【正文】 具體建議為：A、E口A、E口分別為本項目兩地塊的主入口。中心環(huán)路貫穿于整個項目，將綠地、戶外活動場地、公共建筑和住宅組團聯(lián)系起來。道路——連接地塊、維系居民各種活動的樞紐與通道道路在項目中均衡分布，根據(jù)交通性質(zhì)、使用功能的不同而分級規(guī)劃，分為小區(qū)路、組團路和宅間小路，運用道路交通組織實現(xiàn)各行其道。就本項目地塊來說，地塊形狀近似平行四邊形，一條東西走向的規(guī)劃路將地塊南北分割為形狀相似、面積不等的兩塊。注意住宅布局的朝向、日照、通風(fēng)、采光效果的均好性。（3）意境根據(jù)項目整體定位，對應(yīng)六大古都組團，引入歷史、時空、文化、藝術(shù)概念和元素，以現(xiàn)代藝術(shù)美學(xué)和都市文明詮釋和展現(xiàn)中國歷史、地域、人文、倫理傳統(tǒng)文化精髓，以新中式風(fēng)格建筑和人文、教育、科技主題景觀賦予本項目“新中式國際教育社區(qū)”特色。規(guī)劃設(shè)計概念性主題將本項目地塊與周邊另外兩地塊共計90余萬平方米統(tǒng)籌規(guī)劃，視作一個整體，打造“xxx首席新中式六合國際教育社區(qū)”。（3）排水xxx住宅小區(qū)污水通過地下排污管線排入丙二街、丙三路已敷設(shè)或規(guī)劃敷設(shè)的DN800的城市排污干管，雨水通過地下排水管線排入長農(nóng)公路已敷設(shè)的DN1000的城市雨水干管。17ˊ45176。門市及車庫價格定位亦依據(jù)區(qū)域內(nèi)同類競爭產(chǎn)品價格初步制定，但具體價格體系應(yīng)于項目整體規(guī)劃設(shè)計最終確定后加以細(xì)分及確定。顧客感受定價法品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，即使價格相對較高，依然被購房者接受，這是對品牌開發(fā)的信心。◎ 物業(yè)定價要符合社會環(huán)境項目的定價要符合區(qū)域的市場環(huán)境，目前鐵北的經(jīng)濟水平還不是很高，但是在穩(wěn)定的政治形式、繁榮的經(jīng)濟環(huán)境和良好的供給關(guān)系下，價格上漲的空間很大。直接關(guān)系到項目啟動的市場效果，尤其是在競爭激烈、項目不成熟的前期，價格更加顯的尤為重要。 對社區(qū)景觀和文化生活的向往鐵北目前在售樓盤項目對社區(qū)景觀的營造投入不足，雖然節(jié)約了建筑成本，多出了面積，但是單純的便宜、經(jīng)濟、實惠不足以滿足現(xiàn)代人的購房需求。年齡特征：25—50歲之間，有孩子的家庭為主，大面積戶型主要是40—50歲客戶群消化?？蛻魧ψ优逃龁栴}關(guān)注度的分析。因拆遷產(chǎn)生改善居住條件需求的客戶群。因此項目運作中期面臨的重要目標(biāo)客戶群將是：注重居住品質(zhì)、追求高尚人文生活的中青年置業(yè)人群居住品質(zhì)在單純的滿足居住要求以后，隨著經(jīng)濟水平的提高，人們開始注重社區(qū)居住的品質(zhì)，包括建筑品質(zhì)、戶型、園林景觀、生活配套、物業(yè)等多個方面，在居住要求上已經(jīng)上升到一個新的層次。項目規(guī)劃的國際化的教育機構(gòu)建成后，將吸引整個xxx市購房客戶的關(guān)注。目前xxx區(qū)房價在各區(qū)中排位最低，具有較大的上漲空間。“長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)”建立，北部新城建設(shè)，鐵北地區(qū)逐漸成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢不斷凸顯。從產(chǎn)品去化程度來看，功能齊全的70——90㎡的2室2廳是本區(qū)域需求主力產(chǎn)品，而3550㎡的小戶型產(chǎn)品在本區(qū)域銷售中存有抗性。眾多外來品牌開發(fā)商的進駐，產(chǎn)品的創(chuàng)新與進步得到了最大程度的跨越，板塊競爭力有了較大提升。項目位置偏遠(yuǎn)，為原小南棚戶區(qū)，消費者心里存有抗性。天朗國際地理位置xxx區(qū)小南街60號建筑規(guī)模一期22棟多層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043182665888合作公司開發(fā)商大連華大地產(chǎn)有限公司建筑顧問中水東北勘測設(shè)計研究有限責(zé)任公司物業(yè)管理大連華大物業(yè)管理公司銷售代理博大機構(gòu)基本情況占地面積建筑結(jié)構(gòu)磚混土地性質(zhì)劃撥建筑面積60萬建筑公攤1315%建筑風(fēng)格簡歐容積率發(fā)售時間08年1月立面色彩咖啡/黃色綠化綠3035%交房時間08年11月物業(yè)費用㎡總戶數(shù)7000戶銷售情況1期間90%開發(fā)周期四期所推產(chǎn)品戶型配比戶型一室一廳一室二廳二室一廳二室二廳三室二廳面積m240577557796188100103戶數(shù)265232956572比例2%5%32%54%7%銷售率100%100%90%90%99%價格起價2588元/㎡均價2800元/㎡ 最高價3100元/㎡剩余戶數(shù)100余套一期車庫數(shù)量未規(guī)劃面積㎡——價格——一期店面數(shù)量60面積㎡159300價格元/㎡55008000一期車位數(shù)量——面積㎡——價格——付款方式一次性，按揭（公積金）。