【正文】 元。 2006年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。按照國務(wù)院的部署，各有關(guān)部門相繼出臺了涉及規(guī)劃、土地、稅收、金融、價格、市場交易、外匯和外資管理等一系列配套文件和政策，積極推動住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大普通住房供應(yīng)，引導(dǎo)合理住房需求，控制房價上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善，%。其中，%；，%；，%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到28131元（按戶籍年平均人口數(shù)計算），%。幅員面積20571平方公里，總?cè)丝?31．4萬人。汽車工業(yè)、糧食與食品工業(yè)、生物醫(yī)藥工業(yè)、％。xxx市的整體經(jīng)濟(jì)形式良好，為xxx房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。未來五年，xxx市綜合經(jīng)濟(jì)實力將邁上新臺階。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)新升級。從各項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)我們可以看出，xxx市的經(jīng)濟(jì)正處一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人民收入水平正在穩(wěn)步提升，政治環(huán)境也將在未來較長的一段時間里相對穩(wěn)定，而這些良好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境勢必利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。中心城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域：結(jié)合xxx市南拓東展，北優(yōu)西控的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設(shè)包括玉米加工為主導(dǎo)的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。東部經(jīng)開工業(yè)新區(qū)：建設(shè)以先進(jìn)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。北部新城區(qū)：建設(shè)以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。作為東三省重要的教育、科技、文化產(chǎn)業(yè)基地，xxx城市定位對于本項目的指導(dǎo)意義放在“新興的科技文化之城”之上。 開發(fā)情況。2008年18月，, %。 投資情況，%。%。2008年1—8月份，xxx完成開發(fā)投資211億元，%。近幾年xxx房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持“總量擴(kuò)張明顯，增勢強(qiáng)勁”的發(fā)展勢頭。 交易情況2007年商品房交易情況2007年，xxx市商品房銷售套數(shù)為58676套；，%；，%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史新高?！?、從成交套型來看，90㎡%；90144㎡%；144㎡%?！?、從商品住宅購買對象來看，xxx市區(qū)居民購買的銷售面積占總量的88%，xxx市供應(yīng)商品房近9成購買是自住性需求購買?！?、登記銷售商品住宅按照土地級別分：%，%，%，%。2008年商品房銷售情況19月份，xxx市商品房在售樓盤318個；商品房登記銷售套數(shù)為44809套；，%；，%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。2007年12月底，商品房空置情況（按照套型分）%，；%，；%。從商品房空置時間看，%；，；。熱銷中的商品住房多為07年及08年上市樓盤。從全國來看，xxx商品房住房價格漲幅低于全國平均水平，位居70個大中城市中下游水平。2008年1—9月份，%，%。時期2004年2005年2006年2007年2008年上半年供需比：1：1：11::1 2009年計劃建設(shè)情況2009年計劃新增各類住房供應(yīng)約850萬平方米。套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重必須達(dá)到總量的70％以上。調(diào)查時間：2008年11月調(diào)查手段：專業(yè)報紙問卷發(fā)布；組織20名在校大學(xué)生安排在xxx市9個行政區(qū)17個點進(jìn)行人工發(fā)放與回收問卷，其中包括：商業(yè)區(qū)、辦公樓、企事業(yè)單位、老式住宅小區(qū)、新建樓盤售樓中心等。職業(yè)狀況■ 企業(yè)/公司中、高層管理人員占有較多的比例，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買能力，對樓盤品質(zhì)有更高的要求?！? 