【正文】 重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司金香林小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告（修正）重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司2007年1月目 錄第一章 總 論……………………………………………………………….2一、項目概況二、業(yè)主簡介三、項目內容、規(guī)模四、編制依據五、主要技術經濟指標六、報告主要結論第二章 市場預測與分析…………………………………………………….6一、重慶市房地產市場簡析二、區(qū)域房地產市場分析三、 區(qū)域（渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)）房地產發(fā)展狀況四、本項目相近類型重點競爭樓盤住宅產品分析第三章 項目定位與營銷策略………………………………………………..23一、項目定位二、營銷策略：第四章 項目總體規(guī)劃……………………………………………………….26一、功能劃分及面積指標二、項目選址及建設條件第五章 項目建設進度及銷售計劃…………………………………………….28一、工程建設進度計劃二、項目銷售計劃第六章 投資估算及資金籌措計劃…………………………………………..29一、投資估算二、資金籌措及使用第七章 經濟效益評價………………………………………………………….30一、基本假設前提二、評價原則三、基礎數(shù)據四、財務分析與評價五、不確定性分析六、社會效益評價第八章 結論及建議…………………………………………………………..36第一章 總 論一、項目概況項目名稱：金香林小區(qū)項目業(yè)主：重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司設計單位：重慶市鋼鐵設計院項目性質：住宅物業(yè)（小區(qū)配套商業(yè)）項目地址：重慶市渝北區(qū)回興興科大道申報時間：2005年二、業(yè)主簡介重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九八年，具有較強的資金實力。公司注冊資本2000萬元，實收資本2000萬元，分別由鄧勇出資294萬元，任毅平294萬元，龔敏出資1020萬元，鄧紅出資392萬元組建。重慶金鞍物業(yè)發(fā)展有限公司成功開發(fā)了“金鞍花園經濟適用房住宅小區(qū)”總開發(fā)面積3.4萬平方米，是渝北兩路首家經濟適用房住房工程，在渝北兩路地區(qū)屬于有一定規(guī)模和影響的花園住宅小區(qū)，房屋銷售喜人，至今已售房比例占建成房屋的90%以上。公司通過建設金鞍花園積累了城市住宅小區(qū)的開發(fā)經驗，并創(chuàng)出了金鞍花園品牌效應，在渝北房地產市場站穩(wěn)了腳，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快發(fā)展。截至到2006年12月31日，公司總資產13155萬元，其中流動資產13088萬元。負債總額8518萬元，其中流動負債4518萬元，無銀行借款。2006年實現(xiàn)銷售收入11406萬元，利潤總額1450萬元，凈利潤1187萬元。金鞍公司現(xiàn)有員工65名，其中本科以上學歷34人，大專以上學歷28人，擁有高級職稱員工6名，中級職稱員工14名，分別來自同專業(yè)領域，擁有合理的人力資源配置。法定代表人鄧勇，性別男，大學文化，41歲，具有豐富的管理經驗，現(xiàn)任公司董事長職務。公司在鄧勇的帶領下，逐漸建立的完善的法人治理結構和科學的經營管理方法，并促使公司制度建設日臻完善。三、項目內容、規(guī)模內容：金香林小區(qū)包括住宅、小區(qū)配套商業(yè)、會所、車庫、幼兒園及配套設施用房。建設規(guī)模：地塊面積133134㎡，總建筑面積226951㎡，：商業(yè)6300㎡，住宅202654㎡，會所516㎡，車庫12500㎡，幼兒園1900㎡，物管及設備房2130㎡。四、編制依據1 計委立項文件2 國有土地使用證3 工程投資估算按《重慶市九九建筑定額及安裝工程定額》估算，工程建設其他費用按國家及重慶現(xiàn)行有關政策文件規(guī)定計??