【正文】 鎮(zhèn)（麗江壩）極有機(jī)遇利用其原生態(tài)的自然人文優(yōu)勢(shì)拓展瀾湄次區(qū)域的“尋根游”市場(chǎng)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在遠(yuǎn)期這一地區(qū)尤其是泰國(guó)的度假客源市場(chǎng)的潛力將是不可估量的。而清萊大部分是山區(qū)，雖然“金三角地區(qū)”的神秘風(fēng)光對(duì)游客有很大的吸引力，但是其神秘刺激的旅游體驗(yàn)和熱帶雨林的神奇浪漫體驗(yàn)還是不一樣的。此部分客戶主力年齡在35歲以上，有身份和一定社會(huì)地位，多是私企個(gè)體老板或企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，也有部分是離退休教師、老干部等。4=4112元/平米。第十節(jié) 客源開拓旅行社外銷：聘導(dǎo)游為項(xiàng)目促銷員；異地分銷：深圳商報(bào)合作；全員動(dòng)員推銷；利用**在昆明資源進(jìn)行直銷；（可周期性組織高爾夫愛好者去現(xiàn)場(chǎng)練習(xí)場(chǎng)體驗(yàn)并達(dá)到成交的目的）第三章 項(xiàng)目區(qū)位與環(huán)境分析第一節(jié) 自然環(huán)境概況地理位置麗江市地處我國(guó)西南邊陲，云南省的最南端，北與思茅地區(qū)的江城縣為鄰，距昆明730公里；南與緬甸接壤。終年無(wú)寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。區(qū)內(nèi)有大小支流70余條，河網(wǎng)較為密集。供傣族人民從事宗教活動(dòng)的緬寺、佛塔遍布全州，在州內(nèi)還有曼飛龍佛塔和曼聽總佛寺等多處在東南亞國(guó)家享有盛名的南傳上座部佛教圣地，是我國(guó)南傳上座部佛教與東南亞國(guó)家進(jìn)行佛教學(xué)術(shù)交流和佛事活動(dòng)的重要場(chǎng)所。由于得天獨(dú)厚的熱區(qū)優(yōu)勢(shì)，冬季農(nóng)作物，反季節(jié)蔬菜及熱區(qū)花、草、苗、木、水果的發(fā)展較快。麗江州地處中國(guó)—東盟次區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的前沿，直接與緬甸、老撾接壤。7℃，平均降水量13001700mm，年平均日照1690—2100小時(shí)，靜風(fēng)少寒，全年無(wú)霜。斷面多向西傾，傾斜達(dá)75度，是地震活動(dòng)性強(qiáng)烈的斷裂。河流均屬于瀾滄江水系。5 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況麗江市是麗江州州府所在地，是以傣族為主的民族邊疆城市，市內(nèi)有傣、漢、哈尼、基諾、拉枯、彝、布朗、瑤等13個(gè)民族，％，是一個(gè)具有濃郁民族風(fēng)情的少數(shù)民族集聚地區(qū)。，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的版納文化環(huán)境。將麗江壩傣族古村落最精華的的建筑形式移植于項(xiàng)目建筑正立面；結(jié)合水系孤線，用弧形的屋頂，創(chuàng)造出特有的、活潑的平面弧形傣式屋頂，將傣式建筑傳統(tǒng)繼承發(fā)揚(yáng)光大，展現(xiàn)在每位業(yè)主眼中。景區(qū)內(nèi)排水問(wèn)題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)G2＃89782002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。（3）電力設(shè)計(jì)負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量選擇根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計(jì)算，然后綜合確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷。為了防止受納水體的富營(yíng)養(yǎng)化，需進(jìn)行脫氮除磷處理。設(shè)計(jì)的主題建筑外觀整體性和美感很強(qiáng)，亭臺(tái)樓閣，傣式大屋頂，昂首云天，起伏交錯(cuò)；墻線錯(cuò)落有致，粉墻青瓦，鱗次櫛比，色彩典雅大方?！耙匀藶楸尽钡乃枷耄w察“人的場(chǎng)所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過(guò)多樣化的場(chǎng)景、綠化、滿足居民健身、交往、娛樂等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的現(xiàn)代高檔休閑度假房地產(chǎn)項(xiàng)目。夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒，一年無(wú)四季之分，僅干濕季分明。場(chǎng)地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地下水為①層雜填土中的上部滯水；水量不大，對(duì)砼一般無(wú)侵蝕性。勐罕鎮(zhèn)在大地構(gòu)造中的位置，處于印度洋板塊與歐亞板塊相碰撞地域的東側(cè)，屬于西南地槽褶皺區(qū)中的三江（怒江、瀾滄江、金沙江）印支褶皺系的南端。