【正文】 B、D口
。作為社區(qū)的主入口，承擔(dān)著項(xiàng)目形象展示和人車入口的作用。為規(guī)避因此出入口過多，不利于后期管理和維護(hù)的問題，建議項(xiàng)目設(shè)立五個(gè)出入口。出入口本項(xiàng)目因?yàn)榈貕K方面有一定的特殊性，四周被市政道路環(huán)抱，并且地塊中間被一條規(guī)劃路分割開，形成南北兩大區(qū)域。組團(tuán)路是進(jìn)出組團(tuán)的主要通道，寬度3——5米。中心環(huán)路可增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增添生活趣味。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道位于車行道的兩側(cè)，路牙與車行道形成高差，保證了人流活動的安全性。中心環(huán)路寬度6——9米，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。兩條組團(tuán)景觀軸線橫貫地塊東西，南北向外圍延伸，通過組團(tuán)路網(wǎng)與各自地塊中因建筑圍合形成的多個(gè)庭院組團(tuán)景觀緊密聯(lián)系、相互滲透、融為一體。建議本項(xiàng)目采取以小區(qū)中心環(huán)路與枝狀組團(tuán)路、宅間環(huán)形盡端路相結(jié)合的路網(wǎng)形式，將出入口與中心景觀區(qū)及各居住組團(tuán)有效連接。“金陵組團(tuán)”中，2層商業(yè)公建沿長農(nóng)公路一側(cè)排布，單層商業(yè)公建沿地塊間的規(guī)劃路南向排布；社區(qū)小學(xué)校布置于臨長農(nóng)公路一側(cè)。其中，在“金陵組團(tuán)”北側(cè)也應(yīng)布置高層住宅，以有效利于提高容積率。同時(shí)每個(gè)組團(tuán)又分別由高層、小高層住宅分組團(tuán)、商業(yè)及教育公建配套分組團(tuán)構(gòu)成，形成圍合和半圍合的居住空間。雖然不利于整體規(guī)劃，但根據(jù)地塊特點(diǎn)，可因地制宜對兩地塊實(shí)行分組團(tuán)規(guī)劃及開發(fā)。按照地域進(jìn)行項(xiàng)目地塊的分割，地域分割應(yīng)符合居住者行為特征與活動，并將各功能層有機(jī)聯(lián)系，體現(xiàn)功能層間的連續(xù)性與空間性。實(shí)行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾。利用庭院景觀空間，追求庭院景觀的觀賞性、參與性和實(shí)用性。（6）在景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)上，處理好中心景觀和庭院景觀組團(tuán)的關(guān)系和布局。（5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯(cuò)落、前后伸縮有度是最基本的原則。宅間路網(wǎng)與組團(tuán)路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團(tuán)向半開放的社區(qū)公共空間過渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對獨(dú)立。（2）應(yīng)了解地塊地貌特性、條件，尊重地貌特點(diǎn)，將被規(guī)劃路分割的兩塊項(xiàng)目地塊統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃、融為一體。不追求形似，意在神合，不是將古都建筑及人居風(fēng)格、知名景觀景點(diǎn)濃縮照搬，而是要通過現(xiàn)代的材料和藝術(shù)表現(xiàn)手法以點(diǎn)帶面地營造出具有時(shí)尚感卻不失歷史傳承的現(xiàn)代中國文化意境。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑、道路、院落、綠地、建筑小品之間及與人的活動之間的關(guān)系。（1）和諧就是要追求人與居住空間的和諧，單體建筑與建筑組團(tuán)及總體平面布局的和諧，建筑組團(tuán)與景觀脈絡(luò)、組團(tuán)的和諧，居民出行動線與社區(qū)路網(wǎng)的和諧。6大組團(tuán)分別以傳承中華文明的六大古都西安(長安)、南京(金陵)（本期工程）、北京(燕京)、開封(汴梁)、杭州(臨安)、洛陽（本期工程）命名，建筑及景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)各區(qū)域有代表性的人文歷史特點(diǎn)。所謂“六合”，即為“天、地、人、心、腦、體”的和諧統(tǒng)一。規(guī)劃設(shè)計(jì)是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。