【正文】 好的供給關(guān)系下，價(jià)格上漲的空間很大。物超所值更容易被市場(chǎng)所接受。◎ 物業(yè)定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的根本目的是獲利，項(xiàng)目在不同時(shí)期有著不同的目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定了定價(jià)的高低。房地產(chǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，前期維持基本的運(yùn)作，提供可持續(xù)開發(fā)，后期保證利潤(rùn)最大創(chuàng)收，這是個(gè)循序漸進(jìn)的過程?！?成本加成定價(jià)法在市場(chǎng)環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開發(fā)商獲得正常的利潤(rùn)。將產(chǎn)品成本加上開發(fā)預(yù)期想要的利潤(rùn)，就是最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法。成本分固定成本和變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本就是總成本。此種方法要根據(jù)市場(chǎng)，考慮市場(chǎng)的承受能力及周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況，制定出合理的定價(jià)。顧客感受定價(jià)法品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，即使價(jià)格相對(duì)較高，依然被購(gòu)房者接受，這是對(duì)品牌開發(fā)的信心。但購(gòu)房者如果對(duì)開發(fā)商不了解，一旦定價(jià)過低，即使品質(zhì)在好，購(gòu)房者也會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)問題。盡管如此，品牌開發(fā)商的定價(jià)亦不能定的太高，超過購(gòu)房者心理承受能力，對(duì)銷售反而不利?！? 市場(chǎng)比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而定。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量對(duì)比和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特色，制定有利的價(jià)格參與競(jìng)爭(zhēng)，將能增加收入、擴(kuò)大銷售量和提升市場(chǎng)占有率。：住宅產(chǎn)品入市期均價(jià)定位3500元/㎡臨街門市產(chǎn)品均價(jià)定位8000元/㎡車庫(kù)價(jià)格定位10萬元/個(gè)參照以上定價(jià)原則，綜合運(yùn)用以上定價(jià)方法，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建議項(xiàng)目整體起價(jià)3300元/㎡，最高價(jià)3700元/㎡，整體均價(jià)3500元/㎡。由于同一地塊上，影響具體棟號(hào)、單元、戶型定價(jià)的影響因素較多，如物業(yè)所處地段、園區(qū)內(nèi)的位置、朝向、樓層、戶型以及由此形成的棟價(jià)差、平面價(jià)差和立面價(jià)差等，因此，本項(xiàng)目具體詳細(xì)的價(jià)格體系需待項(xiàng)目整體規(guī)劃方案確定后予以制定。門市及車庫(kù)價(jià)格定位亦依據(jù)區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格初步制定，但具體價(jià)格體系應(yīng)于項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最終確定后加以細(xì)分及確定。第三章 建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于xxx市xxx區(qū)，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長(zhǎng)農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項(xiàng)目分成兩個(gè)區(qū)域。xxx居住小區(qū)規(guī)劃占地面積100萬平方米， 。是居住的極佳選擇。本項(xiàng)目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮xxx市及xxx區(qū)布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理布局，擬將xxx住宅小區(qū)，建設(shè)成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化小區(qū)。xxx市位于**省中部，地理位置：東經(jīng)124176。18ˊ127176。18ˊ，北緯43176。17ˊ45176。15ˊ，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個(gè)地區(qū)地勢(shì)平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300米之間，京哈鐵路、長(zhǎng)圖鐵路橫穿其間。