【正文】 壽光市工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 壽光市工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力日益增強(qiáng)。壽光市是中國(guó)最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國(guó)家命名為唯一的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”。壽光市農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)和良種覆蓋率分別達(dá)到 95%和 98%，科技對(duì)農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)率達(dá) %。壽光市是山東省確定的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范市，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)起步早，科技含量高，現(xiàn)己建成國(guó)家級(jí)萬(wàn)畝農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)、萬(wàn)畝蔬菜高科技示范園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)走廊、高效林業(yè)示范園、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范園等五大示范樣板工程，引進(jìn)推廣了 30 多個(gè)國(guó)家的 500 多個(gè)新品種、 200 多項(xiàng)新技術(shù)。 壽光市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭 壽光市是國(guó)家確定的糧食、蔬菜、果品、棉花、水產(chǎn)、畜牧綜合商品基地市，形成了 60 萬(wàn)畝糧食、 80 萬(wàn)畝蔬菜、百萬(wàn)畝果品、 30 萬(wàn)畝海淡水養(yǎng)殖和 300 個(gè)飼養(yǎng)小區(qū)的格局。濟(jì)青高速公路橫貫壽光市東西，益羊鐵路縱貫?zāi)媳保笕R龍鐵路橫穿東西，濰高、羊臨等省道、國(guó)道縱橫交錯(cuò)，新修的外環(huán)路四通八達(dá)，壽光市實(shí)現(xiàn)了村村通柏油路，公路通車?yán)锍踢_(dá) 2600 公里，公路密度達(dá)到每百平方公里 公里。 12 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 地理位置優(yōu)越 壽光市地處萊州灣南畔，東臨風(fēng)箏都濰坊，西依石油城東營(yíng)，南接古城青州，總面積 2180 平方公里， 海岸線長(zhǎng) 56 公里，轄 10 鎮(zhèn) 24 鄉(xiāng)，人口108 萬(wàn)，行政區(qū)劃隸屬濰坊市。 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有切實(shí)可行的可操作性和立見(jiàn)成效的現(xiàn)實(shí)意義。 事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者 要求：房型合理，不宜過(guò)大，小區(qū)配套完善 預(yù)計(jì)：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為 4060 m2，售價(jià)約13 萬(wàn)元。 11 預(yù)計(jì)：以一室一廳或二室一廳為宜。 參加工作不久，首次置業(yè)者（單身），年齡在 2530 歲左右。 事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約 30 歲左右） 要求：房 型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。 預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。 要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美 預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在 120140 m2，售價(jià)約為 30 萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在 150 m2 左右，售價(jià)約 35 萬(wàn)元。 對(duì)壽光可能的消費(fèi)群研究： 事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始就高起點(diǎn)、高要求、 10 高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹(shù)立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理?yè)屨际袌?chǎng)，真正做到物美價(jià)廉，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于壽光房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場(chǎng)，產(chǎn) 品多元化。 2020 年以后，振蕩中走向發(fā)展的過(guò)渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商 實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。當(dāng)然，這里所謂的“郊區(qū)”是相對(duì)的，隨著城市中心的擴(kuò)容，新規(guī)劃的實(shí)施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。 在私家車的加速普及進(jìn)程中， 2020 的壽光新樓盤(pán)出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。 熱點(diǎn)五：商業(yè)地產(chǎn)熱度不減，產(chǎn)權(quán)商鋪向?qū)I(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變 由于國(guó)家“新政”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響較小， 2020 年壽光的商業(yè)地產(chǎn)依然熱度不減，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)目多、規(guī)模大，與 2020 年不同的是，曾一度蜂擁而上的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”在本年度大有收斂，商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向大型專業(yè)化市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。 