【正文】 . 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查、研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析，以XX住宅小區(qū)的可行性分析為起點(diǎn)，通過(guò)對(duì)該住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地塊位置分析、項(xiàng)目 SWOT 分析、主題定位、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)策略以及區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)、目標(biāo)利潤(rùn)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等各方面指標(biāo)的研究，提供了項(xiàng)目的相關(guān)開(kāi)發(fā)策略、項(xiàng)目投資策略等具有現(xiàn)實(shí)意義的操作方法。詳細(xì)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)及決策的特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、土地成本、工程造價(jià)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等因素對(duì)XX住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。 本文采用相關(guān)住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)管理理論基礎(chǔ)和實(shí)踐相結(jié)合，著重解決住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中分析策劃階段存在的實(shí)際問(wèn)題，具有一定的代表性和現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也具有住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的參考價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)可行性研究在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資決策中的應(yīng)用進(jìn)行了有益的探討。 房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)投資 XX住宅小區(qū)項(xiàng)目位于西寧市西川南路，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以在進(jìn)行XX住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究時(shí)，必須考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的各種特征和特點(diǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售和服務(wù)等行業(yè)組成。在統(tǒng)計(jì)上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險(xiǎn)業(yè)并列，被看成第三產(chǎn)業(yè)。實(shí)際上它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時(shí)包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個(gè)綜合性的行業(yè)群體。 經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的，從物質(zhì)層面上看。“房地產(chǎn)”是由房屋建筑和建筑地塊有機(jī)組成的整體；從法律層面上看，由于房地產(chǎn)本身的不可移動(dòng)性，它又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)”；從經(jīng)濟(jì)層面上看，“房地產(chǎn)”則是對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）和土地財(cái)產(chǎn)（地產(chǎn)）的總稱，房?jī)r(jià)也是地價(jià)的折射反映。由于房和地的不可分離性，即通常所說(shuō)的“房依地建，地為房載”，房地產(chǎn)總是以房屋及其所依附的建筑地塊的統(tǒng)一體的形式表現(xiàn)出來(lái)。因此，房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)商品，與動(dòng)產(chǎn)商品具有不同之處。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供電、供氣、供暖、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路交通等。房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系不可分割的，房屋必須建在土地上，土地的各項(xiàng)設(shè)施又為房屋主體服務(wù)，是房屋主體不可缺少的組成部分。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到上述房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期在將來(lái)獲得投資收益。房地產(chǎn)投資的基本目標(biāo)是追逐高額利潤(rùn)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，又有資本安全性、流動(dòng)性等多重目標(biāo)，這些都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)所必須考慮的因素。由于在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，房地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)涉及許多不確定性因素，這些因素關(guān)系到收益能否實(shí)現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)投資收益是一種不確定性收益。房地產(chǎn)自身特點(diǎn)決定著房地產(chǎn)投資具有投資資金數(shù)量大、合作性強(qiáng)、回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高和操作技巧性強(qiáng)等特征。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn) 工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定的時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目中的一種類型，作為房地產(chǎn)投資過(guò)程的產(chǎn)品，它在一定的時(shí)段內(nèi)對(duì)三維空間擁有占有權(quán)，由此可以產(chǎn)生的住所和區(qū)位利益，即房地產(chǎn)的使用價(jià)值。與一般性工程建設(shè)項(xiàng)目相比，更具有復(fù)雜的特征。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1)區(qū)位的獨(dú)特性。由于房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)僅能供應(yīng)一定區(qū)域范圍的市場(chǎng)，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。在同一時(shí)間內(nèi)，同一個(gè)三維空間內(nèi)不可能出現(xiàn)兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因而房地產(chǎn)具有單一的獨(dú)特性。