【正文】 顯的社會、經(jīng)濟效益。第二章 項目建設的必要性**在海西建設中的區(qū)位優(yōu)勢●**，地處海峽西岸東北翼重要地帶。全市現(xiàn)有人口336萬人。一是對接的“橋頭堡”功能：就是要積極承接長江三角洲經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)、資金、技術、人才轉(zhuǎn)移，重點加強與浙南地區(qū)的互動對接，使**成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)連接長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的重要橋梁。三是連接的“出?？凇惫δ埽喊凑铡按蟾劭?、大交通、大腹地、大循環(huán)、大發(fā)展”的要求，加快交通網(wǎng)絡建設，使**成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)連接內(nèi)陸與沿海乃至國際經(jīng)濟聯(lián)系的重要港口樞紐。五是休閑的“后花園”功能：讓**成為東南沿海重要的生態(tài)旅游休閑度假勝地。2009年抽樣人口調(diào)查，%；**，城鎮(zhèn)化水平52%?！瘛秶鴦赵宏P于支持**省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》將**省區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略部署提升為國家經(jīng)濟戰(zhàn)略部署，具有重大的社會經(jīng)濟戰(zhàn)略意義。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值6036362萬元，%,%；其中：房地產(chǎn)業(yè)201508萬元,比增24%；%。根據(jù)**省人民政府批準的**開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，近期（2010年），遠期（2020年）規(guī)劃面積為36平方公里，規(guī)劃人口2020年達到30萬人。2009年房地產(chǎn)市場已走出金融危機的低迷狀態(tài)，呈現(xiàn)出“量價齊升”的局面，%；，比增226%，比增266%。但按小康社會人均住房面積達到35平方米的目標計算，開發(fā)區(qū)需要的商品房面積2010年為525萬平方米，尚差約200萬平方米?！窠?jīng)濟總量迅速提升截止2009年底，**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建12年來，共批準各類項目總投資105億元，完成全社會固定投資80多億元。%；，占全市第三位，%，增幅位居全市第二；；%，, %，%；實際利用外資1940萬美元；外貿(mào)出口總額5097萬美元，%；，%，增幅位居全市首位，%。經(jīng)濟的發(fā)展必將帶來城區(qū)的拓展，帶來城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場容量。**為順應人流量急劇增加的形勢，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務業(yè)。限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)銷售額11596萬元，%；限額以上住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額5850萬元，%。隨著流通領域不斷拓展，借助便捷的交通條件和良好的區(qū)位、港口優(yōu)勢，大力發(fā)展貨運中轉(zhuǎn)、倉儲物流，盛輝物流、名成實業(yè)、金葉物流等省內(nèi)外現(xiàn)代物流企業(yè)入駐**。也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了無限商機。市政公用配套水平居全省平均水平以上，；，綠地率達32%；，%；用水普及率、燃氣普及率、生活垃圾處理率均達100%；電力、通信以及教育、衛(wèi)生、文化等公共設施得到不斷完善；交通管理不斷規(guī)范，物業(yè)管理水平有了提升，城市功能日益健全。城市路網(wǎng)不斷完善，閩東路蔣澳段、國寶路等項目取得重大進展，福寧南路、塔山路、蘭田西路等基本完工。基礎設施的不斷完善，使**越來越成為**市最受青睞的人居環(huán)境。隨著**市城市居民收入的日益增加，、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來；不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高、低碳生活?！熬纷≌敝饕邢铝斜憩F(xiàn)。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是自己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因有：●先富者的市場潛力。據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％；今后富裕家庭的比例還會進一步提高?！?*老城區(qū)如**新村、錦福城、萊茵城一帶，是**城區(qū)較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，隨著商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。**城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是**城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公、可居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“**●交通便捷帶來的銷售潛力。