第四章 項(xiàng)目選址與主要建設(shè)條件第一節(jié) 建址現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置麗江壩(勐罕鎮(zhèn))隸屬于麗江州州府所在地麗江市的一個(gè)鎮(zhèn)，位于麗江市的東南部，處于瀾滄江下游，東接勐臘縣勐侖鎮(zhèn)、西連麗江市嘎灑鎮(zhèn)、南與景哈鄉(xiāng)隔江相望、北鄰基諾鄉(xiāng)，距離麗江市區(qū)27km，％，％。在麗江壩可以切身感受到傣族人民傳統(tǒng)的生產(chǎn)、生活方式，還可以了解到傣民族獨(dú)特的貝葉文化、民風(fēng)民情和宗教。3)水文化傣族人民喜歡依水而居，有“水的民族”的美稱。目前，以風(fēng)景名勝區(qū)為依托發(fā)展的旅游業(yè)，已成為麗江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。河流均屬于瀾滄江水系。全市年平均降雨量12001700㎜；風(fēng)向多東南風(fēng)和西南風(fēng)。推出的貨包品質(zhì)高低搭配，以房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、項(xiàng)目的銷售速度和最終利潤(rùn)的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行同步的周期性價(jià)格波動(dòng)調(diào)整。3800元/平米價(jià)值表現(xiàn)因本項(xiàng)目屬于麗江壩旅游小鎮(zhèn)的第一個(gè)面市組團(tuán)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn)還很不完善和健全，需要確保項(xiàng)目成功，低價(jià)入市是最穩(wěn)妥的做法，待此組團(tuán)銷售推廣成功后，可以通過(guò)后期的產(chǎn)品增價(jià)銷售實(shí)現(xiàn)整盤利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)，故定價(jià)時(shí)需要考慮后期提價(jià)幅度，通過(guò)有序和合理的不斷提價(jià)，保障客戶購(gòu)買信心。 本項(xiàng)目旅游總體形象概念通過(guò)前面的比較分析，我們也不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）來(lái)說(shuō)，它有一些資源是獨(dú)一無(wú)二的。 泰國(guó)的清萊：清萊是泰國(guó)北部的第二大城市，地處泰、老、緬三國(guó)交界處的舉世聞名的“金三角地區(qū)”，這里大部分是山區(qū)，城市風(fēng)格簡(jiǎn)樸。一旦條件成熟，必將吸引大量的港澳臺(tái)地區(qū)度假休閑游客。而勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在少數(shù)民族文化和熱帶雨林的保護(hù)方面都具有比較優(yōu)勢(shì)，且歐美地區(qū)的遠(yuǎn)程游客一般把東盟國(guó)家當(dāng)成一條完整的線路來(lái)瀏覽，在次區(qū)域地區(qū)停留的時(shí)間一般可達(dá)2周左右，為此，通過(guò)簡(jiǎn)化入境手續(xù)，開通高速公路的措施，使歐美游客的線路繼續(xù)往被延伸進(jìn)入勐罕鎮(zhèn)（麗江壩），讓他們體驗(yàn)純正的原始森林和源頭傣文化之余，又可享受本項(xiàng)目提供休閑娛樂項(xiàng)目，達(dá)到修整、恢復(fù)的目的，這又增添整個(gè)行程中東方中國(guó)文化體驗(yàn)的內(nèi)容，這也不失為一種可能。3）國(guó)內(nèi)度假客源市場(chǎng)定位 按國(guó)際上的慣例，一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到1000美元后，對(duì)觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上，對(duì)休閑度假游的需求就開始膨脹。境外游客市場(chǎng)比例偏低。2）大部分資源屬于遍在性資源 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的人文旅游資源在版納州內(nèi)容易找到同類替代資源，不具備對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)大眾游客的獨(dú)特吸引力，屬于遍在性資源，需要挖掘新內(nèi)容，尋求錯(cuò)位突破。其中：滇西南的“瀾滄江—湄公河國(guó)際旅游區(qū)”是以滇西南的麗江州、思茅市、臨滄市地區(qū)為主，抓住大湄公河次區(qū)域旅游合作與發(fā)展的機(jī)遇，突出熱帶雨林、民族風(fēng)情和邊境旅游特色，深度開發(fā)生態(tài)旅游、跨國(guó)旅游、民族風(fēng)情旅游精品，加強(qiáng)開發(fā)水電工業(yè)旅游產(chǎn)品，加快打造和推出瀾滄江—湄公河黃金旅游線路，把滇西南建成我省面向東南亞大湄公河次區(qū)域的重要國(guó)際旅游區(qū)，把麗江市塑造成云南面向東南亞的重要國(guó)際旅游集散中心。