu)勢，且歐美地區(qū)的遠(yuǎn)程游客一般把東盟國家當(dāng)成一條完整的線路來瀏覽，在次區(qū)域地區(qū)停留的時(shí)間一般可達(dá)2周左右，為此，通過簡化入境手續(xù)，開通高速公路的措施，使歐美游客的線路繼續(xù)往被延伸進(jìn)入勐罕鎮(zhèn)（麗江壩），讓他們體驗(yàn)純正的原始森林和源頭傣文化之余，又可享受本項(xiàng)目提供休閑娛樂項(xiàng)目，達(dá)到修整、恢復(fù)的目的，這又增添整個(gè)行程中東方中國文化體驗(yàn)的內(nèi)容，這也不失為一種可能。3）國內(nèi)度假客源市場定位 按國際上的慣例，一個(gè)國家的人均GDP達(dá)到1000美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。境外游客市場比例偏低。2）大部分資源屬于遍在性資源 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的人文旅游資源在版納州內(nèi)容易找到同類替代資源，不具備對全國范圍內(nèi)大眾游客的獨(dú)特吸引力，屬于遍在性資源，需要挖掘新內(nèi)容，尋求錯(cuò)位突破。其中：滇西南的“瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)”是以滇西南的麗江州、思茅市、臨滄市地區(qū)為主，抓住大湄公河次區(qū)域旅游合作與發(fā)展的機(jī)遇，突出熱帶雨林、民族風(fēng)情和邊境旅游特色，深度開發(fā)生態(tài)旅游、跨國旅游、民族風(fēng)情旅游精品，加強(qiáng)開發(fā)水電工業(yè)旅游產(chǎn)品，加快打造和推出瀾滄江—湄公河黃金旅游線路，把滇西南建成我省面向東南亞大湄公河次區(qū)域的重要國際旅游區(qū)，把麗江市塑造成云南面向東南亞的重要國際旅游集散中心。設(shè)計(jì)為全開放式商業(yè)鋪面，專營泰國正宗小商品兼泰國民俗文化的表演的旅游項(xiàng)目，采取“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一宣傳推廣）的經(jīng)營方式。同時(shí)通過合場并隊(duì)，大幅度精簡了三級管理機(jī)構(gòu)，由過去的7個(gè)分場精簡為四個(gè)區(qū)，由過去的65個(gè)橡膠生產(chǎn)隊(duì)合并為36個(gè)橡膠生產(chǎn)隊(duì)，精減管理人員近百名，降低了管理成本；并剝離了教育、公安等社會職能部門，醫(yī)院基本實(shí)行了差額補(bǔ)貼承包的經(jīng)營模式，減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。第二節(jié) 項(xiàng)目合作方介紹1． 國營**農(nóng)場國營**農(nóng)場，隸屬于云南農(nóng)墾集團(tuán)公司麗江分公司，位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)和景哈鄉(xiāng)境內(nèi)，地處東經(jīng)100176。 麗江民族文化豐富多彩，真正能代表麗江民族文化的，一是以納西園為代表的“潑水節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論1第二章 市場分析8第三章 項(xiàng)目區(qū)位與環(huán)境分析27第四章 項(xiàng)目選址與主要建設(shè)條件34第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案40第六章 環(huán)境影響分析及保護(hù)49第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防56第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置63第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃65第十章 投資估算及資金籌措65第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià)70第十二章 結(jié)論與建議74第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目背景在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。印象”系列活動(dòng)的大傣鄉(xiāng)風(fēng)情展示；二是熱帶雨林風(fēng)貌展示。49′至101176。政企分開后，麗江壩農(nóng)場和橡膠分公司進(jìn)一步實(shí)施體制創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新，創(chuàng)新橡膠園的科學(xué)管理，促進(jìn)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，使有限的橡膠資源產(chǎn)生最好的經(jīng)濟(jì)效益。2006年**麗江分公司上繳稅費(fèi)1000余萬元，是麗江州地稅除中國移動(dòng)公司外的第二大納稅戶。 省域游線（瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)）：麗江州—思茅市—臨滄市—湄公河境外區(qū)域；麗江市旅游發(fā)展布局 麗江市“十一五”期間旅游發(fā)展的總體布局是：依托五大優(yōu)勢，構(gòu)建四大板塊；提升六大景區(qū)，建設(shè)九大項(xiàng)目；打造品牌，突出八大產(chǎn)品。3）大部分景點(diǎn)旅游內(nèi)容少，景點(diǎn)容量小 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）內(nèi)景點(diǎn)均存在旅游內(nèi)容少或景點(diǎn)容量小的限制，因此，在沒有有機(jī)整合的情況下，大部分景區(qū)將面臨“過境化”的問題。