【正文】 資金。 　　首先來看國內資金投資因素方面：由于社會保障體系的滯后,國內居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔憂。而儲蓄利率低、股票等理財產品投資風險大、通貨膨脹壓力大、物價上漲過快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產投資作為一種重要的資產保值增值手段。 黨的十七大將全面建設小康社會作為新世紀前二十年的奮斗目標，標志著我國經濟和社會發(fā)展進入新階段。全面建設小康社會，不再是單純提高經濟水平，涉及政治、經濟、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設小康、構建社會主義和諧社會的一項重要內容。本項目屬房地產開發(fā)建設，符合國務院《產業(yè)結構調整指導目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎設施及房地產”中第二項“國家住宅示范工程建設”的產業(yè)發(fā)展要求。建設部房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70%以上；提高住房建設質量，住宅建筑工程一次合格率達到95%以上，優(yōu)良品率達到30%以上。因此，進一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。遼寧省《2010年遠景目標綱要》中指出“把居民住宅作為房地產開發(fā)的重點，高檔、平價住宅相結合，加快住宅商品化步伐，形成房地產開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)?！表椖拷ㄔO符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設的出發(fā)點和房地產業(yè)發(fā)展的最終落腳點。近年來XX市房地產發(fā)展與城市建設相得益彰，相互促進。房地產逐步成為新的經濟增長點和全市人民關注的焦點，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進一步完善配套設施，加強城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。同時XX市發(fā)展較快也為房地產投資帶來的發(fā)展的機遇。 XX市近幾年房地產的開發(fā)開始進入高速增長期，新樓盤的建設開始向中高端發(fā)展。本項目定位提出建設 “生態(tài)型運動健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結合小區(qū)主路設置生態(tài)運動環(huán)廊，環(huán)廊中設置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。另外利用小區(qū)內中央步行軸線、及分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場地、老年健身樂園、燈光籃球場、等健身場地。項目建設以后，對提高XX市城市建設品味，改善居民居住條件，推動XX市房地產市場健康發(fā)展具有重要作用。第三章 項目法人一、企業(yè)簡況企業(yè)名稱XX 地產有限責任公司詳細地址批準從事房地產開發(fā)經營業(yè)務時間月經營范圍房地產開發(fā)、經營、設計施工注冊資金伍仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號公司類型有限責任公司資質等級級證書編號法定代表人職務董事長職稱高級經濟師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產開發(fā)公司歷年開發(fā)項目簡介第四章 市場分析與建設規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、XX市房地產市場分析XX市近年來經濟發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費水平連年位提升，而房地產市場也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢。2002年以前XX市房價，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經濟適用房和別墅。為更加全面的認識XX市場，我們本次對于XX房地產市場進行市場調研。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務設施齊全，商業(yè)繁榮，基礎設施較完善。從近年來房地產開發(fā)的項目來看，以XX區(qū)棚戶區(qū)改造為主的地產開發(fā)項目較多，由于動遷成本的提高，XX區(qū)商品房價格持續(xù)上漲，均價在28003500元/平方米左右。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項目價格受自然環(huán)境烘托，價格在30003900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結合部開發(fā)項目一般在22002800元/平方米?！衿骄鶅r格分析（普通住宅）XX各個樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房價有差別。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號 法院與武裝部之間 面朝大清河，單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國際新城，位于永安南路（原光榮村），單價范圍在2850元/m2～ 3800元/m2之間，平均單價3500元/m2；永安嘉園，大景城正門道北。單價范圍在2750元/m2～ 3300元/m2之間，平均單價3100元/m2。大景城，位于市中心（長征大街與永安路交匯處）均價3100元/平方米。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價格在2750元/m2～4200元/m2之間。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經濟適用房的年輕職工。：有外來做生意的私營業(yè)主和在XX城打工準備定居的外地人組成。 ?？偨Y分析:通過分析,目前XX市場售樓盤價格在2800元/平方米到4200元/平方米之間。各項目的平均價格在3100到3900元左右,最高價格集中在清河灣,均在3900元以上。與本項目距離較近,可競爭和對比性較大的項目是大景城。均價3100元左右。四、可比樓盤市調情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬平方米，由多層、小高層及百米超高層錯落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級會所、10000平米地下停車場。大景城堅持以打造“過程精品”，專注于細節(jié)，經過2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤。 竣工時間2011年8月。第二節(jié) 建設規(guī)模一、建設規(guī)模項目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。住宅面積65—85，85100,100124平方米不等。二、產品定位戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。產品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，商鋪。其中：主要建筑形式為多層住宅。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 商鋪面積19365平方米。儲藏、?？倯魯?shù)：1228戶。第五章 建設地點和建設條件第一節(jié) XX市概況一、簡介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經121176。57′，北緯39176。55′至40176。