【正文】 商品房空置面積情況從近幾年xxx商品房空置面積來看，xxx商品房空置情況較為穩(wěn)定，2005年為空置面積量最大，達到350萬㎡，xxx2006年房地產(chǎn)市場開始升溫，空置量大幅下降，2007年隨著市場供應量的加大，空置量有所增加，達到270萬㎡。四至六級地段的住房銷售旺盛。普通住宅產(chǎn)品占銷售總量的七成半以上。其中：住宅銷售套數(shù)為50228套；，%；，%。其中:住宅161億元，%。其中：，%；，比上年增長49%；。其中住宅469萬平方米。 城市定位——新興的科技文化之城歷史文化：舊時的偽滿國都，如今的文化新都城市環(huán)境：森林之城，北國春城城市格局：一潭一河、新四環(huán)、六轄區(qū)、四開發(fā)區(qū)、下轄四副縣城市人格：立自強不息之志，養(yǎng)天地浩然之氣城市理念：厚德載物，求實創(chuàng)新城市精神：寬容大氣，自強不息城市價值觀：地維賴以立，天柱賴以尊城市自然觀：古今貫通，天人合一城市倫理觀：崇文尚德，重行致遠支撐點：中國汽車工業(yè)最強－－－xxx（中國汽車之都）東北光電工業(yè)最強－－－xxx（光學之都）東北電影文化最強－－－xxx（電影之都）東北農(nóng)業(yè)實力最強－－－xxx（農(nóng)業(yè)之都）東北科技實力最強－－－xxx（科技之都）東北教育實力最強－－－xxx（大學之城）xxx，一座擁有四千年古典建城史和二百余年近代城市發(fā)展史的東北核心城市；xxx，一座承載了中國太多夢想與期待的東北之都；xxx，一座日益開放繁榮富強的國際化大都會，正以其愈來愈勃發(fā)的英姿迎來更加嶄新美好的明天！近年來xxx經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機。凈月組團南區(qū)：建設配套齊全、設施先進、自然和諧、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城區(qū)。xxx市規(guī)劃以中心城區(qū)的空間資源和結構形態(tài)整合為基礎，積極培育城市東、南、 西、北各分區(qū)中心，啟動富鋒、興隆外圍組團，繼續(xù)推進xxx市向多中心、分散組團式城市空間形態(tài)體系的發(fā)展。在優(yōu)化結構、提高效率、降低消耗、保護環(huán)境的基礎上，地區(qū)生產(chǎn)總值、全口徑財政收入、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、人均生產(chǎn)總是等主要指標均增長一倍以上。從2001年開始，xxx的GDP總量持續(xù)發(fā)展，％。xxx市是**省省會，是全國15個副省級城市之一，現(xiàn)轄四縣(市)六區(qū)。 xxx市宏觀經(jīng)濟狀況自2000年以來，xxx市城市經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展，居民人均GDP和人均可支配收入顯著提高，按不變價格計算，%，位居全省第一位。在有關部門和各級政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調控取得一定效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1184萬人，%。，拉動房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)居民收入增長加快，就業(yè)增加較多。居住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告第二章 市場需求預測分析，拉動房地產(chǎn)市場2006年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為209407億元，按可比價格計算，%。主要技術經(jīng)濟指標匯總表表11序號項目單位指標備注一總用地規(guī)模m22237001住宅用地m2438002商鋪用地m2233103公建用地m276004道路用地m2296545地上停車場用地m2298566公共綠地m289480二建設規(guī)模1開發(fā)總建筑面積m2474169商品住宅m2412084（1）高層住宅m2116518（2）小高層住宅m2147780（3）多層住宅m2147786商品車庫m2（1）地下停車場㎡19169（2）地上停車位㎡29856商鋪㎡35316公用建筑m27600（1）換熱站m2400（2）開閉所m2400（3）水泵房m2200（4）燃氣調壓站m2100（5）物業(yè)用房㎡500（6）自行車棚㎡60002居住戶數(shù)戶43083居住人口人172324戶均人數(shù)人45住宅平均層數(shù)層106住宅建筑套密度套/ha1927人口毛密度人/ha7708容積率9建筑密度%10綠地率%4011小汽車停車位輛203312自行車停車位輛600013總裝機容量kW14生活用水量m3/d8616最高日15消防用水量m316總采暖熱耗MW17天然氣耗量萬立方米/年三經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元開發(fā)建設投資萬元其中:建設期利息萬元經(jīng)營資金萬元10002單位造價元/平方米3經(jīng)營收入萬元年平均 