【正文】 廣告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序起到了重要的保障作用。8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。二、 ****省****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)狀況****地處中國(guó)東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。****的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。到2010年，全市力爭(zhēng)GDP達(dá)到300億元，人均超過5000美元，財(cái)政收入達(dá)到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到2020年，GDP達(dá)到600億元，人均超過10000美元，比2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。房地產(chǎn)狀況衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。56年之內(nèi)如果國(guó)家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有56年的高速發(fā)展時(shí)期。****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，****市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按“三個(gè)基本”的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。預(yù)計(jì)2005年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。一、投資地塊的地理環(huán)境本項(xiàng)目位于****省****市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處中國(guó)****省中部，長(zhǎng)江以北，黃海之濱。轄17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其地處中國(guó)東部沿海開放帶，從屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。被中國(guó)國(guó)家交通部列入“九五”規(guī)劃的萬噸級(jí)泊位的****港現(xiàn)已開工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國(guó)、日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營(yíng)建完成后，****同長(zhǎng)江三角洲核心區(qū)域上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì)，給****市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨****市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢(shì)。三、****項(xiàng)目周邊主要案例分析****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)?！緡?guó)泰花園】本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。該案房型面積為二房106—115㎡，三房134—144㎡，躍層66㎡、101㎡。一期于2003年9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空?！窘鹭S苑該案由7幢多層和一些二層的裙房組成，房型面積為二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均銷售價(jià)格為1750元/㎡；商鋪一樓平均價(jià)格為10000元/㎡，二樓平均價(jià)格為3500元/㎡。【名都廣場(chǎng)】本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程開發(fā)。名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是****黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。車庫售價(jià)1800元/㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路14000元/㎡，臨人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在8500元/㎡——12500元/㎡之間，二層均價(jià)在3800元/㎡——5000元/㎡之間，三層均價(jià)在2500元/㎡——3100元/㎡之間，四層均價(jià)為2000元/㎡，已于2004年8月交房?！緟R金購物公園】該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買一層，銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減?！緟R總分析】通過上述個(gè)案的分析后，可以看出****樓盤2004年的平均價(jià)格在1650元/㎡左右，目前樓盤的平均價(jià)格隨著市場(chǎng)的變化，已經(jīng)將達(dá)到1750元/㎡左右。2004年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約25萬平方米，客戶主要來自****當(dāng)?shù)兀F(xiàn)對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營(yíng)企業(yè)40%。購買動(dòng)機(jī)：換環(huán)境87%； 結(jié)婚用8% ；投資5%，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。四、 消費(fèi)者調(diào)查分析為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿足****市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們?duì)****市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯(lián)體別墅。 對(duì)付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。對(duì)房型的要求40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的，50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格，10%希望是中式風(fēng)格。對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚，35%希望用涂料。1對(duì)陽臺(tái)形式的選擇 55%希望是封閉式，45%希望是敞開式。1對(duì)窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些40%希望兒童樂園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖椅、秋千。2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。2準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投0~17萬元，40%希望投17~20萬元，15%希望投20~23萬元，5%希望投23~30萬元。（二）問卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①新天地花園的自然環(huán)境，在****省****市得地獨(dú)優(yōu)；②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為****省****市人民作出貢獻(xiàn)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）人口眾多，私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)****市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。第五章 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。消費(fèi)群界定（1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；（2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；（3）來****市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；（4）富裕居民購房和二次換房的需要；年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。雖然****市私家車相對(duì)不多，但在