第四章 建設(shè)方案 （1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；（3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；（4）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）；（5）《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500012001）；（6）《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T501042001）；（7）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）；（8）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003－2001）；（9）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015－2003）；（10）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16－2008）；（11）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794（2000版）；（12）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）；（13）《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010－2002）；（14）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009－2001）；（15）《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ362005）；（16）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）；（17）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；（18）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）；（19）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）中Ⅳ；（20）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；（21）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595，2005）。（6）燃?xì)夤こ?從長農(nóng)公路市政燃?xì)夤芫W(wǎng)接入DN200管道進(jìn)入小區(qū)擬設(shè)的2座調(diào)壓站。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開閉所1座，箱式變電站15座。（2）給水xxx住宅小區(qū)依靠經(jīng)城市供水管網(wǎng)供水，北環(huán)城路上已敷設(shè)DN800的供水主干管，均可為該小區(qū)供水。（4）其他自然條件風(fēng)壓值：雪壓值：無霜期：145天地震烈度：7度㎡，地勢平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達(dá)；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓：絕對最高氣溫：℃絕對最低氣溫：℃年平均氣溫：℃采暖室外設(shè)計(jì)溫度：℃年平均相對濕度：68%年平均降雨量：650mm標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度：主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速：最大風(fēng)速：（3）地質(zhì)條件土層分布：一層：雜填土，～。15ˊ，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個(gè)地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300米之間，京哈鐵路、長圖鐵路橫穿其間。18ˊ，北緯43176。xxx市位于**省中部，地理位置：東經(jīng)124176。是居住的極佳選擇。第三章 建設(shè)場址及建設(shè)條件xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于xxx市xxx區(qū)，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項(xiàng)目分成兩個(gè)區(qū)域。由于同一地塊上，影響具體棟號、單元、戶型定價(jià)的影響因素較多，如物業(yè)所處地段、園區(qū)內(nèi)的位置、朝向、樓層、戶型以及由此形成的棟價(jià)差、平面價(jià)差和立面價(jià)差等，因此，本項(xiàng)目具體詳細(xì)的價(jià)格體系需待項(xiàng)目整體規(guī)劃方案確定后予以制定。根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品特色，制定有利的價(jià)格參與競爭，將能增加收入、擴(kuò)大銷售量和提升市場占有率?！? 