【正文】 *********（投資）集團(tuán)有限公司“******”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告81第一章 總論：“******”小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目：*********（投資）集團(tuán)有限公司：****西路。西側(cè)臨城市交通干道――****南路，東側(cè)為正在建設(shè)中的“****”居住小區(qū)。：26350萬(wàn)元：有限公司：****（董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理）“******”小區(qū)主要以居住為主，配套部分以公共服務(wù)及小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，沿****西路以南、********南路以西呈梯形布局，與江南小區(qū)比鄰，充分發(fā)揮其對(duì)內(nèi)對(duì)外的服務(wù)功能。居住區(qū)為居住組團(tuán)規(guī)模，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)****戶(hù)，規(guī)劃總?cè)丝?**人，總建筑面積***7m2，其中住宅建筑面積為2***.7m2；公共建筑面積為***m2。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)“綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表”。（1）總用地面積：***99m2。（2）總建筑面積：***7m2。（3）容積率：。（4）綠化率：**%。（5）建筑凈密度：%。（6）日照間距系數(shù)：＞。（7）投資強(qiáng)度：。綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量比率1基地面積m22總建筑面積m2其中：住宅面積公建面積m23802其中幼兒園建筑面積m21510商鋪面積建筑面積m2小區(qū)配套公建面積m23建筑密度%214容積率5住宅面積凈密度6住宅建筑凈密度%7綠地面積m2%8公共綠地面積m2%9人均公共綠地面積m2/人10機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位位67711機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位/戶(hù)數(shù)%3012非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位位338413非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位/戶(hù)數(shù)%14自行車(chē)棚面積m2335015規(guī)劃總戶(hù)數(shù)戶(hù)225616戶(hù)均人口人17規(guī)劃總?cè)丝谌?21918人防面積（地下車(chē)庫(kù)兼作人防）m24560%：***萬(wàn)元；其中：直接費(fèi)用為***萬(wàn)元；；預(yù)備費(fèi)用為**萬(wàn)元。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)需資金**萬(wàn)元。項(xiàng)目啟動(dòng)后，通過(guò)期房預(yù)售實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。資金籌措計(jì)劃：自籌42%：**萬(wàn)元；預(yù)售30%：**萬(wàn)元；銀行貸款***%：7600萬(wàn)元。****位于*****中心地帶，經(jīng)濟(jì)，地理位置十分重要。****有五大公認(rèn)優(yōu)勢(shì)：****景觀最為著名。這一切使****成為名符其實(shí)的休閑之都?！笆晃濉笔侨娼ㄔO(shè)小康社會(huì)構(gòu)建****地區(qū)****經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心增長(zhǎng)極的關(guān)鍵時(shí)期。也是全面實(shí)施****經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的第一個(gè)五年規(guī)劃期，為了加快****經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的實(shí)施，2004年底，****黨委、人民政府為充分發(fā)揮****地區(qū)在****及天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的龍頭作用，增強(qiáng)****地區(qū)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、戰(zhàn)略決策。在****黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下， “三步走”的推進(jìn)戰(zhàn)略，****進(jìn)程取得了積極進(jìn)展?！?***”建設(shè)實(shí)現(xiàn)突破，園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等工作取得了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的成果，有效地發(fā)揮了引領(lǐng)和示范帶動(dòng)作用?！笆濉睍r(shí)期，****兩地經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，各項(xiàng)目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn)。2005年，；%；，年均增長(zhǎng)44%；%，為“十一五”****地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。****地區(qū)“十一五”規(guī)劃指出：經(jīng)過(guò)五年的努力，實(shí)現(xiàn)****地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，生態(tài)環(huán)境不斷改善，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量明顯提高，社會(huì)更加和諧進(jìn)步。