【正文】 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計；及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從****省****市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=40322萬元，保本點=81897/40322=203%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預測成本的203%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。五、項目利潤估算根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。④土地增值稅按銷售收入1%預征。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1848元/m2 小高層住宅 2465元/m2別墅 3552元/m2商鋪 5417元/m2二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定新天地花園項目銷售計劃表。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、會所。新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會所等公建項目。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到79。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一年項目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。表四 項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟 2004 2005 2006 2007 2008 2009工程前期 首期工程 二期工程 三期工程四、項目投資與籌資計劃按****省****市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預售。三、項目實施進度安排 整個項目建設(shè)應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。項目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計38044萬元。 建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。項目管理費按建安工程費用按30元/M2計取，總費用為934萬元。室外總體費用包括：道路、綠化、景點費用按50元/ M2計，總計1557萬元。 根據(jù)與****市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確定綜合配套規(guī)模按50元/㎡計，包括建筑設(shè)施配套費、人防費、墻改費、扶散費、再就業(yè)基金，建管費、地方教育附加費、白蟻防治費、預銷售證管理費等費用，總費用為1557萬元。建安工程費用按683元/ M2計，總計21264萬元。土地取得費用為征地費與批租費契稅之和，總計4155萬元。（2）各種稅費按****省****市目前的取費標準計取。建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。經(jīng)估算，本項目總投資為38044萬元人民幣。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在****省****市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在****省****市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊北部為突破口。預計總投資約4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地340畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破?！癝”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運動之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團的獨立車行環(huán)道。五、道路交通設(shè)計結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部AAA住宅智能化標準實施。(如圖所示的社區(qū)配套方案) 6小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、LED滾屏顯示系統(tǒng)。 每戶設(shè)獨立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，建筑間距均滿足1：。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強