【正文】 . 居住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 1 3 10第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 12 12 13 16 37 市場(chǎng)定位 47 51第三章 建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件 55 55 55第四章 建設(shè)方案 59 59 62 64 66 69 70 72 80 84 85第五章 環(huán)境保護(hù) 90 90 建設(shè)地點(diǎn)的環(huán)境現(xiàn)狀 90 90 91 91第六章 節(jié) 能 93 93 93第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 94 94 94 94 95第八章 工程招標(biāo) 97 97 97第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 98第十章 投資估算及資金籌措 99 99 100 101 101第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 103 103 103 103 104 106 106 108 109 110 111 112第十二章 研究結(jié)論 113..第一章 總 論 xxx有限公司xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目單位名稱：xxx有限公司單位性質(zhì)：法人代表：法定地址：?jiǎn)挝桓艣r：、研究范圍和編制原則編制依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委審定頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002年1月）；（2）國(guó)家建設(shè)部審定頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)[2000]205號(hào)）；（3）建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。研究范圍（1）項(xiàng)目提出的理由與建設(shè)的必要性；（2）市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模；（3）建設(shè)方案；（4）投資估算及資金籌措；（5）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。編制原則（1）先進(jìn)性。在研究設(shè)計(jì)過(guò)程中堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進(jìn)的設(shè)計(jì)和施工方案，確保項(xiàng)目質(zhì)量的先進(jìn)性； （2）科學(xué)性。在設(shè)計(jì)研究過(guò)程中要認(rèn)真研究本項(xiàng)目充分利用擬建項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)越的建設(shè)條件和政府優(yōu)惠的政策等方面的優(yōu)勢(shì)，節(jié)約投資，縮短工期，提高效益，盡快收回投資；（3）全面性。在設(shè)計(jì)研究過(guò)程中，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目提出的背景房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，溫家寶2008年11月10日部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，明確提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的意義。另外地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融業(yè)的影響也是巨大的，為其提供廣泛的信貸資源。地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇能有效促進(jìn)金融業(yè)的穩(wěn)定。雖然目前受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減緩，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免的出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。而地產(chǎn)行業(yè)的走低最終受損的也只能是國(guó)家。目前中國(guó)政策導(dǎo)向已經(jīng)出現(xiàn)變化，貨幣政策逐漸松動(dòng)，樓市利好政策不斷推出。種種因素的影響使得2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)存有不確定性。在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的前提下，資本介入謹(jǐn)慎，投資競(jìng)爭(zhēng)降低，客觀上利于開發(fā)成本的控制，同時(shí)，隨著市場(chǎng)放量的減緩，市場(chǎng)供求關(guān)系有望出現(xiàn)調(diào)整，降低了市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，總體上預(yù)期收益前景看好。近年來(lái)xxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機(jī)。xxx作為二線城市，以剛性需求為主，目前房?jī)r(jià)仍處于全國(guó)副省級(jí)城市較低水平，受全國(guó)市場(chǎng)沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時(shí)期，具有一定的上漲空間。xxx區(qū)作為xxx市的老城區(qū)，為xxx市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)卓越的貢獻(xiàn)，時(shí)代變遷，xxx市的經(jīng)濟(jì)重心已經(jīng)偏向東南部，導(dǎo)致xxx區(qū)的各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展緩慢。