到2010年，****地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1800億元，年均增長(zhǎng)15%以上；人均生產(chǎn)總值達(dá)到43000元，比2005年翻一番；財(cái)政一般預(yù)算收入年均增長(zhǎng)13%；五年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2000億元，年均增長(zhǎng)16%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15000元以上，年均增加1000元；農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到7000元以上，年均增加400元；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%；把****地區(qū)建成****最大的制造業(yè)中心和****重要的國(guó)際商貿(mào)中心；到2015年在****率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)；到2020年在****率先實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化?！?***地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》明確指出，實(shí)現(xiàn)****經(jīng)濟(jì)一體化，促進(jìn)****地區(qū)快速騰飛，關(guān)鍵是推進(jìn)新型工業(yè)化發(fā)展，核心是突出抓好工業(yè)園區(qū)建設(shè)，必須按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群化”的要求，堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)并重的原則；全力推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。****黨委、政府審時(shí)度勢(shì)，制定出“經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展始終走在****和全國(guó)30個(gè)少數(shù)民族自制州前列”的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，公里擴(kuò)大到40萬(wàn)平方公里，城市人口由現(xiàn)在的近26萬(wàn)人增加到40萬(wàn)人；到2020年城市建成區(qū)規(guī)模要達(dá)到60萬(wàn)平方公里，城市總?cè)丝谝黾拥?0萬(wàn)人以上。建成適宜人類(lèi)居住、適宜事業(yè)發(fā)展的“田在城中、城中有田”的生態(tài)型、田園式、現(xiàn)代化區(qū)域性中等城市的發(fā)展目標(biāo)。****承擔(dān)著實(shí)施****城市群戰(zhàn)略的龍頭和核心重任；2006年，%；，%；，%；，%；價(jià)格總水平保持平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，：：。大力培育園區(qū)經(jīng)濟(jì)，工業(yè)化進(jìn)程加快，，%，初步形成結(jié)構(gòu)較合理的涉及食品加工、化工、建材、生物工程、環(huán)保、機(jī)電等工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體系。非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，已占到全市經(jīng)濟(jì)總量的42%，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。圍繞加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、市場(chǎng)化程度明顯提高，制種、養(yǎng)殖、番茄、葡萄、無(wú)公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)瓜果等特色農(nóng)產(chǎn)品基地初具規(guī)模，涌現(xiàn)出一批專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展，生態(tài)環(huán)境明顯改善，市區(qū)供水普及率達(dá)100%，%，%，集中供熱面積覆蓋率達(dá)到90%以上。對(duì)外開(kāi)放進(jìn)一步擴(kuò)大，增長(zhǎng)55%；實(shí)現(xiàn)招商引資項(xiàng)目163個(gè),到位資金突破20億元大關(guān)；人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8180元；農(nóng)牧民人均純收入5605元，%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2%以?xún)?nèi)；。科教文衛(wèi)等社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)加強(qiáng)，先后榮獲全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)市、全國(guó)首批科技進(jìn)步示范市和****文明城市、衛(wèi)生城市、園林城市等稱(chēng)號(hào)。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療三大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面不斷擴(kuò)大。做為州府所在地的****始終把城市建設(shè)作為新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”和優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的重要舉措來(lái)抓，搶時(shí)間、爭(zhēng)速度、保質(zhì)量，全力打好“五場(chǎng)會(huì)戰(zhàn)”，即基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)戰(zhàn)、綠化美化會(huì)戰(zhàn)、環(huán)境整治會(huì)戰(zhàn)、舊城改造會(huì)戰(zhàn)、社區(qū)整合會(huì)戰(zhàn)，濱湖河新城、青島花苑、東方城市花園、上?；▓@等一批精品住宅小區(qū)的相繼建成，使城市功能進(jìn)一步完善，投資發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，****正展現(xiàn)出一派勃勃生機(jī)。搭乘****經(jīng)濟(jì)快車(chē)，構(gòu)建現(xiàn)代美居高地。****黨委緊緊依托黨中央、國(guó)務(wù)院****大開(kāi)發(fā)和穩(wěn)步推進(jìn)****經(jīng)濟(jì)一體化的戰(zhàn)略部署，于2007年1月8日通過(guò)的《關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧****的實(shí)施意見(jiàn)》中明確指出“按照‘房地產(chǎn)業(yè)做旺’的要求，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快商品房開(kāi)發(fā)，提高檔次和品味”，給****及州府所在地——****提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。