**站是溫福鐵路最大車站，為現(xiàn)代化綜合交通樞紐和城市標志性建筑，日客流量4000人?！耥椖繀^(qū)位市場潛力。**”項目環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越。智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關注的問題。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。近幾年，**市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展較快，但開發(fā)規(guī)模不大；不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。隨著**市城鎮(zhèn)居民收入永平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。最近幾年，在居民消費支出中恩格爾系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重也將逐年提高。**”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求為依據(jù)的。第三章 建設條件●項目地理坐標東經(jīng)119176。36′。處于長江經(jīng)濟區(qū)與珠江經(jīng)濟區(qū)及臺灣省融會中心點，地理位置獨特，自然條件優(yōu)越，海、陸、空交通均方便。地理坐標為：沿北湖濱路方向，X=、Y=，X=、Y=， X=、Y=；沿華庭路方向，X=950414390、Y=，X=、Y=，X=、Y=，X=、Y=，X=、Y=；沿蘭田路方向，X=、Y=，X=、Y=；沿尚德路方向，X=、Y=，X=、Y=， X=、Y=。參見：《項目地理位置圖》18項目位置●項目選址交通方便。陸路交通：**開發(fā)區(qū)距省會福州98公里，距福州長樂國際機場100公里，距在建中的閩東機場80公里；104 國道和黑龍江同江至海南三亞的沿海高速公路從區(qū)邊通過，且設有開口；福州—溫州鐵路也從區(qū)東邊經(jīng)過，并設有客、貨站。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。本項目用電有保障。通訊：**市郵電通訊事業(yè)發(fā)展較快，已實現(xiàn)了傳輸網(wǎng)絡數(shù)字化，光纜通訊、移動通訊、郵政快遞；全區(qū)信息港SDM 高速傳輸網(wǎng)工程已完工；項目周邊的主干道郵電通訊電纜已埋設完畢，為項目提供了良好的通訊服務。周邊規(guī)劃有齊全的教育，文體和生活配套設施。項目所在地**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地處東南沿海，屬中亞熱帶海洋性季風氣候。氣象基本情況如下：●℃；●℃；●℃；●降水日數(shù)160天；●多年平均降水量：；●；●無霜日354天；●年平均相對濕度：82%。本項目場地屬山前沖洪積平原?！耥椖拷ㄔO地位于政和——大浦新華廈深大斷裂帶東側，地質(zhì)構造十分發(fā)育。主要構造線方向以北北東和北西北最為發(fā)育，次之有北東東、南北和近東西向等。構造形跡以斷裂、斷層、褶皺和節(jié)理裂隙等形式出現(xiàn)。第四紀以來的新構造運動，仍然為繼承性的垂直升降運動，直至現(xiàn)在依然在活動?！癖卷椖拷ㄔO場地不在地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，且不會誘發(fā)地質(zhì)災害。擬建項目沒有壓覆礦床和文物，也不會對防洪等產(chǎn)生不利影響。該地塊使用權原屬**市**塘華僑農(nóng)場，土地分類為水田、旱地畝及農(nóng)田水利用地等。項目第一期建設用地87畝（）?！裼捎趫龅貣|側為尚德路, 南側為北湖濱路，西側為華庭路，北側為蘭田路；根據(jù)城市道路規(guī)劃退足后，178。㎡（其中計容積率建筑面積158685㎡）；㎡，%，；綠化面積17450㎡，％。主體結構由高層，多層花園洋房、會所、商業(yè)及配套設施合理分布，形成鮮明的多物業(yè)類型特征。結合曲線形人行步道、景觀綠化等要素，一起形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。詳見：《項目平面布置圖》。**市區(qū)建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設所需的砂子、石料、水泥、磚、鋼材、木材等均由當?shù)亟ú膹S商提供，項目的建筑材料來源充足。第四章 建設方案本建筑方案設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、燃氣、電氣、智能化等各種專業(yè)，設計時采用新工藝、新材料、新技術、新設備，執(zhí)行國家關于消防、環(huán)保、安全、節(jié)能減排等標準及規(guī)范。本地塊的規(guī)劃設計立足于從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文住區(qū)。●《民用建筑設計通則》 （GB5035822005）；●《住宅建筑設計規(guī)范》 （GB503682005）；●《住宅設計規(guī)范》GB 5019699（2003版）；●《建筑設計防火規(guī)范》GB 500162006；●《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB 5004595（2005版）；●《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 5006797；●《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB 5018093（2002版）；等。