【正文】 重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司金香林小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修正）重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司2007年1月目 錄第一章 總 論……………………………………………………………….2一、項(xiàng)目概況二、業(yè)主簡介三、項(xiàng)目內(nèi)容、規(guī)模四、編制依據(jù)五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六、報(bào)告主要結(jié)論第二章 市場預(yù)測與分析…………………………………………………….6一、重慶市房地產(chǎn)市場簡析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析三、 區(qū)域（渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r四、本項(xiàng)目相近類型重點(diǎn)競爭樓盤住宅產(chǎn)品分析第三章 項(xiàng)目定位與營銷策略………………………………………………..23一、項(xiàng)目定位二、營銷策略：第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃……………………………………………………….26一、功能劃分及面積指標(biāo)二、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃…………………………………………….28一、工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃第六章 投資估算及資金籌措計(jì)劃…………………………………………..29一、投資估算二、資金籌措及使用第七章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)………………………………………………………….30一、基本假設(shè)前提二、評(píng)價(jià)原則三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)四、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)五、不確定性分析六、社會(huì)效益評(píng)價(jià)第八章 結(jié)論及建議…………………………………………………………..36第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：金香林小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主：重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位：重慶市鋼鐵設(shè)計(jì)院項(xiàng)目性質(zhì)：住宅物業(yè)（小區(qū)配套商業(yè)）項(xiàng)目地址：重慶市渝北區(qū)回興興科大道申報(bào)時(shí)間：2005年二、業(yè)主簡介重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九八年，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力。公司注冊(cè)資本2000萬元，實(shí)收資本2000萬元，分別由鄧勇出資294萬元，任毅平294萬元，龔敏出資1020萬元，鄧紅出資392萬元組建。重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成功開發(fā)了“金鞍花園經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)”總開發(fā)面積3.4萬平方米，是渝北兩路首家經(jīng)濟(jì)適用房住房工程，在渝北兩路地區(qū)屬于有一定規(guī)模和影響的花園住宅小區(qū)，房屋銷售喜人，至今已售房比例占建成房屋的90%以上。公司通過建設(shè)金鞍花園積累了城市住宅小區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了金鞍花園品牌效應(yīng)，在渝北房地產(chǎn)市場站穩(wěn)了腳，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快發(fā)展。截至到2006年12月31日，公司總資產(chǎn)13155萬元，其中流動(dòng)資產(chǎn)13088萬元。負(fù)債總額8518萬元，其中流動(dòng)負(fù)債4518萬元，無銀行借款。2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入11406萬元，利潤總額1450萬元，凈利潤1187萬元。金鞍公司現(xiàn)有員工65名，其中本科以上學(xué)歷34人，大專以上學(xué)歷28人，擁有高級(jí)職稱員工6名，中級(jí)職稱員工14名，分別來自同專業(yè)領(lǐng)域，擁有合理的人力資源配置。法定代表人鄧勇，性別男，大學(xué)文化，41歲，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任公司董事長職務(wù)。公司在鄧勇的帶領(lǐng)下，逐漸建立的完善的法人治理結(jié)構(gòu)和科學(xué)的經(jīng)營管理方法，并促使公司制度建設(shè)日臻完善。三、項(xiàng)目內(nèi)容、規(guī)模內(nèi)容：金香林小區(qū)包括住宅、小區(qū)配套商業(yè)、會(huì)所、車庫、幼兒園及配套設(shè)施用房。建設(shè)規(guī)模：地塊面積133134㎡，總建筑面積226951㎡，：商業(yè)6300㎡，住宅202654㎡，會(huì)所516㎡，車庫12500㎡，幼兒園1900㎡，物管及設(shè)備房2130㎡。四、編制依據(jù)1 計(jì)委立項(xiàng)文件2 國有土地使用證3 工程投資估算按《重慶市九九建筑定額及安裝工程定額》估算，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)?。? 國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》；5 中國國際工程咨詢公司1998年編著《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》；6 委托方提供的相關(guān)資料；7 項(xiàng)目地1：500地形圖8 項(xiàng)目規(guī)劃方案平面圖9 《“金香林”總體策劃方案》10 重慶市空港工業(yè)園區(qū) 號(hào)地塊地質(zhì)勘探資料；11 重慶市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快訊五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)總用地面積（平方米）（133134㎡）凈用地面積（平方米）（112867㎡）總建筑面積（平方米）㎡其中：商業(yè)（平方米）6300㎡住宅（平方米）202654㎡會(huì)所（平方米）516㎡車庫（平方米）12500㎡幼兒園（平方米）1900㎡物管房、設(shè)備房（平方米）2130㎡其他建筑（平方米）有無還建還建（平方米）建筑密度32%綠化率36%綠地率25%容積率房屋總套數(shù)1935其中：住宅1785商業(yè)150其他建筑總棟數(shù)49序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)備注1總銷售收入萬元492172總投資萬元354753稅前利潤萬元90654稅后利潤萬元60735投資利潤率％%6投資利稅率%%7盈虧平衡點(diǎn)％%8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%大于基準(zhǔn)收益率9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3924大于010基準(zhǔn)收益率%10%預(yù)期收益率11投資回收期年12貸款償還期年六、報(bào)告主要結(jié)論本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正地作出分析。