旅游資源是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游市場需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游資源和旅游市場現(xiàn)狀的分析，可以對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）下一步的市場開拓與產(chǎn)品策劃提供一些有益啟示，并做出有針對性的決策。這種規(guī)律放在一個(gè)國家的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行分析應(yīng)當(dāng)同樣有效。 第三，充分發(fā)揮“傣文化之源”的優(yōu)勢 必須承認(rèn)的是，對于一些東南亞國家而言，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的傣文化與其民族文化存在相當(dāng)程度的相似性。 傳統(tǒng)客源市場：日本、韓國及歐美等發(fā)達(dá)國家日韓及歐美等發(fā)達(dá)國家的旅游需求早已完成由觀光向度假的轉(zhuǎn)變，之所以目前來麗江的這部分國家游客仍以觀光行為為主，主要是國為缺乏高端的旅游產(chǎn)品和設(shè)施條件。 老撾的會曬：會曬是老撾關(guān)口，主要具有交通中轉(zhuǎn)站的職能。本項(xiàng)目旅游形象的確定，就要緊緊抓住這些主脈絡(luò)和資源特色，并易于識別。定價(jià)來源參照成本加成定價(jià)。本推盤策略的優(yōu)勢是：配合價(jià)格策略，保證價(jià)格的初步提升；配合提價(jià)策略，保證提價(jià)的波浪式起伏；配合營銷策略，保證好與差的多樣化選擇；配合財(cái)務(wù)策略，保證將最好的房賣出最好的價(jià)；配合風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，保證危機(jī)中可以有低品質(zhì)產(chǎn)品支持低價(jià)，支撐人氣。境內(nèi)自然環(huán)境比較復(fù)雜，主體氣候明顯。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國境外）稱湄公河，流入印度洋。 文化與宗教麗江市的人口結(jié)構(gòu)為傣族、漢族、其它少數(shù)民族各占三分之一。傣族瀾滄江為“南米匡”漢文記音為湄公河，“南”為水、河，“咪”(湄)為母親，“匡”(公)為財(cái)富，即“財(cái)富之母(源)河”，這財(cái)富不僅包涵物質(zhì)財(cái)富，也包涵精神財(cái)富，因此人們習(xí)慣稱傣族為水的民族。麗江壩，還被確定為云南省22個(gè)開發(fā)建設(shè)性旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納”之一。平均海拔高度510500m之間，屬熱帶氣候。瀾滄江深斷裂自北而南，將全境切割為東西兩部，西部屬于臨滄—瀾滄復(fù)背斜的南端。建址場地各層地基土承截力特征值6＃K和壓縮模量5＃S取值如下：6＃1＃k(KP1＃)5＃s(MP1＃)②層角礫碎石土③層板巖強(qiáng)風(fēng)化壓縮性微小 中風(fēng)化壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工建議(1)因擬建場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；(2)因③層板巖強(qiáng)風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。終年無寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個(gè)建筑精美如詩。排放量。動(dòng)力安裝容量：840KW生活照明安裝容量：合計(jì)：，考慮到二期工程施工。生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為典型的傣式和泰式結(jié)合的建筑形式，著重處理好酒店主樓的建筑立面效果?！按鲎逶亍睘榻ㄖ攸c(diǎn)，以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以水為背景，強(qiáng)調(diào)傣族“水文化”與居民生活活動(dòng)的融合，將建筑與環(huán)境、景觀、湖水融為一體。年平均濕度達(dá)80%86%，霧日年達(dá)108天—146天。3）水文地質(zhì)條件由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很豐富。瀾滄江深斷裂長100余公里，斷裂深度達(dá)43公里以上，為深入上地幔的深斷裂。由于受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)控制，氣候干濕分明，年平均氣溫22。 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢分析項(xiàng)目選址位于麗江傣族自治州州府所在地麗江市麗江壩。產(chǎn)業(yè)資源1)農(nóng)業(yè)勐罕鎮(zhèn)是一個(gè)半山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有山區(qū)和壩區(qū)兩個(gè)特點(diǎn):壩區(qū)主要是以糧食為主，2005年糧食總產(chǎn)量達(dá)1559萬公斤。傣文的傳授方式是通過習(xí)讀經(jīng)文來學(xué)習(xí)傣文，傣族人民的生活、節(jié)日和各種民間活動(dòng)都與佛教有著密切的關(guān)系，形成了傣族特