【正文】 區(qū)洛陽(yáng)組團(tuán)的東部、臨長(zhǎng)農(nóng)公路，2層；F區(qū)商鋪商鋪建筑面積3726平方米，位于小區(qū)金陵組團(tuán)的東部、臨長(zhǎng)農(nóng)公路，單層；H區(qū)商鋪商鋪建筑面積13932平方米，位于小區(qū)洛陽(yáng)組團(tuán)的南部、臨北環(huán)城路，2層；J區(qū)商鋪商鋪建筑面積7578平方米，位于小區(qū)金陵組團(tuán)的南部、臨規(guī)劃的丙四路，單層；車庫(kù)本工程停車位面積49025平方米，其中：（1）地下停車場(chǎng)本工程在高層建筑底部建設(shè)地下停車場(chǎng)2處，金陵組團(tuán)和洛陽(yáng)組團(tuán)各一處，總建筑面積19169平方米，出入口均朝向丙四路上，設(shè)停車位540個(gè)；（2）地上停車場(chǎng)本工程地上停車場(chǎng)面積29856平方米，設(shè)停車位個(gè)1492。近年來(lái)xxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機(jī)。研究范圍（1）項(xiàng)目提出的理由與建設(shè)的必要性；（2）市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模；（3）建設(shè)方案；（4）投資估算及資金籌措；（5）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。為了恢復(fù)鐵北區(qū)域的生機(jī)，xxx市提出了大鐵北改造計(jì)劃，%。③.水泵房建筑面積200㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部，臨換熱站建設(shè)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，%。其中，%；，%；，%。中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：結(jié)合x(chóng)xx市南拓東展，北優(yōu)西控的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。2008年18月，, %?！?、從商品住宅購(gòu)買對(duì)象來(lái)看，xxx市區(qū)居民購(gòu)買的銷售面積占總量的88%，xxx市供應(yīng)商品房近9成購(gòu)買是自住性需求購(gòu)買。2008年1—9月份，%，%。被訪者購(gòu)房目的分布投資15%給他人使用7%其它13%改善目前居住條件65%購(gòu)房目的■ 改善目前居住條件成為購(gòu)房主要?jiǎng)右?。■在我們特別關(guān)注的80后購(gòu)房群體中，首次置業(yè)在購(gòu)房需求中占據(jù)最大比例，且對(duì)婚房有一定的需求。這個(gè)區(qū)間的需求占了消費(fèi)需求的主流。大鐵北開(kāi)發(fā)增速：快起步較低、升值空間巨大中心板塊傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚。配套設(shè)施交通：229路、2路、22路、231路、285路、235路購(gòu)物：新月市場(chǎng)、盛園市場(chǎng)、天池市場(chǎng)、干鮮菜批發(fā)、七十八線、歐亞超市。項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目位于鐵北棚戶改造核心區(qū)、交通便利、配套齊全，居住氛圍濃厚。由于起步較高，銷售后期價(jià)格調(diào)整空間有限，價(jià)格抗性逐漸凸顯，去化出現(xiàn)困難?！蜷_(kāi)發(fā)商云集，廣闊的投資前景吸引各開(kāi)發(fā)商紛紛在此拿地，到目前為止進(jìn)駐xxx的開(kāi)發(fā)商數(shù)量已經(jīng)增加到63家。單價(jià)超過(guò)3500元/㎡的產(chǎn)品，在銷售中存有抗性。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，這里將吸引更多的外來(lái)來(lái)長(zhǎng)客戶在此定居。進(jìn)入婚齡即將組成家庭的客戶族群。職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位人員、公務(wù)員等。因此，鐵北居民發(fā)自內(nèi)心地渴望良好教育機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)。成本分固定成本和變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本就是總成本。18ˊ127176。 各類建筑方案設(shè)計(jì)理念及技術(shù)設(shè)計(jì)作為春城首席“國(guó)際化教育社區(qū)”，本項(xiàng)目應(yīng)高屋建瓴，站在整個(gè)xxx樓市的高度，結(jié)合項(xiàng)目整體定位和市場(chǎng)需求，對(duì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、住宅設(shè)計(jì)、公建配套設(shè)置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新思考和個(gè)性化設(shè)計(jì)，從而建立起本項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）遵循“項(xiàng)目定位——用地條件——產(chǎn)品類型及形式——產(chǎn)品功能”的思路，建立“城市——小區(qū)——組團(tuán)——庭院——家庭”的尺度序列，綜合考慮居民生活，內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局。