熱點(diǎn)四：加料不加價(jià)，壽光住宅品質(zhì)進(jìn)一步提高 2020 年壽光樓市受國(guó)家新政影 響，購(gòu)房者更為理性謹(jǐn)慎，對(duì)候選樓盤(pán)更加挑剔，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提高品質(zhì)，同時(shí)更加先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入壽光，故而 2020 新建住宅的品質(zhì)進(jìn)一步提高，細(xì)節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合壽光的實(shí)際， 20 2020 年出現(xiàn)在中高檔商品房中的中空玻璃、南向客廳、落地飄窗在 2020 年已普及到所有普通住宅，樓頂、墻體更多采用隔熱保溫的新式節(jié)能建材，景觀綠化更加講求“均好性”，戶型不但普遍達(dá)到了新式戶型的通透，而且更加講求全明設(shè)計(jì)，有的樓盤(pán)甚至達(dá)到了 100%全明設(shè)計(jì)，作為主力戶型的 100 平方米左右戶型面寬明顯加 大，尤其主臥室的寬敞舒適度得到了重視和加強(qiáng)，出現(xiàn)了一些面寬在 4 米左右的主臥室。與此同時(shí)，本地的房企也在 2020 年加速了品牌化的進(jìn)程 。當(dāng)然，相對(duì)壽光普通百姓的購(gòu)買(mǎi)力和生活需求而言， 80 平方米以下， 60 平方米的 左右的居家型小戶型所占數(shù)量仍然十分短缺。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶型在本年度更是大行其道。 熱點(diǎn)二：壽光戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多 前幾年壽光的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是壽光的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶型。爭(zhēng)取用 5 年時(shí)間完成市區(qū)行政、商業(yè)、文化、居住、休閑等各個(gè)功能區(qū)的布局調(diào)整，完善基礎(chǔ)設(shè)施，加快城中村改造，建立城市管理長(zhǎng)效機(jī)制，提高中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)能力。 二、壽光市房地產(chǎn)概況 2020 年，盡管受國(guó)家“房產(chǎn)新政”影響，壽光樓市一度有所震蕩，但一個(gè)健康的正走向成熟的市場(chǎng)依然表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的發(fā)展軌跡， 2020 年壽光樓市依然活力十足，熱點(diǎn)頻頻， 2020 年壽光市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方 米，壽光市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。 該項(xiàng)目位于壽光市區(qū)中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)，該地塊南臨壽光市最大的兩家商業(yè)機(jī)構(gòu) 壽光百貨大樓和濰坊中百佳樂(lè)家超市壽光店，距壽光汽車總站僅 200 米，西鄰業(yè)已開(kāi)工建設(shè)的利群大型商業(yè)項(xiàng)目，東鄰壽光市中心廣場(chǎng)。 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，培育住房消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時(shí)期我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。提高和改善了壽光市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住中心。 資金籌措 ⑴建設(shè)單位自籌資金 萬(wàn)元； ⑵申請(qǐng)銀行貸款 1500 萬(wàn)元； ⑶預(yù)售收入再投入 萬(wàn)元。 投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 5054 萬(wàn)元 ， 土地費(fèi)用 465 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 263 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元，稅費(fèi) 489 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 176 萬(wàn)元。 物業(yè) 管理 該項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地 。 六、研究結(jié)論 建設(shè)地址 該項(xiàng)目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。 1984 年至 1986 年在壽光第二中學(xué)學(xué)習(xí)； 1986 年至 1990 年在山東建筑工程學(xué)院學(xué)習(xí)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位； 2020 年考入北京大學(xué)光華管理學(xué)院，攻讀碩士學(xué)位。 五、企業(yè)法人簡(jiǎn)介 劉世波，男， 38 歲，祖籍壽 光市田柳鎮(zhèn)。到目前為止，公司專職從業(yè)人員 35 人，其中造價(jià)工程師 12 人，具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱者 22 人，中高級(jí)造價(jià)人員 28 名。按照建辦標(biāo) [2020]50 號(hào)《關(guān)于貫徹 關(guān)于工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的通知 的若干意見(jiàn)》要求，于二 OO一年三月脫鉤改制。 有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等 三、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)必要性 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 2 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 四、建設(shè)單位概況 山東 某某 置業(yè)有限公司成立于 2020 年 4 月，位于濰坊市奎文區(qū)東風(fēng)東街 227 號(hào)，德蒙商務(wù)廣場(chǎng)七樓 ，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr 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