市場比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而定。但購房者如果對開發(fā)商不了解，一旦定價(jià)過低，即使品質(zhì)在好，購房者也會懷疑物業(yè)的品質(zhì)問題。此種方法要根據(jù)市場，考慮市場的承受能力及周邊競爭狀況，制定出合理的定價(jià)。將產(chǎn)品成本加上開發(fā)預(yù)期想要的利潤，就是最簡單的定價(jià)方法。房地產(chǎn)從長遠(yuǎn)來講，前期維持基本的運(yùn)作，提供可持續(xù)開發(fā)，后期保證利潤最大創(chuàng)收，這是個(gè)循序漸進(jìn)的過程。物超所值更容易被市場所接受。如果項(xiàng)目做到物超所值，與周邊同等物業(yè)相比，在價(jià)格上具有一定的競爭優(yōu)勢，能夠吸引客戶的關(guān)注，并且很快的搶占有市場，創(chuàng)造出比較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。恰當(dāng)?shù)姆鲜袌龆ㄎ坏膬r(jià)格，有利于取得良好的銷售?！? 物業(yè)定價(jià)要符合項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目定位決定了物業(yè)價(jià)格，定位越高，價(jià)格越高，利潤就越大，反之亦然。價(jià)格定的過低有損開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益，給人以低端盤的印象；定價(jià)過高，脫離了市場，不被市場所接受，容易形成產(chǎn)品滯銷。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是及其關(guān)鍵性的一步。要想接受良好的學(xué)校教育，就必須跨出鐵北區(qū)域，不但需要交納擇校費(fèi)用，而且交通不方便。希望子女接受高檔次的教育項(xiàng)目附近目前只有柳影小學(xué)和宋家小學(xué)，教學(xué)水平不高，在xxx沒有知名度。人們已經(jīng)從簡單的居住需求滿足過度到對居住文化理念的追求。創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)也將帶動項(xiàng)目整體的升值價(jià)值。對物業(yè)安保的重視由于歷史原因，鐵北區(qū)域住宅多是棚戶區(qū)和老式樓房，居住人群較復(fù)雜，綜合素質(zhì)不高，治安問題存在隱患。潛意識里認(rèn)為品牌的開發(fā)商一定能開發(fā)出好的樓盤，能夠保證樓盤品質(zhì)，這已經(jīng)成為人們購買消費(fèi)的一種共識。性格特征：樸實(shí)、善良、直率，但性子比較急，外表粗獷豪放，好面子，喜歡湊熱鬧。教育特征：知識層次較高，具備了一定的專業(yè)購房知識能力，對物業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境和生活設(shè)施設(shè)備配套會有一定的要求。文化特征：追求實(shí)際，重視看得見、摸的著的實(shí)惠，對高雅、品位缺乏引導(dǎo)和認(rèn)知。家庭特征：三口之家為主，在鐵北區(qū)域五口之家、同父母一起住的情況較為普遍。生活特征：一直居住鐵北區(qū)，偶爾到市中心消費(fèi)，娛樂項(xiàng)目較少，生活平淡而充實(shí)。外地人群購房需求增長的前瞻性預(yù)測。xxx市在售樓盤，鐵北重點(diǎn)區(qū)域在售樓盤的客戶構(gòu)成分析。市內(nèi)其他區(qū)域客戶。鐵北新城改造開發(fā)、項(xiàng)目周邊新興工業(yè)區(qū)帶來住房需求者。周邊重點(diǎn)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位客戶，如俄語學(xué)院、市司法局、一汽車輪廠、xxx客車廠等。xxx市屬外市縣（農(nóng)安、德惠、九臺、榆樹）來長定居置業(yè)者。中青年客戶群中青年客戶群有著穩(wěn)定的工作和收入，有著前衛(wèi)的思想和行為，更容易接受新鮮事物，對居住生活的要求有著自己獨(dú)特的想法和要求，是本項(xiàng)目客戶群的主力。而本項(xiàng)目良好的居住品質(zhì)將從心理上讓客戶產(chǎn)生對樓盤的信賴感、歸屬感。隨著本項(xiàng)目市場及品牌形象的確立，客戶群范圍及覆蓋面將較初期擴(kuò)大增加。時(shí)尚大眾鐵北區(qū)居民普遍存在理想與現(xiàn)實(shí)間的博弈心理，向往理想中的高品質(zhì)生活，希望成為高尚人文社區(qū)的主人，但實(shí)際的經(jīng)濟(jì)承受能力束縛壓制了這種愿望，迫切需求品質(zhì)高、形象好但房價(jià)適中的住宅產(chǎn)品?！?注重子女教育在中國的文化背景下，無論是新貴一族還是大眾百姓，孩子的教育問題都被放在第一位，而目前鐵北區(qū)域缺少的正是知名度高、師資力量雄厚的幼兒、基礎(chǔ)階段的教育機(jī)構(gòu)，這種因教育需求產(chǎn)生的購房需求，將成為本項(xiàng)目行銷的原動力。依據(jù)項(xiàng)目的學(xué)前教育配套規(guī)劃，注重孩子教育的中青年人群將是我們的重點(diǎn)目標(biāo)客戶。