企業(yè)/公司普通員工、事業(yè)單位工作人員占有最多的比例，擁有穩(wěn)定收入的工薪階層，是最有購房需求潛力的人群。■ 具有本科及以上學(xué)歷的被訪者比例接近50%，其他教育程度如大專、高中/中專、初中及以下學(xué)歷的比例依次遞減。收入水平■ 潛在購房者中，中等收入群體的數(shù)量最多，是目前xxx住宅市場的需求主力。被訪者購房目的分布投資15%給他人使用7%其它13%改善目前居住條件65%購房目的■ 改善目前居住條件成為購房主要動因。以投資為目的的房產(chǎn)置業(yè)不僅成為促進(jìn)房地產(chǎn)流通繁榮的催化劑，還為未來二手房的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。現(xiàn)階段不購房原因房價偏高■由于預(yù)期房價會下跌而不買房的占一成以上，雖然與一線城市相比，要樂觀得多，但市場觀望的氣氛也值得關(guān)注。■價格影響供求，被訪者置業(yè)首要考慮價格因素，但對于目前不斷增長的房價，超過當(dāng)前部分購房者的承受能力，開發(fā)商應(yīng)該考慮當(dāng)前市場的供求矛盾，從消費者的需求出發(fā)，考慮消費者的實際購買能力。作為老城區(qū)，朝陽區(qū)位居xxx市的經(jīng)濟(jì)中心和科技、文化、商貿(mào)中心，地理位置、交通條件極其優(yōu)越，因而受到被訪者的青睞。 ■ 高新區(qū)和凈月區(qū)比較受青睞，主要還是這個區(qū)域的生態(tài)、人文環(huán)境較好。居住區(qū)域與欲購買區(qū)域交叉分析居住區(qū)購買區(qū)朝陽綠園南關(guān)xxx二道高新經(jīng)開凈月汽車其他朝陽8911471016733311510846綠園14228944363617104220南關(guān)844324549408126220xxx3727221041674227二道9514381395460110高新123654933301011319732經(jīng)開784067402828399525凈月11453802733401452641汽車28352113114853811綠色：被訪者居住區(qū)域與購買區(qū)域相同時，該區(qū)域被選數(shù)量黃色：被訪者所在某個居住區(qū)域中，被選率排在第二位的購買區(qū)域被選數(shù)量藍(lán)色：被訪者所在某個居住區(qū)域中，被選率排在第三、四位的購買區(qū)域被選數(shù)量■ 首選購房區(qū)域為現(xiàn)居住區(qū)域，這主要是受居民長期的居住習(xí)慣影響，大部分被訪者都偏好于現(xiàn)居住區(qū)域。置業(yè)頻次■在此次調(diào)研中，%。■在我們特別關(guān)注的80后購房群體中，首次置業(yè)在購房需求中占據(jù)最大比例，且對婚房有一定的需求。影響購房因素■物業(yè)管理這樣的后續(xù)服務(wù)質(zhì)量因素的提高也漸漸成為被訪者考慮的重要因素?！鲂^(qū)內(nèi)景觀、房屋所在區(qū)的環(huán)境、房屋所在區(qū)人口素質(zhì)等因素也有相當(dāng)一部分人選擇。 單價承受能力■ 單價承受能力主流區(qū)間分布在30004000元/㎡，這主要受被訪者收入水平的影響。物業(yè)類別被訪者購買新房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房，說明新房的市場需求空間仍然很大?！鰣詻Q停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地政策的實施，使別墅成為未來稀缺住宅產(chǎn)品，具有經(jīng)濟(jì)實力的高端消費人群無論是投資還是自住，他們都會對別墅有一定需求。 建筑形態(tài)小高層和高層的購買比例超過多層，這是xxx市場的一個重大變化。由此可見，高層、小高層產(chǎn)品的市場抗性在減少。這個區(qū)間的需求占了消費需求的主流?！鱿M者從二房類物業(yè)向三房類物業(yè)的轉(zhuǎn)變，是由于二房類的房屋結(jié)構(gòu)與功能已不能滿足消費者的居住需求，他們對于房屋的使用功能、居住空間以及舒適程度有更高的要求。（2）可承受單價對應(yīng)面積區(qū)間需求■30004000元/㎡單價偏好的面積區(qū)間是6080㎡。■在可承受單價較高的區(qū)間內(nèi)，被訪者偏好150200 ㎡的大戶型的住宅產(chǎn)品。裝修需求■對毛坯房的需求已不足三成，對開發(fā)商來說，這是一個非常值得關(guān)注的現(xiàn)象?！?大多數(shù)被訪者不愿購買精裝修房，原因是：☆ 對裝修材料的質(zhì)量和做工表示懷疑 ☆缺少個性化體現(xiàn) ☆ 不了解水電等隱蔽工程的質(zhì)量 ☆ 價格因素?！? 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市非中心區(qū)域開發(fā)量不斷增加，對于生活配套的需求成為被訪者的重中之重，也成為很多相對距離較遠(yuǎn)的樓盤吸引客群的重要賣點。xxx房地產(chǎn)市場主要可分為7個板塊，分別為鐵北板塊、城西板塊、市中心板塊、城東板塊、高新板塊、南部新城板塊、凈月板塊。大鐵北開發(fā)增速：快起步較低、升值空間巨大中心板塊傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚。配套成熟，居住環(huán)境逐漸優(yōu)越，新項目逐漸增多。地塊較為豐富，目前在售項目較多。