**”以高檔樓盤標準設計，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅，將成為海西東北翼地區(qū)首屈一指的品質(zhì)社區(qū)?！竦谝黄诮ㄔO內(nèi)容㎡（折87畝），擬建高層建筑8幢（其中：18層以上5幢，18層及以下3幢）、多層花園式洋房2幢，會所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（車庫）、設備配套用房，小區(qū)安防、景觀、道路、水、電、燃氣、環(huán)保、消防、通訊、信息通道等配套設施。機動停車位1190位（地上260位、地下930位），道路面積11600㎡，綠地面積17450㎡。㎡，㎡。重在營造內(nèi)外景觀最大化、步移景移的四度空間生態(tài)社區(qū)?！獦嫾芮逦?、分級明確●道路系統(tǒng)劃分小區(qū)內(nèi)設置景觀環(huán)道，構成社區(qū)主要交通干線，路邊設置不小于2米的景觀草坪，滿足消防登高撲救。設置地下景觀會所及車庫：通透的下沉式會所結合室外泳池、綠化景觀系統(tǒng)和半開放的地下車庫形成下沉景觀庭院，不僅節(jié)省了地下車庫所需的大量通風、照明設備成本，降低車庫層高，有效節(jié)約工程造價，而且極大地改善了從業(yè)主車位到各個建筑入口之間的觀景環(huán)境品質(zhì)，使業(yè)主停車回家之路能享受一路的風景而不是幽暗漆黑的狹長通道。設計以浪漫風格為主題，以點、環(huán)、軸為特點旨在創(chuàng)造高尚住宅的景觀面貌。中心綠地將小區(qū)內(nèi)各建筑聯(lián)系在一起，并以下沉式庭院為主題創(chuàng)造出一個人與自然和諧共生的綠色空間，真正達到了人文與自然景觀相互交融互為補充的設計宗旨。在平面布置上，采取點、線、面相互穿插的構圖方式。同時使環(huán)境具有領域感和可識別性。——以現(xiàn)代使用者行為為核心住宅設計結合現(xiàn)代居住行為以及住房市場的需求，戶型設計從居住活動的客觀規(guī)律出發(fā)，力求科學、合理、細致，同時具有一定的超前性和使用彈性。設計以空中花園為主題，強調(diào)住宅個性化設計，使每個居住單元都具有“亮點”和“親和力”，強調(diào)住宅細節(jié)的感染力。180176。臥室270176。房型布置著重考慮到居住在其中的人們的生活需要，做到動靜分離、內(nèi)外分離，各使用空間的有機結合，形成合理的居住空間，彰顯小區(qū)的高品質(zhì)特征。同時在細節(jié)上突出石材、金屬、玻璃等材料的配合，講求技術上、形式上的精準。嚴謹、反復推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無論從遠觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感。豎向采用玻璃筒，使臥室形成270度全方位觀景視線?！窦毑壳〉胶锰幍募毑?，使立面整體大氣，又使建筑富有表現(xiàn)力。●價值感采用四玻屋面來顯示尊貴的品位和成熟的氣質(zhì)。以古典柱式和各種組合形式為建筑，注重細部裝飾。小區(qū)的人行道等，均設盲道，住宅底層入口均設坡道及電梯間。●項目第一期由5幢33F平層住宅樓（高99 m）、1幢18F復式住宅樓（高55 m）、1幢18F平層住宅樓（高55 m）、1幢610F復式住宅樓（高30 m）、2幢6F洋房（高18m）、1幢45F酒店式公寓（高 m）、1座1F開閉所、變電房、消控和弱電中心配套房（ m）組成。地下室局部為人防工程，其抗力等級為甲類核6常6級。2幢18F住宅樓（高55 m）WO=178。地面粗糙度,為B類。 根據(jù)《建筑抗震設防分類標準》GB502232004，本工程均為丙類建筑，地震作用和抗震措施均按本地區(qū)抗震設防烈度考慮。高層住宅采用剪刀墻結構；多層洋房采用異型柱結構；會所和地下室車庫采用框架結構；因大型地下車庫平面尺寸超過規(guī)范，但考慮使用要求，采用超長無縫設計。●《建筑給水排水設計規(guī)范》GB500152003（2009版）；●《室外給水設計規(guī)范》GB500132006；●《室外排水設計規(guī)范》GB500142006；●《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB 5004595（2005版）；●《建筑設計防火規(guī)范》GB 500162006；●《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB 500842001（2005版）；●《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 501402005；●《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 5006797；等?！窠o水系統(tǒng)：生活消防供水由市政給水管網(wǎng)分DN200引入小區(qū)，在地塊內(nèi)形成室外環(huán)狀消防供水管網(wǎng)?！衽潘到y(tǒng) m3/d ；最大時污水量41m3/h、廢水分流制，排至室外后進入化糞池處理后排入市政污水管道。雨水經(jīng)小區(qū)雨水管收集后匯入市政雨水管。D. 室外雨水重現(xiàn)期采用1年，綜合徑流系數(shù)=?！褡?、配電系統(tǒng)；●照明系統(tǒng)；●動力系統(tǒng)；●防雷接地系統(tǒng)。●電源：開閉所引入兩路10KV高壓電源?！衽潆姼邏簞t單母線分段，10KV配電裝置采用斷路器（真空斷路器）、荷負開關（SF6環(huán)網(wǎng)開關）、隔離開關等控制。變壓器為干式。汽車庫設低壓配電間，一級負荷采用雙電源末端自切供電方式，饋電干線均采用耐火電纜沿電纜橋架敷設。辦公室、會議室等均采用電子鎮(zhèn)流器式日光燈；走廊、電梯前室、樓梯間采用節(jié)能燈；空調(diào)機房、地下車庫等場所采用電子鎮(zhèn)流器式日光燈；水泵房及其他潮濕場所采用防潮型燈具?！癖竟こ谈鲉误w建筑物按二類、三類防雷建筑物進行防雷設計。防側擊雷和等電位措施：在各變配電間、電信間、電話站、消防控制中心、電梯機