設(shè)計(jì)為全開放式商業(yè)鋪面，專營(yíng)泰國(guó)正宗小商品兼泰國(guó)民俗文化的表演的旅游項(xiàng)目，采取“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一宣傳推廣）的經(jīng)營(yíng)方式。同時(shí)通過(guò)合場(chǎng)并隊(duì)，大幅度精簡(jiǎn)了三級(jí)管理機(jī)構(gòu)，由過(guò)去的7個(gè)分場(chǎng)精簡(jiǎn)為四個(gè)區(qū)，由過(guò)去的65個(gè)橡膠生產(chǎn)隊(duì)合并為36個(gè)橡膠生產(chǎn)隊(duì)，精減管理人員近百名，降低了管理成本；并剝離了教育、公安等社會(huì)職能部門，醫(yī)院基本實(shí)行了差額補(bǔ)貼承包的經(jīng)營(yíng)模式，減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。第二節(jié) 項(xiàng)目合作方介紹1． 國(guó)營(yíng)**農(nóng)場(chǎng)國(guó)營(yíng)**農(nóng)場(chǎng)，隸屬于云南農(nóng)墾集團(tuán)公司麗江分公司，位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)和景哈鄉(xiāng)境內(nèi)，地處東經(jīng)100176。 麗江民族文化豐富多彩，真正能代表麗江民族文化的，一是以納西園為代表的“潑水節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論1第二章 市場(chǎng)分析8第三章 項(xiàng)目區(qū)位與環(huán)境分析27第四章 項(xiàng)目選址與主要建設(shè)條件34第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案40第六章 環(huán)境影響分析及保護(hù)49第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防56第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置63第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃65第十章 投資估算及資金籌措65第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)70第十二章 結(jié)論與建議74第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目背景在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。印象”系列活動(dòng)的大傣鄉(xiāng)風(fēng)情展示；二是熱帶雨林風(fēng)貌展示。49′至101176。政企分開后，麗江壩農(nóng)場(chǎng)和橡膠分公司進(jìn)一步實(shí)施體制創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新，創(chuàng)新橡膠園的科學(xué)管理，促進(jìn)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，使有限的橡膠資源產(chǎn)生最好的經(jīng)濟(jì)效益。2006年**麗江分公司上繳稅費(fèi)1000余萬(wàn)元，是麗江州地稅除中國(guó)移動(dòng)公司外的第二大納稅戶。 省域游線（瀾滄江—湄公河國(guó)際旅游區(qū)）：麗江州—思茅市—臨滄市—湄公河境外區(qū)域；麗江市旅游發(fā)展布局 麗江市“十一五”期間旅游發(fā)展的總體布局是：依托五大優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建四大板塊；提升六大景區(qū)，建設(shè)九大項(xiàng)目；打造品牌，突出八大產(chǎn)品。3）大部分景點(diǎn)旅游內(nèi)容少，景點(diǎn)容量小 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）內(nèi)景點(diǎn)均存在旅游內(nèi)容少或景點(diǎn)容量小的限制，因此，在沒有有機(jī)整合的情況下，大部分景區(qū)將面臨“過(guò)境化”的問(wèn)題。旅游資源是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游市場(chǎng)需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對(duì)勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游資源和旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，可以對(duì)勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）下一步的市場(chǎng)開拓與產(chǎn)品策劃提供一些有益啟示，并做出有針對(duì)性的決策。這種規(guī)律放在一個(gè)國(guó)家的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行分析應(yīng)當(dāng)同樣有效。 