B 公建配套分組團(tuán)——“洛陽(yáng)組團(tuán)”中，2層商業(yè)公建分別沿長(zhǎng)農(nóng)公路、西環(huán)城路一側(cè)分布；幼兒園教育配套布置于社區(qū)中心景觀區(qū)，其獨(dú)特的建筑風(fēng)格和立面與中心景觀相得益彰。因?yàn)樗闹芙耘R路，所以產(chǎn)生了項(xiàng)目的出入口相對(duì)較多的弊端。組團(tuán)路和宅間小路枝狀組團(tuán)路銜接小區(qū)路和宅間小路，延伸至各組團(tuán)周圍，宅間小路以便于回車的環(huán)形盡端路伸入組團(tuán)內(nèi)部。即可將南側(cè)組團(tuán)命名為“洛陽(yáng)組團(tuán)”，北側(cè)組圖命名為“金陵組團(tuán)”。規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)要為“新中式國(guó)際教育社區(qū)”的項(xiàng)目整體定位服務(wù)，既滿足居住功能要求，更要體現(xiàn)人文社區(qū)的特征。（5）供熱并入城市集中供熱管網(wǎng)，完全能夠滿足新建小區(qū)熱負(fù)荷需求，小區(qū)內(nèi)設(shè)換熱站2座，洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)各設(shè)一座。xxx居住小區(qū)規(guī)劃占地面積100萬(wàn)平方米， 。◎ 物業(yè)定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的根本目的是獲利，項(xiàng)目在不同時(shí)期有著不同的目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定了定價(jià)的高低。將社區(qū)景觀和教育、文化質(zhì)素相結(jié)合必將吸引人們對(duì)社區(qū)社區(qū)生活的向往，成為刺激購(gòu)房需求的驅(qū)動(dòng)力。需求特征：因經(jīng)濟(jì)收入水平并不太高，所以選擇房子特別慎重，消費(fèi)講究實(shí)惠、實(shí)際。高尚人文鋼筋水泥搭建的是城市里無(wú)生命的建筑，人們對(duì)居住環(huán)境的渴求更加注重精神層次的追求，富有人文底蘊(yùn)的生活社區(qū)對(duì)于鐵北區(qū)域目標(biāo)客戶具有強(qiáng)大的吸引力，追求高尚文化生活已經(jīng)成為必然的趨勢(shì)。大有“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”之勢(shì)。鐵北具有較強(qiáng)的地域性。由大連華大集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目形象較好，產(chǎn)品質(zhì)量尚可，戶型設(shè)計(jì)秉承短進(jìn)深大開(kāi)間，以中小戶型為主。項(xiàng)目定位為北城高品質(zhì)人居大盤(pán)，客戶群面向整體市場(chǎng)。購(gòu)物：新月市場(chǎng)、盛園市場(chǎng)、天池市場(chǎng)、干鮮菜批發(fā)、七十八線、歐亞超市。青年城樓盤(pán)名稱東田☆ 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市非中心區(qū)域開(kāi)發(fā)量不斷增加，對(duì)于生活配套的需求成為被訪者的重中之重，也成為很多相對(duì)距離較遠(yuǎn)的樓盤(pán)吸引客群的重要賣點(diǎn)。 建筑形態(tài)小高層和高層的購(gòu)買比例超過(guò)多層，這是xxx市場(chǎng)的一個(gè)重大變化。居住區(qū)域與欲購(gòu)買區(qū)域交叉分析居住區(qū)購(gòu)買區(qū)朝陽(yáng)綠園南關(guān)xxx二道高新經(jīng)開(kāi)凈月汽車其他朝陽(yáng)8911471016733311510846綠園14228944363617104220南關(guān)844324549408126220xxx3727221041674227二道9514381395460110高新123654933301011319732經(jīng)開(kāi)784067402828399525凈月11453802733401452641汽車28352113114853811綠色：被訪者居住區(qū)域與購(gòu)買區(qū)域相同時(shí)，該區(qū)域被選數(shù)量黃色：被訪者所在某個(gè)居住區(qū)域中，被選率排在第二位的購(gòu)買區(qū)域被選數(shù)量藍(lán)色：被訪者所在某個(gè)居住區(qū)域中，被選率排在第三、四位的購(gòu)買區(qū)域被選數(shù)量■ 首選購(gòu)房區(qū)域?yàn)楝F(xiàn)居住區(qū)域，這主要是受居民長(zhǎng)期的居住習(xí)慣影響，大部分被訪者都偏好于現(xiàn)居住區(qū)域?！? 