【正文】 資金。 　　首先來(lái)看國(guó)內(nèi)資金投資因素方面：由于社會(huì)保障體系的滯后,國(guó)內(nèi)居民對(duì)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對(duì)未來(lái)生活的不確定性深感擔(dān)憂。而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過(guò)快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。 黨的十七大將全面建設(shè)小康社會(huì)作為新世紀(jì)前二十年的奮斗目標(biāo)，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段。全面建設(shè)小康社會(huì)，不再是單純提高經(jīng)濟(jì)水平，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會(huì)保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合國(guó)務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國(guó)家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到30%以上。因此，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)商品住宅房不僅符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。遼寧省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)?！表?xiàng)目建設(shè)符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。近年來(lái)XX市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。同時(shí)XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來(lái)的發(fā)展的機(jī)遇。 XX市近幾年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，新樓盤(pán)的建設(shè)開(kāi)始向中高端發(fā)展。本項(xiàng)目定位提出建設(shè) “生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。另外利用小區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)地、老年健身樂(lè)園、燈光籃球場(chǎng)、等健身場(chǎng)地。項(xiàng)目建設(shè)以后，對(duì)提高XX市城市建設(shè)品味，改善居民居住條件，推動(dòng)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要作用。第三章 項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡(jiǎn)況企業(yè)名稱XX 地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間月經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工注冊(cè)資金伍仟萬(wàn)元營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)級(jí)證書(shū)編號(hào)法定代表人職務(wù)董事長(zhǎng)職稱高級(jí)經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司歷年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介第四章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢(shì)。2002年以前XX市房?jī)r(jià)，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達(dá)到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。為更加全面的認(rèn)識(shí)XX市場(chǎng)，我們本次對(duì)于XX房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務(wù)設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。從近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，以XX區(qū)棚戶區(qū)改造為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，由于動(dòng)遷成本的提高，XX區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，均價(jià)在28003500元/平方米左右。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格受自然環(huán)境烘托，價(jià)格在30003900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般在22002800元/平方米?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）XX各個(gè)樓盤(pán)之間由于位置差異、小區(qū)配套、開(kāi)發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號(hào) 法院與武裝部之間 面朝大清河，單價(jià)范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價(jià)3900元/m2；國(guó)際新城，位于永安南路（原光榮村），單價(jià)范圍在2850元/m2～ 3800元/m2之間，平均單價(jià)3500元/m2；永安嘉園，大景城正門(mén)道北。單價(jià)范圍在2750元/m2～ 3300元/m2之間，平均單價(jià)3100元/m2。大景城，位于市中心（長(zhǎng)征大街與永安路交匯處）均價(jià)3100元/平方米。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價(jià)格在2750元/m2～4200元/m2之間。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。：有外來(lái)做生意的私營(yíng)業(yè)主和在XX城打工準(zhǔn)備定居的外地人組成。 ?？偨Y(jié)分析:通過(guò)分析,目前XX市場(chǎng)售樓盤(pán)價(jià)格在2800元/平方米到4200元/平方米之間。各項(xiàng)目的平均價(jià)格在3100到3900元左右,最高價(jià)格集中在清河灣,均在3900元以上。與本項(xiàng)目距離較近,可競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)比性較大的項(xiàng)目是大景城。均價(jià)3100元左右。四、可比樓盤(pán)市調(diào)情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，由多層、小高層及百米超高層錯(cuò)落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級(jí)會(huì)所、10000平米地下停車場(chǎng)。大景城堅(jiān)持以打造“過(guò)程精品”，專注于細(xì)節(jié)，經(jīng)過(guò)2載開(kāi)發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤(pán)。 竣工時(shí)間2011年8月。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。住宅面積65—85，85100,100124平方米不等。二、產(chǎn)品定位戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，商鋪。其中：主要建筑形式為多層住宅。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門(mén)市。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 商鋪面積19365平方米。儲(chǔ)藏、。總戶數(shù)：1228戶。第五章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) XX市概況一、簡(jiǎn)介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經(jīng)121176。57′，北緯39176。55′至40176。33′，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風(fēng)性氣候；四季分明，氣候宜人。市政府駐地距XX市30公里；距大連市198公里；距省會(huì)沈陽(yáng)市203公里。地處大連、鲅魚(yú)圈、XX三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長(zhǎng)達(dá)45公里，XX市鲅魚(yú)圈經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及鲅魚(yú)圈港。