目前，孩子的教育問題受到家長的普遍關(guān)注，尤其是在并無知名小學(xué)教育的鐵北區(qū)顯得更加重要。同時(shí)xxx省會城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，今后幾年內(nèi)也會顯現(xiàn)。鐵北已經(jīng)從小塊開發(fā)、單體插建變成了“巨人”的角力場。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進(jìn)駐xxx，強(qiáng)勢企業(yè)高調(diào)搶灘圈地。鐵北地產(chǎn)起步較晚，房價(jià)處于較低水平。鐵北土地資源豐富，目前全區(qū)可盤活建設(shè)用地2300萬平方米，相比于其他區(qū)域城市用地緊缺，鐵北必將成為開發(fā)商投資置地的樂土。城市的不斷擴(kuò)容減少消費(fèi)者的物理距離與心理距離，從而化解城郊與城區(qū)間的界限，為郊區(qū)房地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展空間。隨著xxx區(qū)規(guī)劃不斷實(shí)施，北部房地產(chǎn)板塊逐漸得到關(guān)注，將掀起xxx新一輪的移民浪潮。目前鐵北消費(fèi)群的心里承受價(jià)格不超過3500元/㎡，從此來看高端需求在鐵北區(qū)域內(nèi)明顯不足。價(jià)格情況：目前區(qū)域各項(xiàng)目均價(jià)自2600元/㎡——3600元/㎡，產(chǎn)品單價(jià)跨度較大。近年來xxx地產(chǎn)全面發(fā)展，而鐵北以其較低價(jià)格逐漸吸引了區(qū)域外消費(fèi)群體的視線，區(qū)域外客戶比例逐年上升。目標(biāo)客戶群：從整體區(qū)域購房群體來看，區(qū)域內(nèi)客戶占80%以上，以區(qū)域內(nèi)居民為主要需求。主流產(chǎn)品：目前區(qū)域產(chǎn)品面積從35——159㎡均有，總價(jià)在1050萬元之間，產(chǎn)品跨度較大。住宅產(chǎn)品在注重性價(jià)比的同時(shí)，更要求樓盤具有生活品位和檔次。據(jù)xxx市房地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來鐵北的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易一直居同城前列。◎房產(chǎn)升值，北城置業(yè)風(fēng)潮日漸洶涌。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進(jìn)駐xxx區(qū)。目前xxx區(qū)市場供應(yīng)量、需求量都呈現(xiàn)出旺盛的態(tài)勢；商品銷售價(jià)格仍為xxx最低區(qū)域，各區(qū)域中xxx區(qū)升值空間最大。目前價(jià)格較低、戶型較少、吸引較多中低消費(fèi)群體。環(huán)境質(zhì)量較差、交通不便、生活配套不健全、居住氛圍薄弱。項(xiàng)目綜合分析一條鐵路橫穿園區(qū)內(nèi)，不利于規(guī)劃，影響小區(qū)整體效果。學(xué)校：育紅小學(xué)、47中、七十二中、養(yǎng)正高中。配套設(shè)施交通：110路、113路、8路、118路、123路。貸款銀行：建設(shè)。樓盤名稱華大項(xiàng)目地段較好，但周邊生活配套不足、居住氛圍較為薄弱。入市價(jià)格較高，起步即為俯視北城，屬北城價(jià)格領(lǐng)跑項(xiàng)目。項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目由上海證大集團(tuán)開發(fā)，位于北城最優(yōu)地段。學(xué)校：**工程技術(shù)師范學(xué)院、72中、47中。配套設(shè)施交通：11路、110路、8路、118路、21路。樓盤名稱證大光明城地理位置北亞泰大街與慶豐路路交匯處建筑規(guī)模一期23棟多層與3棟18層高層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043188713159合作公司開發(fā)商xxx證大置業(yè)有限公司建筑顧問浙江海天與xxx建工物業(yè)管理上海證大置業(yè)有限公司銷售代理上海華基代理銷售基本情況占地面積35萬建筑結(jié)構(gòu)均為框架土地性質(zhì)出讓建筑面積一期11萬建筑公攤1015%建筑風(fēng)格現(xiàn)代/后現(xiàn)代容積率發(fā)售時(shí)間07年9月立面色彩咖啡紅/黃綠化綠36%交房時(shí)間08年8月物業(yè)費(fèi)用㎡總戶數(shù)1期1262戶銷售情況72%開發(fā)周期三期一期所推戶型配比戶型一室一廳一室二廳二室二廳三室二廳面積m2484963647583107136戶數(shù)200100719199比例16%8%60%16%剩余戶數(shù)銷售率22%4%85%84%350余套價(jià)格多層起價(jià)3400元/㎡ 均價(jià)3600元/㎡ 最高價(jià)4800元/㎡高層起價(jià)3000元/㎡ 均價(jià)3400元/㎡最高價(jià)3600元/㎡一期車庫數(shù)量未規(guī)劃面積——價(jià)