為了恢復(fù)鐵北區(qū)域的生機(jī)，xxx市提出了大鐵北改造計(jì)劃，%。xxx區(qū)改造、建設(shè)、發(fā)展的主要目標(biāo)和任務(wù)就是要舉全市之力，著力建設(shè)“一個(gè)新城”、構(gòu)筑“三大板塊”、發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”、打造“五園兩區(qū)”，突出“六個(gè)亮點(diǎn)”，做到一年高起步，兩年大發(fā)展，三到五年見成效。三大板塊是工業(yè)板塊、商貿(mào)板塊、綜合板塊；五大產(chǎn)業(yè)是發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)定業(yè)。本項(xiàng)目即以改造大鐵北為契機(jī)，提出了開發(fā)長(zhǎng)農(nóng)公路以西、北環(huán)城路以北的100萬(wàn)平方米的區(qū)域面積，建設(shè)現(xiàn)代化的都市生活小區(qū)，改善區(qū)域居民生活條件，提高區(qū)域居民生活質(zhì)量，促進(jìn)xxx區(qū)舊貌換新顏，新時(shí)期有的新的發(fā)展。 xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于xxx市xxx區(qū)，規(guī)劃占地面積1平方公里，規(guī)劃范圍為。，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長(zhǎng)農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項(xiàng)目分成兩個(gè)區(qū)域?？傆玫孛娣e：㎡（1）住宅用地面積：43800㎡；（2）商鋪用地面積：23310㎡；（2）公建用地面積：7600㎡；（3）道路用地面積：29654㎡；（4）地上停車場(chǎng)面積：29856㎡；（5）公共綠地：89480㎡（含小品及景觀）。總建筑面積：㎡（不含地上停車場(chǎng)）（1）住宅建筑面積：412084㎡①.高層住宅建筑面積116518㎡；②.小高層住宅建筑面積147780㎡；③.多層住宅建筑面積147786㎡。（2）停車位面積：49025㎡①.地上停車場(chǎng)鋪裝面積29856㎡；②.地下停車庫(kù)建筑面積19169㎡。（3）商鋪建筑面積：35316㎡（4）公建建筑面積：7600㎡①.換熱站建筑面積400㎡（2個(gè)）；②.開閉所建筑面積400㎡（2個(gè)）；③.水泵房建筑面積200㎡（2個(gè)）；④.燃?xì)庹{(diào)壓站建筑面積100㎡（2個(gè)）；⑤.物業(yè)用房建筑面積500㎡；⑥.自行車棚建筑面積6000㎡（2處）； 容積率：；建筑系數(shù)：%；建筑密度：％綠地率：40%；投資強(qiáng)度：。 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目為xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)工程，包括住宅、商鋪及公建等設(shè)施和工程。商品住宅本工程新建商品住宅建筑面積412084平方米，共93棟。其中：高層住宅18棟，建筑面積116518平方米，位于小區(qū)的東部、西部和北部；小高層住宅32棟，建筑面積147780平方米，位于小區(qū)高層的內(nèi)側(cè)；多層住宅43棟，建筑面積147786平方米，位于小區(qū)的中部，小高層住宅的內(nèi)側(cè)。商鋪本工程商鋪建筑面積35316平方米，分G、F、H、J4個(gè)區(qū)域，其中：G區(qū)商鋪商鋪建筑面積10080平方米，位于小區(qū)洛陽(yáng)組團(tuán)的東部、臨長(zhǎng)農(nóng)公路，2層；F區(qū)商鋪商鋪建筑面積3726平方米，位于小區(qū)金陵組團(tuán)的東部、臨長(zhǎng)農(nóng)公路，單層；H區(qū)商鋪商鋪建筑面積13932平方米，位于小區(qū)洛陽(yáng)組團(tuán)的南部、臨北環(huán)城路，2層；J區(qū)商鋪商鋪建筑面積7578平方米，位于小區(qū)金陵組團(tuán)的南部、臨規(guī)劃的丙四路，單層；車庫(kù)本工程停車位面積49025平方米，其中：（1）地下停車場(chǎng)本工程在高層建筑底部建設(shè)地下停車場(chǎng)2處，金陵組團(tuán)和洛陽(yáng)組團(tuán)各一處，總建筑面積19169平方米，出入口均朝向丙四路上，設(shè)停車位540個(gè)；（2）地上停車場(chǎng)本工程地上停車場(chǎng)面積29856平方米，設(shè)停車位個(gè)1492。公建本工程公建面積7600平方米①.換熱站建筑面積400㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部。②.開閉所建筑面積400㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部，毗鄰換熱站建設(shè)。③.水泵房建筑面積200㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部，臨換熱站建設(shè)。④.燃?xì)庹{(diào)壓站建筑面積100㎡（2個(gè)）；分別位于洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)的西北部。臨水泵房建設(shè)。⑤.物業(yè)用房建筑面積500㎡；位于洛陽(yáng)組團(tuán)的東北部，便于服務(wù)2個(gè)組團(tuán)。⑥.自行車棚建筑面積6000㎡（2處）；位于洛陽(yáng)組團(tuán)的北部和和金陵組團(tuán)的南部。基礎(chǔ)設(shè)施包括道路、供排水、供熱、供電、燃?xì)?、電信、綠化及小區(qū)景觀等工程建設(shè)。該項(xiàng)目總征地面積223700平方米，建設(shè)單位通過(guò)土地招拍掛形式，支付29081萬(wàn)元拍得該宗土地使用權(quán)。該項(xiàng)目建設(shè)期為1年： 項(xiàng)目前期工作，包括方案設(shè)計(jì)、編制可研報(bào)告、辦理各種審批手續(xù)；— 規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)；—、－ 場(chǎng)地整平、土建工程施工、設(shè)備安裝等； 工程竣工，驗(yàn)收交付使用。投資估算，其中：，，，，、。資金籌措，擬全部由建設(shè)單位自籌解決。2009年～2010年：土地；。