【正文】 ●所有排煙風(fēng)機的入口處均設(shè)280℃自動關(guān)閉的排煙防火閥?！衽棚L(fēng)管、正壓送風(fēng)管采用鍍鋅鋼板，鋼板的厚度按照“全國通用通風(fēng)管道計算表”確定?；馂?zāi)時在消防控制室能將火災(zāi)疏散層的揚聲器和公共廣播擴音器強制切換轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)。所有消防設(shè)備的供電均設(shè)置雙電源未端自動切換設(shè)備，消防設(shè)備配電裝置均設(shè)置明顯的消防標(biāo)志。設(shè)消火栓水泵二臺（1用1備）。各防火分區(qū)不少于兩個安全出口。●基地四周有城市道路環(huán)通。在平面布置上，采取點、線、面相互穿插的構(gòu)圖方式。結(jié)合用地特點，人車適度分流，在高層住宅地下室設(shè)置地下停車庫、非機動車庫、人防工程；方便使用和管理。重在營造內(nèi)外景觀最大化、步移景移的四度空間生態(tài)社區(qū)。本工程對資源的利用是合理的、理性的、節(jié)約的；采取的節(jié)能措施是有效的?！駵p少空調(diào)、計算機、復(fù)印機等用電設(shè)備的待機能耗，及時關(guān)閉用電設(shè)備?！袼型L(fēng)設(shè)備采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，并采用減振器或減振吊架安裝。如采用節(jié)能型高效熒光燈具。分戶門傳熱系數(shù)K≤(m2﹒K)。 b . 1）用戶自理面層；2）建筑批嵌膩子砂平； 3）20厚1：3水泥砂漿打底；4）200加氣混凝土砌塊墻體 ；5）20厚1：3水泥砂漿打底；傳熱系數(shù)w/㎡.k： ；傳熱阻㎡.k/w： ；滿足分戶墻節(jié)能要求。C﹒d；●冬季最冷月平均溫度：10176。本地塊住宅燃?xì)庥嬎懔髁康挠嬎惴椒??！褙?fù)荷分類高層建筑為一類高層，地下車庫為一類汽車庫，高層建筑的消防電梯、小區(qū)的消防栓泵、消防噴淋泵、放排煙風(fēng)機、應(yīng)急照明及疏散照明用電、消防控制室等消防設(shè)備及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)為一類負(fù)荷；小區(qū)的生活水泵、弱電中心、高層客用電梯等生活保障性負(fù)荷為一類負(fù)荷。我們不得不正視我國能源、土地、水、原材料等資源嚴(yán)重短缺而實際利用效率低、環(huán)境污染嚴(yán)重且仍在不斷加劇的事實?！衩繎粼O(shè)戶內(nèi)機，各戶門口設(shè)門口機。參見：《第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析》。并保證防毒通道≥40次/h換氣次數(shù)。●電纜（線）出入工事的防護密閉：所有直接穿過工事圍護結(jié)構(gòu)或防護密閉門的電纜、電線均須嚴(yán)格進行處理，并加抗力片防沖擊波。按**省實施《中華人民共和國防空法》辦法（修訂版）以及《人防防空地下室設(shè)計規(guī)范》２００５年的規(guī)定，本小區(qū)在部分住宅地下室及車庫設(shè)附建式甲類六級人防工程，平時為自行車、小汽車停車庫，戰(zhàn)時為二個二等人員掩蔽所和二個物資庫。室內(nèi)燃?xì)夤艿谰捎脽徨冧\鋼管，絲扣連接，使用人工煤氣時，接口為厚白漆，并且旋緊后不得倒回。同時由電氣專業(yè)預(yù)留分體空調(diào)電量及空調(diào)插座。（或根據(jù)開發(fā)商要求設(shè)計戶式中央空調(diào)）●配套商業(yè)、公建采用分體空調(diào)器設(shè)計。C；大氣壓力： hPa?！窀邔幼≌?、多層住宅的客廳、臥室空調(diào)及廚房、衛(wèi)生間通風(fēng)的配合設(shè)計； ●商業(yè)建筑等配套公建的空調(diào)及通風(fēng)設(shè)計；●地下汽車庫、地下自行車庫、設(shè)備用房、電梯機房的通風(fēng)設(shè)計；●地下汽車庫、小區(qū)配套公建、住宅的防排/煙設(shè)計●設(shè)計參數(shù)：（1）室外空氣計算參數(shù)：（**市）夏季 空調(diào)計算干球溫度：176?！褡≌繎粼O(shè)電視終端插座不少于兩個?！駹I業(yè)場所按基本型配置語音、數(shù)據(jù)點。20焊成封閉環(huán)裝組成勻壓環(huán)，并與引下線連通。汽車庫設(shè)低壓配電間，一級負(fù)荷采用雙電源末端自切供電方式，饋電干線均采用耐火電纜沿電纜橋架敷設(shè)?！褡?、配電系統(tǒng)；●照明系統(tǒng)；●動力系統(tǒng)；●防雷接地系統(tǒng)?！窠o水系統(tǒng)：生活消防供水由市政給水管網(wǎng)分DN200引入小區(qū)，在地塊內(nèi)形成室外環(huán)狀消防供水管網(wǎng)。地面粗糙度,為B類。小區(qū)的人行道等，均設(shè)盲道，住宅底層入口均設(shè)坡道及電梯間。豎向采用玻璃筒，使臥室形成270度全方位觀景視線。臥室270176。同時使環(huán)境具有領(lǐng)域感和可識別性。設(shè)置地下景觀會所及車庫：通透的下沉式會所結(jié)合室外泳池、綠化景觀系統(tǒng)和半開放的地下車庫形成下沉景觀庭院，不僅節(jié)省了地下車庫所需的大量通風(fēng)、照明設(shè)備成本，降低車庫層高，有效節(jié)約工程造價，而且極大地改善了從業(yè)主車位到各個建筑入口之間的觀景環(huán)境品質(zhì)，使業(yè)主停車回家之路能享受一路的風(fēng)景而不是幽暗漆黑的狹長通道。機動停車位1190位（地上260位、地下930位），道路面積11600㎡，綠地面積17450㎡。本地塊的規(guī)劃設(shè)計立足于從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文住區(qū)。結(jié)合曲線形人行步道、景觀綠化等要素，一起形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。