緊緊抓住這一千載難逢的戰(zhàn)略機(jī)遇，借助****大開(kāi)發(fā)和****經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的資金流、信息流、人流、物流等強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展原動(dòng)力，力求加快自身發(fā)展，是一個(gè)睿智的企業(yè)家和投資人的明智選擇。《****地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《城市規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法、實(shí)施細(xì)則》；****城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）；《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）；《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37－87）；《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（*JJ0I3－2004）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16－87）；1****地區(qū)建筑工程定額（估價(jià)）及同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)；1****地區(qū)建筑工程定額（估價(jià)）及同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)；1《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；1相關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)等。日益開(kāi)放的****呼喚著嶄新的住宅形象?！?*****”小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展“的思想，以全新的富有想象力的手法重塑人們對(duì)于高尚住宅的理解，講求人與環(huán)境的融合，是****集團(tuán)繼成功開(kāi)發(fā)“上?；▓@”、東方城市花園小區(qū)項(xiàng)目后又一建筑力作，其規(guī)模、功能、公共設(shè)施配套等對(duì)提升城市居民生活條件、穩(wěn)定社會(huì)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)都十分有利，成為城市住宅的一個(gè)亮點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益十分顯著，是個(gè)好項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)對(duì)各種量化指標(biāo)的研究、測(cè)算和項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，經(jīng)濟(jì)效益顯著，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，償貸能力強(qiáng)。項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況*********投資（集團(tuán)）有限公司的前身是****環(huán)宇物業(yè)發(fā)展有限公司，成立于1998年3月18日，現(xiàn)有員工700余人，其中本科以上學(xué)歷占35%，大專(zhuān)以上學(xué)歷占83%，其中有高級(jí)職稱(chēng)的10人，中級(jí)職稱(chēng)15人，助理職稱(chēng)20人。各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員560人， 2003年9月20日經(jīng)****工商局批準(zhǔn)成立*********投資（集團(tuán)）有限公司，目前，集團(tuán)擁有2個(gè)分公司，即****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司和銷(xiāo)售公司，6個(gè)控股子公司，等一批引領(lǐng)****住宅發(fā)展方向的高質(zhì)量住宅小區(qū)。公司正以昂揚(yáng)的銳氣開(kāi)拓前進(jìn)，繼續(xù)領(lǐng)跑業(yè)內(nèi)的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，向更高的目標(biāo)沖刺。第三章 建設(shè)項(xiàng)目必要性及目的意義隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅建設(shè)已成為推動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的強(qiáng)勁增長(zhǎng)點(diǎn)。正是由于住宅產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可帶動(dòng)其他眾多行業(yè)發(fā)展，而住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是推動(dòng)住宅建設(shè)技術(shù)更新，提高住宅建設(shè)質(zhì)量和效益的根本出路。因此，這一產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生積極作用。但是，近年來(lái)我國(guó)住宅建設(shè)與現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展進(jìn)程不對(duì)稱(chēng)，主要表現(xiàn)在建筑材料，部品與設(shè)備不配套，現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)量大，勞動(dòng)生產(chǎn)率低等方面，商品住宅空置率日益增高的原因是住宅小區(qū)不同程度地存在著功能布局不合理、結(jié)構(gòu)可改造性差、設(shè)備配套落后、施工質(zhì)量通病較多、小區(qū)環(huán)境及管理不盡人意等問(wèn)題，從而造成住宅商品產(chǎn)銷(xiāo)不對(duì)路。因此，必須樹(shù)立一批示范精品小區(qū)，以滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)生活水平的提高對(duì)住宅建設(shè)的需求，進(jìn)而對(duì)投資者和建設(shè)者提出更高的要求并逐步尋找出實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的途徑?！?