（1）氣候條件xxx市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓：絕對(duì)最高氣溫：℃絕對(duì)最低氣溫：℃年平均氣溫：℃采暖室外設(shè)計(jì)溫度：℃年平均相對(duì)濕度：68%年平均降雨量：650mm標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度：主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速：最大風(fēng)速：（3）地質(zhì)條件土層分布：一層：雜填土，～。二層：粉質(zhì)粘土，褐黃色軟塑、中等偏高壓縮性，～，地耐力fk=22KPa；三層：粉質(zhì)粘土，可塑偏軟塑、中等壓縮性，～ m，地耐力fk=25Kpa；四層：中砂，灰色密實(shí)，厚度0～ m，地耐力fk=27Kpa；五層：粗砂，中密，～ m，地耐力fk=45Kpa；六層：粉質(zhì)粘土，可塑、中等壓縮性，～ m，地耐力fk=26Kpa；七層：泥巖，全風(fēng)化，可塑、硬塑，～ m，地耐力fk=50Kpa；八層：泥巖，強(qiáng)風(fēng)化，堅(jiān)硬，～ m，地耐力fk=60Kpa；九層：泥巖，中風(fēng)化，夾砂巖， m，地耐力fk=9000Kpa。（4）其他自然條件風(fēng)壓值：雪壓值：無霜期：145天地震烈度：7度㎡，地勢(shì)平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達(dá)；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。（1）道路及交通xxx房居住小區(qū)建于xxx市主要交通干道北環(huán)城路與長(zhǎng)農(nóng)公路的交匯處西北角，xxx市主要干道丙三路從小區(qū)北側(cè)通過，規(guī)劃的丙四路從小區(qū)中部通過，丙二街從小區(qū)西側(cè)通過，距市中心人民廣場(chǎng)約8公里，交通十分便利。（2）給水xxx住宅小區(qū)依靠經(jīng)城市供水管網(wǎng)供水，北環(huán)城路上已敷設(shè)DN800的供水主干管，均可為該小區(qū)供水。（3）排水xxx住宅小區(qū)污水通過地下排污管線排入丙二街、丙三路已敷設(shè)或規(guī)劃敷設(shè)的DN800的城市排污干管，雨水通過地下排水管線排入長(zhǎng)農(nóng)公路已敷設(shè)的DN1000的城市雨水干管。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開閉所1座，箱式變電站15座。（5）供熱并入城市集中供熱管網(wǎng)，完全能夠滿足新建小區(qū)熱負(fù)荷需求，小區(qū)內(nèi)設(shè)換熱站2座，洛陽組團(tuán)和金陵組團(tuán)各設(shè)一座。（6）燃?xì)夤こ?從長(zhǎng)農(nóng)公路市政燃?xì)夤芫W(wǎng)接入DN200管道進(jìn)入小區(qū)擬設(shè)的2座調(diào)壓站。（7）通訊電話和寬帶網(wǎng)線路由長(zhǎng)農(nóng)公路網(wǎng)絡(luò)接入，有線電視由長(zhǎng)農(nóng)公路市網(wǎng)接入。第四章 建設(shè)方案 （1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；（3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；（4）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）；（5）《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500012001）；（6）《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T501042001）；（7）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）；（8）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003－2001）；（9）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015－2003）；（10）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16－2008）；（11）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794（2000版）；（12）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）；（13）《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010－2002）；（14）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009－2001）；（15）《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ362005）；（16）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）；（17）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；（18）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）；（19）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）中Ⅳ；（20）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；（21）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595，2005）。 