第三，充分發(fā)揮“傣文化之源”的優(yōu)勢(shì) 必須承認(rèn)的是，對(duì)于一些東南亞國(guó)家而言，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的傣文化與其民族文化存在相當(dāng)程度的相似性。 傳統(tǒng)客源市場(chǎng)：日本、韓國(guó)及歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家日韓及歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的旅游需求早已完成由觀光向度假的轉(zhuǎn)變，之所以目前來(lái)麗江的這部分國(guó)家游客仍以觀光行為為主，主要是國(guó)為缺乏高端的旅游產(chǎn)品和設(shè)施條件。 老撾的會(huì)曬：會(huì)曬是老撾關(guān)口，主要具有交通中轉(zhuǎn)站的職能。本項(xiàng)目旅游形象的確定，就要緊緊抓住這些主脈絡(luò)和資源特色，并易于識(shí)別。定價(jià)來(lái)源參照成本加成定價(jià)。本推盤策略的優(yōu)勢(shì)是：配合價(jià)格策略，保證價(jià)格的初步提升；配合提價(jià)策略，保證提價(jià)的波浪式起伏；配合營(yíng)銷策略，保證好與差的多樣化選擇；配合財(cái)務(wù)策略，保證將最好的房賣出最好的價(jià)；配合風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，保證危機(jī)中可以有低品質(zhì)產(chǎn)品支持低價(jià)，支撐人氣。境內(nèi)自然環(huán)境比較復(fù)雜，主體氣候明顯。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國(guó)境外）稱湄公河，流入印度洋。 文化與宗教麗江市的人口結(jié)構(gòu)為傣族、漢族、其它少數(shù)民族各占三分之一。傣族瀾滄江為“南米匡”漢文記音為湄公河，“南”為水、河，“咪”(湄)為母親，“匡”(公)為財(cái)富，即“財(cái)富之母(源)河”，這財(cái)富不僅包涵物質(zhì)財(cái)富，也包涵精神財(cái)富，因此人們習(xí)慣稱傣族為水的民族。麗江壩，還被確定為云南省22個(gè)開發(fā)建設(shè)性旅游小鎮(zhèn)“夢(mèng)幻版納”之一。平均海拔高度510500m之間，屬熱帶氣候。瀾滄江深斷裂自北而南，將全境切割為東西兩部，西部屬于臨滄—瀾滄復(fù)背斜的南端。建址場(chǎng)地各層地基土承截力特征值6＃K和壓縮模量5＃S取值如下：6＃1＃k(KP1＃)5＃s(MP1＃)②層角礫碎石土③層板巖強(qiáng)風(fēng)化壓縮性微小 中風(fēng)化壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工建議(1)因擬建場(chǎng)地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；(2)因③層板巖強(qiáng)風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對(duì)較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。終年無(wú)寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個(gè)建筑精美如詩(shī)。排放量。動(dòng)力安裝容量：840KW生活照明安裝容量：合計(jì)：，考慮到二期工程施工。生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為典型的傣式和泰式結(jié)合的建筑形式，著重處理好酒店主樓的建筑立面效果?！按鲎逶亍睘榻ㄖ攸c(diǎn)，以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以水為背景，強(qiáng)調(diào)傣族“水文化”與居民生活活動(dòng)的融合，將建筑與環(huán)境、景觀、湖水融為一體。年平均濕度達(dá)80%86%，霧日年達(dá)108天—146天。3）水文地質(zhì)條件由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很豐富。瀾滄江深斷裂長(zhǎng)100余公里，斷裂深度達(dá)43公里以上，為深入上地幔的深斷裂。由于受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)控制，氣候干濕分明，年平均氣溫22。 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目選址位于麗江傣族自治州州府所在地麗江市麗江壩。產(chǎn)業(yè)資源1)農(nóng)業(yè)勐罕鎮(zhèn)是一個(gè)半山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有山區(qū)和壩區(qū)兩個(gè)特點(diǎn):壩區(qū)主要是以糧食為主，2005年糧食總產(chǎn)量達(dá)1559萬(wàn)公斤。傣文的傳授方式是通過(guò)習(xí)讀經(jīng)文來(lái)學(xué)習(xí)傣文，傣族人民的生活、節(jié)日和各種民間活動(dòng)都與佛教有著密切的關(guān)系，形成了傣族特