項目第一期建設(shè)用地87畝（）。第四紀(jì)以來的新構(gòu)造運動，仍然為繼承性的垂直升降運動，直至現(xiàn)在依然在活動。本項目場地屬山前沖洪積平原。通訊：**市郵電通訊事業(yè)發(fā)展較快，已實現(xiàn)了傳輸網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，光纜通訊、移動通訊、郵政快遞；全區(qū)信息港SDM 高速傳輸網(wǎng)工程已完工；項目周邊的主干道郵電通訊電纜已埋設(shè)完畢，為項目提供了良好的通訊服務(wù)。參見：《項目地理位置圖》18項目位置●項目選址交通方便。第三章 建設(shè)條件●項目地理坐標(biāo)東經(jīng)119176。隨著**市城鎮(zhèn)居民收入永平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。**站是溫福鐵路最大車站，為現(xiàn)代化綜合交通樞紐和城市標(biāo)志性建筑，日客流量4000人。●**老城區(qū)如**新村、錦福城、萊茵城一帶，是**城區(qū)較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，隨著商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行?；A(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使**越來越成為**市最受青睞的人居環(huán)境。隨著流通領(lǐng)域不斷拓展，借助便捷的交通條件和良好的區(qū)位、港口優(yōu)勢，大力發(fā)展貨運中轉(zhuǎn)、倉儲物流，盛輝物流、名成實業(yè)、金葉物流等省內(nèi)外現(xiàn)代物流企業(yè)入駐**。%；，占全市第三位，%，增幅位居全市第二；；%，, %，%；實際利用外資1940萬美元；外貿(mào)出口總額5097萬美元，%；，%，增幅位居全市首位，%。根據(jù)**省人民政府批準(zhǔn)的**開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，近期（2010年），遠(yuǎn)期（2020年）規(guī)劃面積為36平方公里，規(guī)劃人口2020年達(dá)到30萬人。五是休閑的“后花園”功能：讓**成為東南沿海重要的生態(tài)旅游休閑度假勝地。第二章 項目建設(shè)的必要性**在海西建設(shè)中的區(qū)位優(yōu)勢●**，地處海峽西岸東北翼重要地帶。項目立足于從**社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，以高檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅，將成為海西東北翼地區(qū)首屈一指的品質(zhì)社區(qū)；創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文住區(qū)，并以古典的法式建筑造型成為**市區(qū)建筑亮點。●**為順應(yīng)人流量急劇增加的形勢，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)。主要依據(jù)：●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 5018093（2002修訂版）；●《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005；● 建設(shè)部：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；●《**省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省政府節(jié)能辦關(guān)于**省固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知》 閩政辦〔2009〕204 號；●《**市城市總體規(guī)劃（20052020）》；●《**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（暫行）；● **市規(guī)劃、建設(shè)局：《平規(guī)建函[2009]80號》；●《國有土地使用權(quán)出讓合同》合同編號：35090120091026P010；● 國家發(fā)改委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；● 其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；● 業(yè)主提供的有關(guān)資料。（一期）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳見：《一期綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)表》表11一 期 綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 表 表11序號項 目單位數(shù) 值備 注1建設(shè)用地面積㎡折87畝其中建筑物基地面積㎡2總建筑面積㎡11幢+人防+配套計容建筑面積㎡計容積率158685 住宅建筑面積㎡11幢 其中高層建筑面積㎡8幢其中18層以上建筑面積㎡ 5幢18層及以下建筑面積㎡ 3幢花園洋房建筑面積㎡ 