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表11序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注一總用地規(guī)模m22237001住宅用地m2438002商鋪用地m2233103公建用地m276004道路用地m2296545地上停車場(chǎng)用地m2298566公共綠地m289480二建設(shè)規(guī)模1開發(fā)總建筑面積m2474169商品住宅m2412084（1）高層住宅m2116518（2）小高層住宅m2147780（3）多層住宅m2147786商品車庫(kù)m2（1）地下停車場(chǎng)㎡19169（2）地上停車位㎡29856商鋪㎡35316公用建筑m27600（1）換熱站m2400（2）開閉所m2400（3）水泵房m2200（4）燃?xì)庹{(diào)壓站m2100（5）物業(yè)用房㎡500（6）自行車棚㎡60002居住戶數(shù)戶43083居住人口人172324戶均人數(shù)人45住宅平均層數(shù)層106住宅建筑套密度套/ha1927人口毛密度人/ha7708容積率9建筑密度%10綠地率%4011小汽車停車位輛203312自行車停車位輛600013總裝機(jī)容量kW14生活用水量m3/d8616最高日15消防用水量m316總采暖熱耗MW17天然氣耗量萬(wàn)立方米/年三經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元開發(fā)建設(shè)投資萬(wàn)元其中:建設(shè)期利息萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金萬(wàn)元10002單位造價(jià)元/平方米3經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元年平均 696904單位收入元/平方米5經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元6經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用萬(wàn)元年平均 521837利潤(rùn)總額萬(wàn)元年平均 151928所得稅萬(wàn)元9稅后利潤(rùn)萬(wàn)元年平均 11394四財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1總投資利潤(rùn)率%年平均 2總投資利稅率%年平均 3資本金凈利潤(rùn)率%年平均 4貸款償還期年5盈虧平衡點(diǎn)%6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元Ic=12%( 所得稅后)7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后8投資回收期年所得稅后9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元Ic=12%( 所得稅前)10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前11投資回收期年所得稅前本工程是xxx市xxx區(qū)住房建設(shè)的重點(diǎn)工程，是開發(fā)大鐵北的重要組成部分，它的建設(shè)對(duì)xxx市xxx區(qū)住房建設(shè)以及xxx區(qū)西北部區(qū)域的發(fā)展具有較大的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和xxx市的發(fā)展方向，符合xxx市的總體發(fā)展規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效益和較佳的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。要進(jìn)一步落實(shí)好規(guī)劃論證和施工圖設(shè)計(jì)，做到精心設(shè)計(jì)、精心組織、精心施工，爭(zhēng)取按計(jì)劃開工，確保工程的順利進(jìn)行；要進(jìn)一步作好資金籌措工作，由于該項(xiàng)目投資較大，資金不足是制約項(xiàng)目進(jìn)一步開展的瓶頸，建議建設(shè)單位抓緊落實(shí)，使該項(xiàng)目早日開工，早日投入使用。居住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為209407億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，%；%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，%。，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，就業(yè)增加較多。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，%，扣除價(jià)格因素，%。農(nóng)村居民人均純收入3587元，%，扣除價(jià)格因素，%。年末居民儲(chǔ)蓄存款余額161587億元，比上年末增加20544億元。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1184萬(wàn)人，%。 2006年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。5月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了包括調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化稅收、信貸、土地調(diào)控手段。按照國(guó)務(wù)院的部署，各有關(guān)部門相繼出臺(tái)了涉及規(guī)劃、土地、稅收、金融、價(jià)格、市場(chǎng)交易、外匯和外資管理等一系列配套文件和政策，積極推動(dòng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大普通住房供應(yīng)，引導(dǎo)合理住房需求，控制房?jī)r(jià)上漲。在有關(guān)部門和各級(jí)政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善，%。 xxx市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況自2000年以來(lái)，xxx市城市經(jīng)