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級(jí)公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。灣陸交通便捷，物流順暢。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。全市有二十七個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個(gè)民族，總?cè)丝诮攀f(wàn)。有地?zé)?、森林、金礦等十幾種自然資源。XX市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2010年地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，％，；工業(yè)保持較快發(fā)展: 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng), ，%，；。，%。金融業(yè)快速發(fā)展 。其中。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會(huì)固定資產(chǎn)投資160億元，％，；全年新建續(xù)建投資千萬(wàn)元以上項(xiàng)目143個(gè)，投資125億元，%，其中億元以上項(xiàng)目50個(gè)。外資引進(jìn)取得歷史性突破。全年實(shí)際利用外資1億美元，%；，％；新批外資項(xiàng)目11項(xiàng)。引進(jìn)海外專家研發(fā)團(tuán)隊(duì)3個(gè)。——“四大板塊”建設(shè)順利推進(jìn)。仙人島能源化工區(qū)綜合實(shí)力顯著提升。全年新開(kāi)工千萬(wàn)元以上項(xiàng)目38個(gè)。消費(fèi)需求顯著增強(qiáng) ，增長(zhǎng)19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長(zhǎng)20％。農(nóng)民人均純收入8000元，％，比2005年增長(zhǎng)1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出繼續(xù)增長(zhǎng)2010年，%。，%。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善 。，增長(zhǎng)61％，； 小結(jié)：從上面的分析中，可以看出XX市整體經(jīng)濟(jì)水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲(chǔ)蓄均創(chuàng)新高。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實(shí)施“沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動(dòng)為突破口，加快XX區(qū)開(kāi)發(fā)改造和沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)新XX區(qū)共同進(jìn)步，夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，強(qiáng)力推進(jìn)XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)。發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)XX市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省、市委全會(huì)精神，堅(jiān)定不移地走工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹(shù)立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實(shí)施“環(huán)境吸引、沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐” 和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構(gòu)建XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。未來(lái)，XX將作為沈陽(yáng)、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的遼寧濱海新城?；A(chǔ)設(shè)施與發(fā)展現(xiàn)狀圍繞發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)，全市實(shí)施“四大板塊”開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：仙人島能源化工區(qū)規(guī)劃面積159平方公里，具有天然的深水良港優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)定位為以建設(shè)大型煉化一體化項(xiàng)目為核心的石化產(chǎn)業(yè)基地；以仙人島港區(qū)為依托的修造船舶基地；以仙人島港區(qū)為依托的油品及化學(xué)品的物流基地。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)重點(diǎn)支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)十大產(chǎn)業(yè)集群之一。按照胡錦濤總書(shū)記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。目前，港口區(qū)30萬(wàn)噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達(dá)到2000萬(wàn)噸。中海油重交瀝青、華錦集團(tuán)40萬(wàn)立儲(chǔ)罐、XX港務(wù)集團(tuán)72萬(wàn)立儲(chǔ)罐等大型石化項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。白沙灣黃金海岸初具形象，浴場(chǎng)公園已經(jīng)向游人開(kāi)放，14公里濱海岸線集陽(yáng)關(guān)、沙灘、海浪、森林和綠地，構(gòu)成了自然優(yōu)美、空氣清新、幽靜浪漫的海濱旅游度假區(qū)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長(zhǎng)極。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬(wàn)。新區(qū)以打造XX濱海城市中心區(qū)、遼寧沿海產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、環(huán)渤海生態(tài)示范城為目標(biāo)。自建設(shè)以來(lái)，受到了遼寧省委、省政府的高度關(guān)注，建設(shè)步伐不斷加快。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。完成陸域動(dòng)遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬(wàn)立方米。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫(xiě)字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎(chǔ)設(shè)施正在抓緊建設(shè)。項(xiàng)目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國(guó)北方（北海）光電產(chǎn)業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。在7月8日由陳政高省長(zhǎng)主持召開(kāi)的北海新區(qū)招商推介會(huì)上，簽約項(xiàng)目106個(gè)，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。未來(lái)，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。 XX文化古城開(kāi)發(fā)改造包括8個(gè)區(qū)域，共40萬(wàn)平方米。目前，已投入資金30億元，吸引了國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來(lái)沈陽(yáng)、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。境內(nèi)溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲(chǔ)量、水溫居?xùn)|北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)以溫泉資源為核心，以生態(tài)體驗(yàn)為特色，包括溫泉旅游度假，溫泉養(yǎng)生、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、商務(wù)會(huì)議、生態(tài)人居、觀光農(nóng)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資12億元