*****”項(xiàng)目的立項(xiàng)、建設(shè)，為****打造并提升這一地區(qū)城市景觀，樹(shù)立****整體形象，把****建設(shè)成為“田在城中、城中有田”的生態(tài)節(jié)能型、田園式、現(xiàn)代化區(qū)域性中等城市，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不容忽視的戰(zhàn)略意義?！?*****”小區(qū)毗鄰“江南小區(qū)”，位于“****經(jīng)濟(jì)一體化”的前沿陣地和橋頭堡－****中心位置；地貌為南高北低，坡差約1%，均勻坡降地貌，地質(zhì)情況較好；周邊空氣質(zhì)量長(zhǎng)年保持優(yōu)良；蘊(yùn)藏優(yōu)良豐沛的地下水；公共綠地面積較大；城市公共交通順暢通達(dá)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，適宜開(kāi)發(fā)成獨(dú)具匠心的現(xiàn)代美居，圓百姓心目中的理想家園夢(mèng)?！?*****”住宅小區(qū)的投資建設(shè)，將充分驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商走環(huán)保、節(jié)能、可持續(xù)、配套體系完善、和諧、標(biāo)準(zhǔn)化住宅產(chǎn)品，是人民生活水平日益提高的必然選擇，其示范帶動(dòng)效應(yīng)是顯著的、持久的、深遠(yuǎn)的?！?*****”住宅小區(qū)的建設(shè)，將對(duì)****地區(qū)乃至整個(gè)西北地區(qū)產(chǎn)生輻射，借助****大開(kāi)發(fā)機(jī)遇，結(jié)合本地情況提供高品質(zhì)的住宅，以滿(mǎn)足城市居民日益增長(zhǎng)的精神需要和對(duì)居住環(huán)境、住房質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保的要求，同時(shí)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，帶動(dòng)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、環(huán)保、和諧等符合****地方特色的新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的全面提高，更好地改善落后地區(qū)的投資環(huán)境和居住環(huán)境。“******”住宅小區(qū)把成熟先進(jìn)的技術(shù)加以集成并創(chuàng)新，建立產(chǎn)業(yè)化的部品體系，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的技術(shù)更新，產(chǎn)品換代。小區(qū)從立項(xiàng)開(kāi)始即進(jìn)行規(guī)范化操作，以最新的經(jīng)濟(jì)建設(shè)動(dòng)態(tài)為導(dǎo)向，結(jié)合先進(jìn)的組織方式與管理模式，實(shí)現(xiàn)信息集成、過(guò)程集成、企業(yè)群體集成，最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化示范工程的目標(biāo)。小區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化示范重點(diǎn)在于解決承載與圍護(hù)體系、隔墻體系、管網(wǎng)體系、廚衛(wèi)體系、建筑節(jié)能體系、居住環(huán)境質(zhì)量保障體系、小區(qū)智能化體系及分戶(hù)計(jì)量收費(fèi)的技術(shù)集成等?！?*****”住宅小區(qū)建設(shè)必將成為****經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)的新亮點(diǎn)、新標(biāo)志。因此，本建設(shè)項(xiàng)目一經(jīng)提出，立即得到地方黨委、政府以及市民的大力支持；對(duì)加大****現(xiàn)代化住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)力度，改造****城區(qū)面貌是十分必要的。隨著住房分配貨幣化政策實(shí)施的不斷深入，****維吾爾****住宅產(chǎn)業(yè)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展。國(guó)家和****政府高度重視住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)，對(duì)發(fā)展住宅建設(shè)、啟動(dòng)住宅消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已形成共識(shí)。并出臺(tái)了一系列的鼓勵(lì)政策，對(duì)我區(qū)住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生巨大的影響。人們對(duì)商品房的質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理要求逐步提高。由于****地處****邊區(qū)，過(guò)去的住宅建設(shè)科技含量低，產(chǎn)業(yè)化程度低，導(dǎo)致住宅建設(shè)整體水平較低，尤其是缺乏節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、環(huán)保、保暖、和諧的設(shè)計(jì)理念，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的住房需求?！?*****”住宅小區(qū)的建設(shè)將為****的居民展示并引導(dǎo)了全新的生活理念，改變或優(yōu)化傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，提高住宅空間可改造性和可持續(xù)發(fā)展性，住宅的功能與環(huán)境具有舒適性、安全性和耐久性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化的概念組織工程的設(shè)計(jì)與建造，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)全過(guò)程的計(jì)算化、信息化、集成化，提高決策水平和科技含量，可以縮短施工周期、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅建設(shè)的質(zhì)量與效益。第四章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)****社會(huì)人口與居住面積現(xiàn)狀根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料，2006年****城鎮(zhèn)社會(huì)人口總數(shù)已達(dá)25萬(wàn)人以上，其中常住人口約20萬(wàn)人，外地輸入人口5萬(wàn)人，居民住戶(hù)共達(dá)7萬(wàn)余戶(hù)。社會(huì)居住面積總計(jì)約500萬(wàn)m2，戶(hù)均75m