各類建筑方案設(shè)計(jì)理念及技術(shù)設(shè)計(jì)作為春城首席“國(guó)際化教育社區(qū)”，本項(xiàng)目應(yīng)高屋建瓴，站在整個(gè)xxx樓市的高度，結(jié)合項(xiàng)目整體定位和市場(chǎng)需求，對(duì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、住宅設(shè)計(jì)、公建配套設(shè)置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新思考和個(gè)性化設(shè)計(jì)，從而建立起本項(xiàng)目獨(dú)樹一幟的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計(jì)概念性主題將本項(xiàng)目地塊與周邊另外兩地塊共計(jì)90余萬平方米統(tǒng)籌規(guī)劃，視作一個(gè)整體，打造“xxx首席新中式六合國(guó)際教育社區(qū)”。所謂“六合”，即為“天、地、人、心、腦、體”的和諧統(tǒng)一。對(duì)應(yīng)具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可將三宗地塊規(guī)每塊再分為2個(gè)組團(tuán)，共6大組團(tuán)。6大組團(tuán)分別以傳承中華文明的六大古都西安(長(zhǎng)安)、南京(金陵)（本期工程）、北京(燕京)、開封(汴梁)、杭州(臨安)、洛陽（本期工程）命名，建筑及景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)各區(qū)域有代表性的人文歷史特點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，應(yīng)彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。（1）和諧就是要追求人與居住空間的和諧，單體建筑與建筑組團(tuán)及總體平面布局的和諧，建筑組團(tuán)與景觀脈絡(luò)、組團(tuán)的和諧，居民出行動(dòng)線與社區(qū)路網(wǎng)的和諧。（2）空間一是打造半開放的社區(qū)公共景觀組團(tuán)空間；二是打造半私密的宅間庭院景觀組團(tuán)空間；三是打造包括空中露臺(tái)等純私密的居家景觀空間。公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑、道路、院落、綠地、建筑小品之間及與人的活動(dòng)之間的關(guān)系。（3）意境根據(jù)項(xiàng)目整體定位，對(duì)應(yīng)六大古都組團(tuán)，引入歷史、時(shí)空、文化、藝術(shù)概念和元素，以現(xiàn)代藝術(shù)美學(xué)和都市文明詮釋和展現(xiàn)中國(guó)歷史、地域、人文、倫理傳統(tǒng)文化精髓，以新中式風(fēng)格建筑和人文、教育、科技主題景觀賦予本項(xiàng)目“新中式國(guó)際教育社區(qū)”特色。不追求形似，意在神合，不是將古都建筑及人居風(fēng)格、知名景觀景點(diǎn)濃縮照搬，而是要通過現(xiàn)代的材料和藝術(shù)表現(xiàn)手法以點(diǎn)帶面地營(yíng)造出具有時(shí)尚感卻不失歷史傳承的現(xiàn)代中國(guó)文化意境。規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)要為“新中式國(guó)際教育社區(qū)”的項(xiàng)目整體定位服務(wù)，既滿足居住功能要求，更要體現(xiàn)人文社區(qū)的特征。（2）應(yīng)了解地塊地貌特性、條件，尊重地貌特點(diǎn)，將被規(guī)劃路分割的兩塊項(xiàng)目地塊統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃、融為一體。（3）住宅產(chǎn)品形式全部為9——17層的小高層和高層，一般4——6棟住宅前后圍合形成小的庭院組團(tuán)，使該組團(tuán)內(nèi)的住戶形成半私密的庭院空間。宅間路網(wǎng)與組團(tuán)路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團(tuán)向半開放的社區(qū)公共空間過渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對(duì)獨(dú)立。（4）遵循“項(xiàng)目定位——用地條件——產(chǎn)品類型及形式——產(chǎn)品功能”的思路，建立“城市——小區(qū)——組團(tuán)——庭院——家庭”的尺度序列，綜合考慮居民生活，內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局。（5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯(cuò)落、前后伸縮有度是最基本的原則。注意住宅布局的朝向、日照、通風(fēng)、采光效果的均好性。（6）在景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)上，處理好中心景觀和庭院景觀組團(tuán)的關(guān)系和布局。強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，強(qiáng)化高層住宅俯瞰的景觀平面構(gòu)圖和視覺效果。利用庭院景觀空間，追求庭院景觀的觀賞性、參與性和實(shí)用性。（7）小區(qū)道路應(yīng)通而不暢，避免外部車輛穿行；應(yīng)使內(nèi)部道路與住宅密切聯(lián)系，方便居民出行和車輛的停放；最大限度地控制道路長(zhǎng)度和道路用地，形成既符合交通要求又結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)明的路網(wǎng)。