具有本科及以上學(xué)歷的被訪者比例接近50%，其他教育程度如大專、高中/中專、初中及以下學(xué)歷的比例依次遞減。熱銷中的商品住房多為07年及08年上市樓盤(pán)。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史新高。作為東三省重要的教育、科技、文化產(chǎn)業(yè)基地，xxx城市定位對(duì)于本項(xiàng)目的指導(dǎo)意義放在“新興的科技文化之城”之上。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)新升級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和xxx市的發(fā)展方向，符合x(chóng)xx市的總體發(fā)展規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效益和較佳的經(jīng)濟(jì)效益。其中：高層住宅18棟，建筑面積116518平方米，位于小區(qū)的東部、西部和北部；小高層住宅32棟，建筑面積147780平方米，位于小區(qū)高層的內(nèi)側(cè)；多層住宅43棟，建筑面積147786平方米，位于小區(qū)的中部，小高層住宅的內(nèi)側(cè)。在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的前提下，資本介入謹(jǐn)慎，投資競(jìng)爭(zhēng)降低，客觀上利于開(kāi)發(fā)成本的控制，同時(shí)，隨著市場(chǎng)放量的減緩，市場(chǎng)供求關(guān)系有望出現(xiàn)調(diào)整，降低了市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，總體上預(yù)期收益前景看好。編制原則（1）先進(jìn)性。xxx區(qū)改造、建設(shè)、發(fā)展的主要目標(biāo)和任務(wù)就是要舉全市之力，著力建設(shè)“一個(gè)新城”、構(gòu)筑“三大板塊”、發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”、打造“五園兩區(qū)”，突出“六個(gè)亮點(diǎn)”，做到一年高起步，兩年大發(fā)展，三到五年見(jiàn)成效。④.燃?xì)庹{(diào)壓站建筑面積100㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，%；%。%: %：%。規(guī)劃確定七大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?yàn)椋耗喜恐行某菂^(qū)：建設(shè)成為城市新中心、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。其中:,%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行，但新開(kāi)工規(guī)模同比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?！?、從商品住宅購(gòu)買區(qū)域來(lái)看，綠園區(qū)和南關(guān)區(qū)是居民購(gòu)房的活躍區(qū)域。%，%?！?投資，成為當(dāng)前居民置業(yè)的第二大動(dòng)因?；榉抗δ茉O(shè)計(jì)水準(zhǔn)的高低，將是這類產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。 （1）主力戶型對(duì)應(yīng)面積區(qū)間需求■對(duì)于三室一廳戶型，被訪者偏好的面積區(qū)間為80120平方米。城市核心增速：一般升值空間小東部板塊城市經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，總體發(fā)展快。學(xué)校：柳影小學(xué)、宋家小學(xué)、十五中、三十五中、一汽八中、七十二中。周圍在售項(xiàng)目較多，處于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)主線，客流穩(wěn)定。樓盤(pán)名稱華大香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進(jìn)駐xxx區(qū)。目前鐵北消費(fèi)群的心里承受價(jià)格不超過(guò)3500元/㎡，從此來(lái)看高端需求在鐵北區(qū)域內(nèi)明顯不足。目前，孩子的教育問(wèn)題受到家長(zhǎng)的普遍關(guān)注，尤其是在并無(wú)知名小學(xué)教育的鐵北區(qū)顯得更加重要。周邊重點(diǎn)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位客戶，如俄語(yǔ)學(xué)院、市司法局、一汽車輪廠、xxx客車廠等。教育特征：知識(shí)層次較高，具備了一定的專業(yè)購(gòu)房知識(shí)能力，對(duì)物業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境和生活設(shè)施設(shè)備配套會(huì)有一定的要求。在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，定價(jià)是及其關(guān)鍵性的一步。