未來城市副中心增速：快升值空間大高新板塊產(chǎn)業(yè)集中、交通方便，區(qū)域發(fā)展迅速。 高知、高端居住區(qū)增速：中升值空間較低凈月板塊生態(tài)資源優(yōu)越，人居環(huán)境得天獨厚，高端項目云集。2008年111月商品房成交情況xxx１月２月３月４月５月６月７月８月９月10月11月成交面積22223116393303003201136160735616031169563860363770973734023126820成交套數(shù)3131664204428618051511157810068761456項目名稱占地面積㎡建筑面積㎡08年上市套數(shù)08年剩余面積均價元/㎡總價（元）面積區(qū)間㎡主力面積㎡銷售率上市時間東田青年城樓盤名稱東田建筑規(guī)模一期21棟多層、10棟高層，二期規(guī)劃17棟多層與2棟高層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話0431—82656888合作公司開發(fā)商xxx星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑顧問南通六建物業(yè)管理香港東田物業(yè)管理有限公司銷售代理xxx星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況占地面積建筑結(jié)構(gòu)均為框架土地性質(zhì)劃撥與出讓建筑面積約100萬建筑公攤15%25%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約容積率發(fā)售時間08年6月綠化率40%綠化綠40%交房時間多層081230物業(yè)費用㎡總戶數(shù)1期1272戶銷售情況一期90%開發(fā)周期預(yù)計四期一期所推戶型配比戶型一室一廳二室二廳三室一廳三室二廳面積m2668288809092142戶數(shù)182358464268比例15%28%36%21%剩余戶數(shù)銷售率93%95%90%80%130余戶價格高層起價3100元/㎡均價3300元/㎡ 最高價3500元/㎡多層起價3400元/㎡ 均價3600元/㎡ 最高價3800元/㎡一期車庫數(shù)量地上200套面積2535㎡價格1013萬元一期店面數(shù)量一期200套面積401000㎡價格均價6500價格元/㎡一期車位數(shù)量地下未定面積㎡未定價格元/㎡未定付款方式，銀行按揭（公積金貸款）。配套設(shè)施交通：229路、2路、22路、231路、285路、235路購物：新月市場、盛園市場、天池市場、干鮮菜批發(fā)、七十八線、歐亞超市。銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、農(nóng)村信用社。項目綜合分析項目地位地段較好、交通方便、配套齊全，周圍居住氛圍濃厚。從建筑規(guī)模來看，百萬平米足以俯視全城，是xxx區(qū)首個復(fù)合型大盤。聘請王皓為代言人，借助奧運聲勢打造運動城。樓盤名稱萬龍第五城地理位置柳影路與榆樹北街交匯處建筑規(guī)模一期五棟高層、六棟多層，二期二棟高層十棟多層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043182656688/6699合作公司開發(fā)商xxx市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑顧問xxx市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理萬龍房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司銷售代理觀典策劃，萬龍自營基本情況占地面積建筑結(jié)構(gòu)磚混/框架土地性質(zhì)出讓建筑面積15萬建筑公攤1420%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約容積率發(fā)售時間08610立面色彩黃色系綠化綠28%交房時間08年10月物業(yè)費用㎡總戶數(shù)一期867戶銷售情況93%開發(fā)周期二期一期戶型配比戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳面積m2495960849080101127戶數(shù)287318200854比例33%37%23%1%6%銷售率89%95%96%87%94%價格區(qū)間多層起價3000元/㎡ 均價3300元/㎡ 最高3700元/㎡高層起價3000元/㎡ 均價3200元/㎡ 最高3300元/㎡一期車庫數(shù)量——面積——價格——一期店面數(shù)量87戶面積60268㎡價格均價8000元/㎡一期車位數(shù)量地下251位面積未定價格未定付款方式一次性，貸款銀行：浦發(fā)銀行。購物：新月市場、盛園市場、天池市場、干鮮菜批發(fā)、七十八線、歐亞超市。銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、**銀行、農(nóng)村信用社。項目綜合分析項目位于鐵北棚戶改造核心區(qū)、交通便利、配套齊全，居住氛圍濃厚。項目由萬龍地產(chǎn)開發(fā)，在本土具有較強(qiáng)的知名度，吉順康城等幾個項目為其提供樣板區(qū)，消費者認(rèn)可度較高。這些都為項目加分，入市價雖高于其他項目，短短半年銷售周期即去化9