2幢會所及公寓建筑面積㎡1幢小區(qū)配套商業(yè)㎡配套公建（物業(yè)、社區(qū)、衛(wèi)生服務(wù)用房）不出售㎡計容積率（通風(fēng)空調(diào)）其中可出售建筑面積㎡計容積率其中住宅建筑面積㎡含酒店式公寓商業(yè)建筑面積㎡（通風(fēng)空調(diào)）人防、架空層及配套㎡不計容積率地下車庫、設(shè)備用房面積㎡（通風(fēng)空調(diào)）人防工程建筑面積㎡平時作車庫（通風(fēng)空調(diào)）架空層建筑面積㎡開閉所、變電房、消控和弱電中心㎡420（通風(fēng)空調(diào)）3容積率4建筑密度%小區(qū)道路㎡11600占用地面積20%綠地㎡17450綠地率%總戶數(shù)戶1002戶均人口人/戶居住人數(shù)人32067停車位位1190地上停車位位260地下機動停車位位930可出售600位地下非機動車位位8年耗能噸4345標(biāo)準(zhǔn)煤年耗電萬KWH2792折標(biāo)煤3431噸年用燃?xì)馊fm3折標(biāo)煤914噸9年用水萬噸10建設(shè)強度萬元/畝11財務(wù)指標(biāo)銷售收入萬元利潤總額萬元稅收總額萬元投資利潤率%投資利稅率%銷售利潤率%12全部投資稅后指標(biāo)內(nèi)部收益率IRR%凈現(xiàn)值NPV（i=12%）萬元投資回收期（含建設(shè)期）年盈虧平衡點（BEP）%****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系****地產(chǎn)開發(fā)有限公司在**投資的子公司，于2010年1月19日注冊成立。（折87畝），擬建主體工程10幢住宅樓，會所及公寓1幢，開閉所、變電房1座及配套設(shè)施，入住戶數(shù)1002戶、3206人?！耥椖拷ㄔO(shè)規(guī)模**“**其中：土建裝飾工程53347萬元，設(shè)備安裝7985萬元，工程建設(shè)其他費用48720萬元（其中建設(shè)用地費42067萬元），預(yù)備費5503萬元，銀行貸款利息9330萬元。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；建筑材料銷售?！?000年以來，**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年平均增長30%左右。根據(jù)**市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。二是承接的“主陣地”功能：抓住機遇，加快發(fā)展和引進一批大型臨海工業(yè)項目，帶動其他海洋產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，逐步把**的環(huán)**澳地區(qū)建設(shè)成為重要的臨海重化產(chǎn)業(yè)基地。閩東正處在發(fā)展騰飛階段的海西經(jīng)濟區(qū)中心，屬于潛力無限的**澳港口區(qū)范圍內(nèi)，**市委、市府緊緊抓住當(dāng)前難得的發(fā)展機遇，圍繞海西建設(shè)，展開了前所未有的“環(huán)**澳經(jīng)濟圈”區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略部署，加快海西東北翼新的經(jīng)濟增長極建設(shè)。至2020年需要的商品房面積達(dá)到1050萬平方米；因此，在未來的9年內(nèi)，**開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積600萬平方米，即平均每年需新增70萬平方米，故**開發(fā)區(qū)發(fā)展的近、遠(yuǎn)期潛在的住宅市場容量巨大。2009年新增商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)個體149戶，注冊資本99335萬元，新增個體工商戶528戶。近兩年，又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會的良好契機，圍繞宜居要素，扎實推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜合整治，初步形成道路暢通、景觀優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象。隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。**，城市居民收入水平有很大提高。**”商住小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、檔次高，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠昀居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。從以上分析可以看出，未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新的趨勢，“**●項目選址在**開發(fā)區(qū)**北岸，四條城市次干道匯合處；即北湖濱路東北側(cè)，蘭田路南側(cè)，尚德路西側(cè)，華庭路東側(cè)。用電：**市電網(wǎng)已與省電網(wǎng)并網(wǎng)，省網(wǎng)和閩東電網(wǎng)使該項目用電得到可靠保障；110千伏輸變電站設(shè)在**開發(fā)區(qū)。具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點，春夏雨熱同期，秋冬光溫互利，光能充足，熱量豐富，雨水充沛，四季分明，海洋性季風(fēng)氣候顯著，沿海和內(nèi)陸溫差懸殊，氣候類型呈多樣性。它們大致控制了境內(nèi)山脈水系、地形地貌及海岸線的展布。、用地性質(zhì)與獲取方式●本項目場址土地權(quán)屬商住用地，（）?！裾麄€小區(qū)規(guī)劃將根據(jù)用地特點，分成南、北兩部，規(guī)劃主體結(jié)構(gòu)為“一橫、一縱”從而形成鮮明的規(guī)劃骨架組織空間特征。本項目選址和用地方案可充分利用優(yōu)越的項目區(qū)位條件、建設(shè)條件。（折87畝），擬建主體工程10幢住宅樓，會所及公寓1幢，開閉所、變電房1座及配套設(shè)施，入住戶數(shù)1002戶、3206人。結(jié)合曲線形人行步道、景觀綠化等要素，一起形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)，使規(guī)劃在秩序中又富