實(shí)行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾。組團(tuán)——住宅與公建的合理布局本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。按照地域進(jìn)行項(xiàng)目地塊的分割，地域分割應(yīng)符合居住者行為特征與活動(dòng)，并將各功能層有機(jī)聯(lián)系，體現(xiàn)功能層間的連續(xù)性與空間性。就本項(xiàng)目地塊來說，地塊形狀近似平行四邊形，一條東西走向的規(guī)劃路將地塊南北分割為形狀相似、面積不等的兩塊。雖然不利于整體規(guī)劃，但根據(jù)地塊特點(diǎn)，可因地制宜對(duì)兩地塊實(shí)行分組團(tuán)規(guī)劃及開發(fā)。即可將南側(cè)組團(tuán)命名為“洛陽組團(tuán)”，北側(cè)組圖命名為“金陵組團(tuán)”。同時(shí)每個(gè)組團(tuán)又分別由高層、小高層住宅分組團(tuán)、商業(yè)及教育公建配套分組團(tuán)構(gòu)成，形成圍合和半圍合的居住空間。（如下圖所示）A 住宅分組團(tuán)——“洛陽組團(tuán)”和“金陵組團(tuán)”中的小高層住宅布置在園區(qū)中央位置，由路網(wǎng)分割，幾棟住宅之間相互圍合形成獨(dú)立庭院空間，整個(gè)地塊形成多個(gè)這樣的庭院空間；高層住宅布置在“洛陽組團(tuán)”和“金陵組團(tuán)”地塊東西兩側(cè)，東側(cè)高層布局應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)住宅的日照和通風(fēng)。其中，在“金陵組團(tuán)”北側(cè)也應(yīng)布置高層住宅，以有效利于提高容積率。B 公建配套分組團(tuán)——“洛陽組團(tuán)”中，2層商業(yè)公建分別沿長(zhǎng)農(nóng)公路、西環(huán)城路一側(cè)分布；幼兒園教育配套布置于社區(qū)中心景觀區(qū)，其獨(dú)特的建筑風(fēng)格和立面與中心景觀相得益彰?！敖鹆杲M團(tuán)”中，2層商業(yè)公建沿長(zhǎng)農(nóng)公路一側(cè)排布，單層商業(yè)公建沿地塊間的規(guī)劃路南向排布；社區(qū)小學(xué)校布置于臨長(zhǎng)農(nóng)公路一側(cè)。道路——連接地塊、維系居民各種活動(dòng)的樞紐與通道道路在項(xiàng)目中均衡分布，根據(jù)交通性質(zhì)、使用功能的不同而分級(jí)規(guī)劃，分為小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路，運(yùn)用道路交通組織實(shí)現(xiàn)各行其道。建議本項(xiàng)目采取以小區(qū)中心環(huán)路與枝狀組團(tuán)路、宅間環(huán)形盡端路相結(jié)合的路網(wǎng)形式，將出入口與中心景觀區(qū)及各居住組團(tuán)有效連接。景觀——處理好中心景觀和庭院景觀的關(guān)系“洛陽組團(tuán)”和“金陵組團(tuán)”分別有一條東西景觀軸線，“洛陽組團(tuán)”為以幼兒園為中心的人文景觀軸；“金陵組團(tuán)”為以江南水系為主題的水系景觀軸。兩條組團(tuán)景觀軸線橫貫地塊東西，南北向外圍延伸，通過組團(tuán)路網(wǎng)與各自地塊中因建筑圍合形成的多個(gè)庭院組團(tuán)景觀緊密聯(lián)系、相互滲透、融為一體。中心環(huán)路（小區(qū)路）建議本項(xiàng)目?jī)傻貕K均以中心環(huán)路為主干道路系統(tǒng)，中心環(huán)路分別貫穿地塊，連接地塊內(nèi)各類產(chǎn)品，起到融會(huì)貫通的作用。中心環(huán)路寬度6——9米，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。并在道路兩側(cè)設(shè)有臨時(shí)停車位，供訪客和臨時(shí)停車之用。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道位于車行道的兩側(cè)，路牙與車行道形成高差，保證了人流活動(dòng)的安全性。中心環(huán)路貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和住宅組團(tuán)聯(lián)系起來。中心環(huán)路可增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增添生活趣味。組團(tuán)路和宅間小路枝狀組團(tuán)路銜接小區(qū)路和宅間小路，延伸至各組團(tuán)周圍，宅間小路以便于回車的環(huán)形盡端路伸入組團(tuán)內(nèi)部。組團(tuán)路是進(jìn)出組團(tuán)的主要通道，寬度3——5米。宅間小路為進(jìn)出住宅的最末一級(jí)道路，主要供居民出入。出入口本項(xiàng)目因?yàn)榈貕K方面有一定的特殊性，四周被市政道路環(huán)抱，并且地塊中間被一條規(guī)劃路分割開，形成南北兩大區(qū)域。因?yàn)樗闹芙耘R路，所以產(chǎn)生了項(xiàng)目的出入口相對(duì)較多的弊端。為規(guī)避因此出入口過多，不利于后期管理和維護(hù)的問題，建議項(xiàng)目設(shè)立五個(gè)出入口。具體建議為：A、E口A、E口分別為本項(xiàng)目?jī)傻貕K的主入口。作為社區(qū)的主入口，承擔(dān)著項(xiàng)目形象展示和人車入口的作用。表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項(xiàng)目的整體形象相匹配。B、D口