此種方法要根據(jù)市場(chǎng)，考慮市場(chǎng)的承受能力及周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況，制定出合理的定價(jià)。18ˊ，北緯43176。規(guī)劃設(shè)計(jì)是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。（5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯(cuò)落、前后伸縮有度是最基本的原則?！敖鹆杲M團(tuán)”中，2層商業(yè)公建沿長(zhǎng)農(nóng)公路一側(cè)排布，單層商業(yè)公建沿地塊間的規(guī)劃路南向排布；社區(qū)小學(xué)校布置于臨長(zhǎng)農(nóng)公路一側(cè)。為規(guī)避因此出入口過(guò)多，不利于后期管理和維護(hù)的問(wèn)題，建議項(xiàng)目設(shè)立五個(gè)出入口。中心環(huán)路可增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增添生活趣味。雖然不利于整體規(guī)劃，但根據(jù)地塊特點(diǎn)，可因地制宜對(duì)兩地塊實(shí)行分組團(tuán)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)。不追求形似，意在神合，不是將古都建筑及人居風(fēng)格、知名景觀景點(diǎn)濃縮照搬，而是要通過(guò)現(xiàn)代的材料和藝術(shù)表現(xiàn)手法以點(diǎn)帶面地營(yíng)造出具有時(shí)尚感卻不失歷史傳承的現(xiàn)代中國(guó)文化意境。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開(kāi)閉所1座，箱式變電站15座。第三章 建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件xxx居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于xxx市xxx區(qū)，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長(zhǎng)農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項(xiàng)目分成兩個(gè)區(qū)域。物超所值更容易被市場(chǎng)所接受。人們已經(jīng)從簡(jiǎn)單的居住需求滿足過(guò)度到對(duì)居住文化理念的追求。生活特征：一直居住鐵北區(qū)，偶爾到市中心消費(fèi)，娛樂(lè)項(xiàng)目較少，生活平淡而充實(shí)。而本項(xiàng)目良好的居住品質(zhì)將從心理上讓客戶產(chǎn)生對(duì)樓盤(pán)的信賴感、歸屬感。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進(jìn)駐xxx，強(qiáng)勢(shì)企業(yè)高調(diào)搶灘圈地。目標(biāo)客戶群：從整體區(qū)域購(gòu)房群體來(lái)看，區(qū)域內(nèi)客戶占80%以上，以區(qū)域內(nèi)居民為主要需求。環(huán)境質(zhì)量較差、交通不便、生活配套不健全、居住氛圍薄弱。項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目由上海證大集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于北城最優(yōu)地段。住宅剩余60余戶配套設(shè)施交通：2路、302路、148路、105路、235路、185路、275路。青年城約100萬(wàn)多層672684136002851萬(wàn)801429090%2008年6月高層600720033002130萬(wàn)66928290樂(lè)嘉名園460360027001328萬(wàn)48102708098%2007年10月華泰世紀(jì)新村45萬(wàn)54萬(wàn)344814027001236萬(wàn)43135727790%2006年8月中東首座7萬(wàn)12萬(wàn)523936026001629萬(wàn)60110709090%2007年11月證大光明城35萬(wàn)一期11萬(wàn)多層432605036002749萬(wàn)75136758372%2007年9月高層3001373234001622萬(wàn)486448492008年6月華大天朗國(guó)際60萬(wàn)1044700028001129萬(wàn)40103798190%2008年1月鉆石禮都26萬(wàn)624552035002645萬(wàn)751307510590%2005年6月美景天城42萬(wàn)60萬(wàn)1320585028001036萬(wàn)35130558490%2007年10月萬(wàn)龍第五城15萬(wàn)多層24022633001842萬(wàn)551279093%2008年6月高層627325032001525萬(wàn)49805876美韻星海12萬(wàn)18萬(wàn)10001950028001235萬(wàn)45127659475%2008年8