696904單位收入元/平方米5經(jīng)營稅金及附加萬元6經(jīng)營成本及費用萬元年平均 521837利潤總額萬元年平均 151928所得稅萬元9稅后利潤萬元年平均 11394四財務評價指標1總投資利潤率%年平均 2總投資利稅率%年平均 3資本金凈利潤率%年平均 4貸款償還期年5盈虧平衡點%6財務凈現(xiàn)值萬元Ic=12%( 所得稅后)7財務內(nèi)部收益率%所得稅后8投資回收期年所得稅后9財務凈現(xiàn)值萬元Ic=12%( 所得稅前)10財務內(nèi)部收益率%所得稅前11投資回收期年所得稅前本工程是xxx市xxx區(qū)住房建設的重點工程，是開發(fā)大鐵北的重要組成部分，它的建設對xxx市xxx區(qū)住房建設以及xxx區(qū)西北部區(qū)域的發(fā)展具有較大的促進作用。該項目建設期為1年： 項目前期工作，包括方案設計、編制可研報告、辦理各種審批手續(xù)；— 規(guī)劃設計、施工圖設計、工程招標；—、－ 場地整平、土建工程施工、設備安裝等； 工程竣工，驗收交付使用。⑤.物業(yè)用房建筑面積500㎡；位于洛陽組團的東北部，便于服務2個組團。②.開閉所建筑面積400㎡（2個）；分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部，毗鄰換熱站建設。商品住宅本工程新建商品住宅建筑面積412084平方米，共93棟?？偨ㄖ娣e：㎡（不含地上停車場）（1）住宅建筑面積：412084㎡①.高層住宅建筑面積116518㎡；②.小高層住宅建筑面積147780㎡；③.多層住宅建筑面積147786㎡。本項目即以改造大鐵北為契機，提出了開發(fā)長農(nóng)公路以西、北環(huán)城路以北的100萬平方米的區(qū)域面積，建設現(xiàn)代化的都市生活小區(qū)，改善區(qū)域居民生活條件，提高區(qū)域居民生活質量，促進xxx區(qū)舊貌換新顏，新時期有的新的發(fā)展。xxx區(qū)作為xxx市的老城區(qū)，為xxx市的經(jīng)濟發(fā)展做出過卓越的貢獻，時代變遷，xxx市的經(jīng)濟重心已經(jīng)偏向東南部，導致xxx區(qū)的各項事業(yè)發(fā)展緩慢。種種因素的影響使得2009年房地產(chǎn)市場存有不確定性。地產(chǎn)行業(yè)的復蘇能有效促進金融業(yè)的穩(wěn)定。在設計研究過程中要認真研究本項目充分利用擬建項目區(qū)域優(yōu)越的建設條件和政府優(yōu)惠的政策等方面的優(yōu)勢，節(jié)約投資，縮短工期，提高效益，盡快收回投資；（3）全面性。. 居住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 1 3 10第二章 市場需求預測分析 12 12 13 16 37 市場定位 47 51第三章 建設場址及建設條件 55 55 55第四章 建設方案 59 59 62 64 66 69 70 72 80 84 85第五章 環(huán)境保護 90 90 建設地點的環(huán)境現(xiàn)狀 90 90 91 91第六章 節(jié) 能 93 93 93第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防 94 94 94 94 95第八章 工程招標 97 97 97第九章 項目實施進度安排 98第十章 投資估算及資金籌措 99 99 100 101 101第十一章 財務評價 103 103 103 103 104 106 106 108 109 110 111 112第十二章 研究結論 113..第一章 總 論 xxx有限公司xxx居住小區(qū)開發(fā)建設項目單位名稱：xxx有限公司單位性質：法人代表：法定地址：單位概況：、研究范圍和編制原則編制依據(jù)（1）國家計委審定頒布的《投資項目可行性研究指南》（2002年1月）；（2）國家建設部審定頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標[2000]205號）；（3）建設單位提供的有關基礎資料。在研究設計過程中堅持實事求是的原則，以經(jīng)濟效益、社會效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進的設計和施工方案，確保項目質量的先進性； （2）科學性。