通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場研究、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)內(nèi)容、投資估算、資金運(yùn)作、投資周期、效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，為項(xiàng)目業(yè)主投資決策以及銀行進(jìn)行放貸風(fēng)險(xiǎn)分析和決策提供參考依據(jù)。通過我們的分析測算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均較為理想，％，大于基準(zhǔn)收益率10％的要求，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3924萬元，大于0，項(xiàng)目可行。，項(xiàng)目返還現(xiàn)金的速度較快。項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)、總投資、銷售費(fèi)用在+/10%范圍內(nèi)變化時(shí)，凈現(xiàn)值仍然大于0。%，屬房地產(chǎn)行業(yè)正常范圍，故項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?？傮w評(píng)價(jià)，項(xiàng)目具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。目前項(xiàng)目已經(jīng)完成了一期和二期工程的開發(fā)，銷售工作也基本完成，成熟度較高，不可控因素逐漸減少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。%，略高于70%的行業(yè)平均水平，%的計(jì)算結(jié)果主要是產(chǎn)品定價(jià)較低引起的，根據(jù)目前項(xiàng)目一期二期工程銷售情況來看，定價(jià)較低提高了銷售速度，反映定價(jià)策略是適宜的，良好的銷售業(yè)績也反映了業(yè)主提供的產(chǎn)品形態(tài)符合市場需求，%的盈虧平衡點(diǎn)容易實(shí)現(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目業(yè)主能夠獲得預(yù)期的回報(bào)，同時(shí)，該項(xiàng)目能促進(jìn)渝北區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、改善城市面貌、推動(dòng)渝北區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果較好，社會(huì)效益顯著，經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)可行，業(yè)主應(yīng)加快建設(shè)速度和資金回籠速度，達(dá)到投資目的。第二章 市場預(yù)測與分析一、重慶市房地產(chǎn)市場簡析（一）近三年重慶全市開發(fā)情況2004年國家針對(duì)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大、投資增速過快過熱的問題，通過采取了整頓土地市場、提高項(xiàng)目資本金比率、控制城市拆遷規(guī)模、上調(diào)人民幣利率等一系列宏觀調(diào)控政策，重慶市房地產(chǎn)投資增速過快的勢頭逐步得到抑制。房地產(chǎn)投資從2004年1—%的高增長速度逐月回落到1—%。2004年，%，%。2005年度，%。，%，%；，%，%，%，%。2006年度，%，,，%。其中，%。住宅投資中，%，%，；，%；，%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，在國家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，開發(fā)商更為理性、務(wù)實(shí)地分析房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資在保持穩(wěn)定增長的同時(shí)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。從近三年重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料顯示，重慶市房地產(chǎn)市場投資與消費(fèi)均處于穩(wěn)步增長狀態(tài)和趨勢。（二）近三年商品房交易情況商品房交易量大副增長，供需基本平衡，住宅市場表現(xiàn)活躍2004年，%，%；，%，%；，%%，其中，，成交均價(jià)2184元/平方米，%、%、%。說明：2004年，%，%。GDP的增長、人均可支配收入的增加，極大的刺激了重慶市民的購買需求和欲望。居民人均可支配收入水平增幅與商品房成交均價(jià)的增長相適應(yīng)，在很大程度上不會(huì)影響購買者的經(jīng)濟(jì)承受能力。，%，%；，%，%，%，%。商品房成交面積的增長（%）遠(yuǎn)低于成交金額的增長（%），成交面積的增長（+%）與同期竣工面積的增長（%）成反比。一方面表明國家宏觀控制的成效，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映出銷售面積的增長速度大于了建設(shè)面積的增長速度，在另一方面說明市場正在消化以前年度竣工的空置房屋，表現(xiàn)出重慶市房地產(chǎn)市場還處于相對(duì)需求不足的賣方市場，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場的“有效”供給。（三）房地產(chǎn)總體價(jià)格趨于平穩(wěn)，中高檔樓盤價(jià)格持續(xù)上升經(jīng)過2003年和2004年上半年的房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，2004年下半年重慶房地產(chǎn)價(jià)格總體趨于平穩(wěn)。2004年，受國家實(shí)施連續(xù)宏觀調(diào)控政策影響，重慶主城區(qū)住宅均價(jià)低開高走，第4季度，主城區(qū)住宅價(jià)格均價(jià)為2993元/平方米，較3季度上漲了9元/平方米，與3季度基本持平。相對(duì)整體市場價(jià)格的平穩(wěn)，中高檔住宅市場價(jià)格持續(xù)上升，茂業(yè)東方時(shí)代、水晶酈城2期、金科天籟城、財(cái)富中心等商務(wù)公寓、花園洋房均價(jià)超過3500元/平方米。2006年度，商品房價(jià)格持續(xù)增長，主城區(qū)住宅