銀行：無醫(yī)療：第三人民醫(yī)院、機車廠醫(yī)院、鐵北醫(yī)院。項目由萬龍地產(chǎn)開發(fā)，在本土具有較強的知名度，吉順康城等幾個項目為其提供樣板區(qū)，消費者認(rèn)可度較高。樓盤名稱萬龍第五城地理位置柳影路與榆樹北街交匯處建筑規(guī)模一期五棟高層、六棟多層，二期二棟高層十棟多層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043182656688/6699合作公司開發(fā)商xxx市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑顧問xxx市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理萬龍房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司銷售代理觀典策劃，萬龍自營基本情況占地面積建筑結(jié)構(gòu)磚混/框架土地性質(zhì)出讓建筑面積15萬建筑公攤1420%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約容積率發(fā)售時間08610立面色彩黃色系綠化綠28%交房時間08年10月物業(yè)費用㎡總戶數(shù)一期867戶銷售情況93%開發(fā)周期二期一期戶型配比戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳面積m2495960849080101127戶數(shù)287318200854比例33%37%23%1%6%銷售率89%95%96%87%94%價格區(qū)間多層起價3000元/㎡ 均價3300元/㎡ 最高3700元/㎡高層起價3000元/㎡ 均價3200元/㎡ 最高3300元/㎡一期車庫數(shù)量——面積——價格——一期店面數(shù)量87戶面積60268㎡價格均價8000元/㎡一期車位數(shù)量地下251位面積未定價格未定付款方式一次性，貸款銀行：浦發(fā)銀行。銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、農(nóng)村信用社。2008年111月商品房成交情況xxx１月２月３月４月５月６月７月８月９月10月11月成交面積22223116393303003201136160735616031169563860363770973734023126820成交套數(shù)3131664204428618051511157810068761456項目名稱占地面積㎡建筑面積㎡08年上市套數(shù)08年剩余面積均價元/㎡總價（元）面積區(qū)間㎡主力面積㎡銷售率上市時間東田配套成熟，居住環(huán)境逐漸優(yōu)越，新項目逐漸增多。■ 大多數(shù)被訪者不愿購買精裝修房，原因是：☆ 對裝修材料的質(zhì)量和做工表示懷疑 ☆缺少個性化體現(xiàn) ☆ 不了解水電等隱蔽工程的質(zhì)量 ☆ 價格因素?！鱿M者從二房類物業(yè)向三房類物業(yè)的轉(zhuǎn)變，是由于二房類的房屋結(jié)構(gòu)與功能已不能滿足消費者的居住需求，他們對于房屋的使用功能、居住空間以及舒適程度有更高的要求?！鰣詻Q停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地政策的實施，使別墅成為未來稀缺住宅產(chǎn)品，具有經(jīng)濟實力的高端消費人群無論是投資還是自住，他們都會對別墅有一定需求。影響購房因素■物業(yè)管理這樣的后續(xù)服務(wù)質(zhì)量因素的提高也漸漸成為被訪者考慮的重要因素。 ■ 高新區(qū)和凈月區(qū)比較受青睞，主要還是這個區(qū)域的生態(tài)、人文環(huán)境較好。以投資為目的的房產(chǎn)置業(yè)不僅成為促進房地產(chǎn)流通繁榮的催化劑，還為未來二手房的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)?！? 企業(yè)/公司普通員工、事業(yè)單位工作人員占有最多的比例，擁有穩(wěn)定收入的工薪階層，是最有購房需求潛力的人群。時期2004年2005年2006年2007年2008年上半年供需比：1：1：11::1 2009年計劃建設(shè)情況2009年計劃新增各類住房供應(yīng)約850萬平方米。從商品房空置時間看，%；，；?！颉⒌怯涗N售商品住宅按照土地級別分：%，%，%，%。 