33′，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風性氣候；四季分明，氣候宜人。市政府駐地距XX市30公里；距大連市198公里；距省會沈陽市203公里。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨具一市連三港的水路之便，海岸線長達45公里，XX市鲅魚圈經濟開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長鐵路、沈大高速公路縱貫南北，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級公路形成了四通八達的交通網。灣陸交通便捷，物流順暢。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。全市有二十七個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個民族，總人口近九十萬。有地熱、森林、金礦等十幾種自然資源。XX市宏觀經濟發(fā)展狀況：2010年地區(qū)生產總值160億元，％，；工業(yè)保持較快發(fā)展: 工業(yè)生產繼續(xù)保持較快增長, ，%，；。，%。金融業(yè)快速發(fā)展 。其中。全社會固定資產投資增速顯著全社會固定資產投資160億元，％，；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項目143個，投資125億元，%，其中億元以上項目50個。外資引進取得歷史性突破。全年實際利用外資1億美元，%；，％；新批外資項目11項。引進海外專家研發(fā)團隊3個。——“四大板塊”建設順利推進。仙人島能源化工區(qū)綜合實力顯著提升。全年新開工千萬元以上項目38個。消費需求顯著增強 ，增長19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長20％。農民人均純收入8000元，％，比2005年增長1倍，城鄉(xiāng)居民生活質量顯著提高。城鄉(xiāng)居民人均消費性支出繼續(xù)增長2010年，%。，%。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善 。，增長61％，； 小結：從上面的分析中，可以看出XX市整體經濟水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲蓄均創(chuàng)新高。這為本項目運作奠定了良好的經濟基礎。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實施“沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動為突破口，加快XX區(qū)開發(fā)改造和沿海經濟開發(fā)，推動新XX區(qū)共同進步，夯實農業(yè)基礎，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護社會和諧穩(wěn)定，強力推進XX沿海經濟強市建設。發(fā)展思路與規(guī)劃目標XX市堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，貫徹落實中央經濟工作會議和省、市委全會精神，堅定不移地走工業(yè)強市、農業(yè)富民、三次產業(yè)協(xié)調發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經濟帶建設，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，牢固樹立面向大海起新城、興產業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實施“環(huán)境吸引、沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產業(yè)支撐” 和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構建XX沿海經濟強市。未來，XX將作為沈陽、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國際競爭力的遼寧濱海新城。基礎設施與發(fā)展現(xiàn)狀圍繞發(fā)展思路與規(guī)劃目標，全市實施“四大板塊”開發(fā)戰(zhàn)略：仙人島能源化工區(qū)規(guī)劃面積159平方公里，具有天然的深水良港優(yōu)勢，目標定位為以建設大型煉化一體化項目為核心的石化產業(yè)基地；以仙人島港區(qū)為依托的修造船舶基地；以仙人島港區(qū)為依托的油品及化學品的物流基地。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經濟帶開發(fā)重點支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽經濟區(qū)十大產業(yè)集群之一。按照胡錦濤總書記關于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。目前，港口區(qū)30萬噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達到2000萬噸。中海油重交瀝青、華錦集團40萬立儲罐、XX港務集團72萬立儲罐等大型石化項目竣工投產。白沙灣黃金海岸初具形象，浴場公園已經向游人開放，14公里濱海岸線集陽關、沙灘、海浪、森林和綠地，構成了自然優(yōu)美、空氣清新、幽靜浪漫的海濱旅游度假區(qū)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經濟帶上新的增長極。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。新區(qū)以打造XX濱海城市中心區(qū)、遼寧沿海產業(yè)核心區(qū)、環(huán)渤海生態(tài)示范城為目標。自建設以來，受到了遼寧省委、省政府的高度關注，建設步伐不斷加快。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃已經完成。完成陸域動遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬立方米。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎設施正在抓緊建設。項目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國北方（北海）光電產業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項目開工建設。在7月8日由陳政高省長主持召開的北海新區(qū)招商推介會上，簽約項目106個，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅實的基礎。未來，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。 XX文化古城開發(fā)改造包括8個區(qū)域，共40萬平方米。目前，已投入資金30億元，吸引了國內外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。文化古城改造工程將進一步擴大城市規(guī)模，推動全市新XX區(qū)同步協(xié)調發(fā)展，為未來沈陽、大連之間建設新的大型城市奠定堅實基礎。 雙臺溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經濟技術開發(fā)區(qū)。境內溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲量、水溫居東北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽。雙臺溫泉休閑度假新區(qū)以溫泉資源為核心，以生態(tài)體驗為特色，包括溫泉旅游度假，溫泉養(yǎng)生、時尚運動、商務會議、生態(tài)人居、觀光農業(yè)等多個領域。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項目已初具形象，投資12億元