另外地產(chǎn)行業(yè)對金融業(yè)的影響也是巨大的，為其提供廣泛的信貸資源。目前中國政策導向已經(jīng)出現(xiàn)變化，貨幣政策逐漸松動，樓市利好政策不斷推出。xxx作為二線城市，以剛性需求為主，目前房價仍處于全國副省級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時期，具有一定的上漲空間。三大板塊是工業(yè)板塊、商貿(mào)板塊、綜合板塊；五大產(chǎn)業(yè)是發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)定業(yè)。總用地面積：㎡（1）住宅用地面積：43800㎡；（2）商鋪用地面積：23310㎡；（2）公建用地面積：7600㎡；（3）道路用地面積：29654㎡；（4）地上停車場面積：29856㎡；（5）公共綠地：89480㎡（含小品及景觀）。 建設內(nèi)容本項目為xxx居住小區(qū)開發(fā)建設工程，包括住宅、商鋪及公建等設施和工程。公建本工程公建面積7600平方米①.換熱站建筑面積400㎡（2個）；分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部。臨水泵房建設。該項目總征地面積223700平方米，建設單位通過土地招拍掛形式，支付29081萬元拍得該宗土地使用權。2009年～2010年：土地；。要進一步落實好規(guī)劃論證和施工圖設計，做到精心設計、精心組織、精心施工，爭取按計劃開工，確保工程的順利進行；要進一步作好資金籌措工作，由于該項目投資較大，資金不足是制約項目進一步開展的瓶頸，建議建設單位抓緊落實，使該項目早日開工，早日投入使用。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，%。年末居民儲蓄存款余額161587億元，比上年末增加20544億元。按照國務院的部署，各有關部門相繼出臺了涉及規(guī)劃、土地、稅收、金融、價格、市場交易、外匯和外資管理等一系列配套文件和政策，積極推動住房供應結構調整，加大普通住房供應，引導合理住房需求，控制房價上漲。房地產(chǎn)開發(fā)結構得到一定改善，%。人均生產(chǎn)總值達到28131元（按戶籍年平均人口數(shù)計算），%。汽車工業(yè)、糧食與食品工業(yè)、生物醫(yī)藥工業(yè)、％。未來五年，xxx市綜合經(jīng)濟實力將邁上新臺階。從各項目經(jīng)濟指標我們可以看出，xxx市的經(jīng)濟正處一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人民收入水平正在穩(wěn)步提升，政治環(huán)境也將在未來較長的一段時間里相對穩(wěn)定，而這些良好的經(jīng)濟大環(huán)境勢必利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設包括玉米加工為主導的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。北部新城區(qū)：建設以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。 開發(fā)情況。 投資情況，%。2008年1—8月份，xxx完成開發(fā)投資211億元，%。 交易情況2007年商品房交易情況2007年，xxx市商品房銷售套數(shù)為58676套；，%；，%?！?、從成交套型來看，90㎡%；90144㎡%；144㎡%?！颉⒌怯涗N售商品住宅按照土地級別分：%，%，%，%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。從商品房空置時間看，%；，；。從全國來看，xxx商品房住房價格漲幅低于全國平均水平，位居70個大中城市中下游水平。時期2004年2005年2006年2007年2008年上半年供需比：1：1：11::1 2009年計劃建設情況2009年計劃新增各類住房供應約850萬平方米。調查時間：2008年11月調查手段：專業(yè)報紙問卷發(fā)布；組織20名在校大學生安排在xxx市9個行政區(qū)17個點進行人工發(fā)放與回收問卷，其中包括：商業(yè)區(qū)、辦公樓、企事業(yè)單位、老式住宅小區(qū)、新建樓盤售樓中心等?！? 企業(yè)/公司普通員工、事業(yè)單位工作人員占有最多的比例，擁有穩(wěn)定收入的工薪階層，是最有購房需求潛力的人群。收入水平■ 潛在購房者中，中等收入群體的數(shù)量最多，是目前xxx住宅市場的需求主力。以投資為目的的房產(chǎn)置業(yè)不僅成為促進房地產(chǎn)流通繁榮的催化劑，還為未來二手房的發(fā)展奠定堅