交易情況2007年商品房交易情況2007年，xxx市商品房銷售套數(shù)為58676套；，%；，%。 投資情況，%。北部新城區(qū)：建設(shè)以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。未來五年，xxx市綜合經(jīng)濟實力將邁上新臺階。人均生產(chǎn)總值達到28131元（按戶籍年平均人口數(shù)計算），%。按照國務(wù)院的部署，各有關(guān)部門相繼出臺了涉及規(guī)劃、土地、稅收、金融、價格、市場交易、外匯和外資管理等一系列配套文件和政策，積極推動住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大普通住房供應(yīng)，引導(dǎo)合理住房需求，控制房價上漲。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，%。2009年～2010年：土地；。臨水泵房建設(shè)。 建設(shè)內(nèi)容本項目為xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)工程，包括住宅、商鋪及公建等設(shè)施和工程。三大板塊是工業(yè)板塊、商貿(mào)板塊、綜合板塊；五大產(chǎn)業(yè)是發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)定業(yè)。目前中國政策導(dǎo)向已經(jīng)出現(xiàn)變化，貨幣政策逐漸松動，樓市利好政策不斷推出。在研究設(shè)計過程中堅持實事求是的原則，以經(jīng)濟效益、社會效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進的設(shè)計和施工方案，確保項目質(zhì)量的先進性； （2）科學(xué)性。在設(shè)計研究過程中要認(rèn)真研究本項目充分利用擬建項目區(qū)域優(yōu)越的建設(shè)條件和政府優(yōu)惠的政策等方面的優(yōu)勢，節(jié)約投資，縮短工期，提高效益，盡快收回投資；（3）全面性。種種因素的影響使得2009年房地產(chǎn)市場存有不確定性。本項目即以改造大鐵北為契機，提出了開發(fā)長農(nóng)公路以西、北環(huán)城路以北的100萬平方米的區(qū)域面積，建設(shè)現(xiàn)代化的都市生活小區(qū)，改善區(qū)域居民生活條件，提高區(qū)域居民生活質(zhì)量，促進xxx區(qū)舊貌換新顏，新時期有的新的發(fā)展。商品住宅本工程新建商品住宅建筑面積412084平方米，共93棟。⑤.物業(yè)用房建筑面積500㎡；位于洛陽組團的東北部，便于服務(wù)2個組團。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表表11序號項目單位指標(biāo)備注一總用地規(guī)模m22237001住宅用地m2438002商鋪用地m2233103公建用地m276004道路用地m2296545地上停車場用地m2298566公共綠地m289480二建設(shè)規(guī)模1開發(fā)總建筑面積m2474169商品住宅m2412084（1）高層住宅m2116518（2）小高層住宅m2147780（3）多層住宅m2147786商品車庫m2（1）地下停車場㎡19169（2）地上停車位㎡29856商鋪㎡35316公用建筑m27600（1）換熱站m2400（2）開閉所m2400（3）水泵房m2200（4）燃?xì)庹{(diào)壓站m2100（5）物業(yè)用房㎡500（6）自行車棚㎡60002居住戶數(shù)戶43083居住人口人172324戶均人數(shù)人45住宅平均層數(shù)層106住宅建筑套密度套/ha1927人口毛密度人/ha7708容積率9建筑密度%10綠地率%4011小汽車停車位輛203312自行車停車位輛600013總裝機容量kW14生活用水量m3/d8616最高日15消防用水量m316總采暖熱耗MW17天然氣耗量萬立方米/年三經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元開發(fā)建設(shè)投資萬元其中:建設(shè)期利息萬元經(jīng)營資金萬元10002單位造價元/平方米3經(jīng)營收入萬元年平均 696904單位收入元/平方米5經(jīng)營稅金及附加萬元6經(jīng)營成本及費用萬元年平均 521837利潤總額萬元年平均 151928所得稅萬元9稅后利潤萬元年平均 11394四財務(wù)評價指標(biāo)1總投資利潤率%年平均 2總投資利稅率%年平均 3資本金凈利潤率%年平均 4貸款償還期年5盈虧平衡點%6財務(wù)凈現(xiàn)值萬元Ic=12%( 所得稅后)7財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后8投資回收期年所得稅后9財務(wù)凈現(xiàn)值萬元