；4 國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第二版）》；5 中國國際工程咨詢公司1998年編著《投資項目經濟咨詢評估指南》；6 委托方提供的相關資料；7 項目地1：500地形圖8 項目規(guī)劃方案平面圖9 《“金香林”總體策劃方案》10 重慶市空港工業(yè)園區(qū) 號地塊地質勘探資料；11 重慶市統(tǒng)計局統(tǒng)計快訊五、主要技術經濟指標表1—1 主要技術經濟指標項目指標總用地面積（平方米）（133134㎡）凈用地面積（平方米）（112867㎡）總建筑面積（平方米）㎡其中：商業(yè)（平方米）6300㎡住宅（平方米）202654㎡會所（平方米）516㎡車庫（平方米）12500㎡幼兒園（平方米）1900㎡物管房、設備房（平方米）2130㎡其他建筑（平方米）有無還建還建（平方米）建筑密度32%綠化率36%綠地率25%容積率房屋總套數(shù)1935其中：住宅1785商業(yè)150其他建筑總棟數(shù)49序號項目名稱單位數(shù)據備注1總銷售收入萬元492172總投資萬元354753稅前利潤萬元90654稅后利潤萬元60735投資利潤率％%6投資利稅率%%7盈虧平衡點％%8財務內部收益率%%大于基準收益率9財務凈現(xiàn)值萬元3924大于010基準收益率%10%預期收益率11投資回收期年12貸款償還期年六、報告主要結論本項目可行性研究報告對工程建設項目進行科學、客觀、公正地作出分析。通過對項目建設必要性、市場研究、項目規(guī)劃、建設內容、投資估算、資金運作、投資周期、效益評價、風險分析、結論與建議等主要內容進行科學、完整、準確的定性和定量分析，為項目業(yè)主投資決策以及銀行進行放貸風險分析和決策提供參考依據。通過我們的分析測算，本項目的各項財務指標均較為理想，％，大于基準收益率10％的要求，稅后財務凈現(xiàn)值為3924萬元，大于0，項目可行。，項目返還現(xiàn)金的速度較快。項目產品售價、總投資、銷售費用在+/10%范圍內變化時，凈現(xiàn)值仍然大于0。%，屬房地產行業(yè)正常范圍，故項目抗風險能力較強。總體評價，項目具有顯著的經濟效益和抗風險能力。目前項目已經完成了一期和二期工程的開發(fā)，銷售工作也基本完成，成熟度較高，不可控因素逐漸減少，抗風險能力進一步增強。%，略高于70%的行業(yè)平均水平，%的計算結果主要是產品定價較低引起的，根據目前項目一期二期工程銷售情況來看，定價較低提高了銷售速度，反映定價策略是適宜的，良好的銷售業(yè)績也反映了業(yè)主提供的產品形態(tài)符合市場需求，%的盈虧平衡點容易實現(xiàn)。綜上所述，本項目建設投資效果明顯，經濟效益較好，項目業(yè)主能夠獲得預期的回報，同時，該項目能促進渝北區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展、改善城市面貌、推動渝北區(qū)社會經濟的發(fā)展。項目經濟效果較好，社會效益顯著，經濟合理，技術可行，業(yè)主應加快建設速度和資金回籠速度，達到投資目的。第二章 市場預測與分析一、重慶市房地產市場簡析（一）近三年重慶全市開發(fā)情況2004年國家針對房地產固定資產投資規(guī)模偏大、投資增速過快過熱的問題，通過采取了整頓土地市場、提高項目資本金比率、控制城市拆遷規(guī)模、上調人民幣利率等一系列宏觀調控政策，重慶市房地產投資增速過快的勢頭逐步得到抑制。房地產投資從2004年1—%的高增長速度逐月回落到1—%。2004年，%，%。2005年度，%。，%，%；，%，%，%，%。2006年度，%，,，%。其中，%。住宅投資中，%，%，；，%；，%。從上述數(shù)據可以看出，在國家宏觀調控政策引導下，開發(fā)商更為理性、務實地分析房地產市場，房地產投資在保持穩(wěn)定增長的同時，結構進一步優(yōu)化。從近三年重慶市房地產行業(yè)的發(fā)展統(tǒng)計資料顯示，重慶市房地產市場投資與消費均處于穩(wěn)步增長狀態(tài)和趨勢。（二）近三年商品房交易情況商品房交易量大副增長，供需基本平衡，住宅市場表現(xiàn)活躍2004年，%，%；，%，%；，%%，其中，，成交均價2184元/平方米，%、%、%。說明：2004年，%，%。GDP的增長、人均可支配收入的增加，極大的刺激了重慶市民的購買需求和欲望。居民人均可支配收入水平增幅與商品房成交均價的增長相適應，在很大程度上不會影響購買者的經濟承受能力。，%，%；，%，%，%，%。商品房成交面積的增長（%）遠低于成交金額的增長（%），成交面積的增長（+%）與同期竣工面積的增長（%）成反比。一方面表明國家宏觀控制的成效，統(tǒng)計數(shù)據反映出銷售面積的增長速度大于了建設面積的增長速度，在另一方面說明市場正在消化以前年度竣工的空置房屋，表現(xiàn)出重慶市房地產市場還處于相對需求不足的賣方市場，市場需求遠遠大于市場的“有效”供給。（三）房地產總體價格趨于平穩(wěn)，中高檔樓盤價格持續(xù)上升經過2003年和2004年上半年的房地產價格的飛漲，2004年下半年重慶房地產價格總體趨于平穩(wěn)。2004年，受國家實施連續(xù)宏觀調控政策影響，重慶主城區(qū)住宅均價低開高走，第4季度，主城區(qū)住宅價格均價為2993元/平方米，較3季度上漲了9元/平方米，與3季度基本持平。相對整體市場價格的平穩(wěn)，中高檔住宅市場價格持續(xù)上升，茂業(yè)東方時代、水晶酈城2期、金科天籟城、財富中心等商務公寓、花園洋房均價超過3500元/平方米。2006年度，商品房價格持續(xù)增長，主城區(qū)住宅