土地是一種自然資源，當(dāng)在一塊土地上開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)項(xiàng)目，則這塊土地在一定時(shí)段內(nèi)的使用權(quán)就從屬于這一房地產(chǎn)商品了。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可復(fù)制的特性。 (2)占用資金大，投資周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，涉及面廣，規(guī)模大，投資額大，一個(gè)項(xiàng)目投資動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)、數(shù)億甚至數(shù)十億。并且建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般為 1 年–5 年。隨著時(shí)間的推移，經(jīng)濟(jì)、政治、市場(chǎng)環(huán)境中的變化較大，這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定性因素增加，其投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增加，而且難以預(yù)測(cè)。所以一些開(kāi)發(fā)商往往采取分期開(kāi)發(fā)的策略，其目的就是降低投資風(fēng)險(xiǎn)，更好地管理開(kāi)發(fā)過(guò)程中的現(xiàn)金流，增加投資決策的彈性。 (3)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用量較大。與其他投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高價(jià)值性，使得其生產(chǎn)過(guò)程的資金占用量較大，通常情況下企業(yè)可使用的資金是有限的，所以企業(yè)必須提高資金的使用效率。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不更多的依賴于其融資能力，因此，融資問(wèn)題往往成為影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性因素。 (4)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)和其他許多國(guó)民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)3之間都有著密切的聯(lián)系，表現(xiàn)出很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，最明顯的例子就是鋼材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，他們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在這些項(xiàng)目的年產(chǎn)量中，鋼鐵的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。因此房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用，相關(guān)的比例達(dá)到了1：。并且房地產(chǎn)的發(fā)展也催生了一些新的行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)所具有的這種很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，使其能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)作出很強(qiáng)的貢獻(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1–。 (5)環(huán)境關(guān)聯(lián)性很大。房地產(chǎn)項(xiàng)目給其使用者所帶來(lái)的生活舒適，除來(lái)自于自身投入所形成的服務(wù)功能以外，還極大地依賴于該地段周邊環(huán)境所具有的服務(wù)功能，例如交通設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等場(chǎng)所，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的文化氛圍等。因此，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值不但取決于開(kāi)發(fā)商的資金投入，還取決于其周邊環(huán)境的質(zhì)量。項(xiàng)目不但受環(huán)境影響，同時(shí)對(duì)環(huán)境也產(chǎn)生影響。項(xiàng)目的資金投入形成的社會(huì)效益，一部分是項(xiàng)目本身的利潤(rùn)回收，另一部分也作為該地區(qū)社會(huì)積累投入，在其后的很長(zhǎng)一段時(shí)期體現(xiàn)為該地區(qū)其他投入的利潤(rùn)回收。 (6)房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重性質(zhì)。房地產(chǎn)商品具有使用價(jià)值，它可以為其用戶帶來(lái)生活的舒適，滿足其居住的需求，是人類不可或缺的消費(fèi)品。另外，房地產(chǎn)商品又是一種很好的投資品，能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)很好的投資回報(bào)。與其他商品有所不同的是，房地產(chǎn)商品的價(jià)值中包含了房產(chǎn)的價(jià)值和地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)值，房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)在消費(fèi)過(guò)程中不斷地消耗，而地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)值一般會(huì)隨著城市的發(fā)展和繁榮而不斷升值，地產(chǎn)使用權(quán)的升值特性使房地產(chǎn)商品成為一種廣泛的投資品。 (7)價(jià)格受利率水平和市場(chǎng)景氣程度影響較大，需求彈性較大。由于房地產(chǎn)商品的單位價(jià)值較高，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入量較大，而買主在購(gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)需要給付的費(fèi)用也較高，許多消費(fèi)者都采用了按揭貸款的方式購(gòu)買住房，因此，利率水平和景氣程度的變化對(duì)生產(chǎn)者和消費(fèi)者都會(huì)產(chǎn)生重大影響。 (8)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展受政策的影響較大。政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)和使用所作出的規(guī)劃，會(huì)直接影響土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀況；政府所征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終將進(jìn)入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格里，從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 20世紀(jì)30年代，美國(guó)開(kāi)發(fā)和綜合利用田納西流域時(shí)開(kāi)始應(yīng)用可行性研究的方法，隨著技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展，這個(gè)方法在工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家不斷得到充實(shí)和完善，到70年代已在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中普遍應(yīng)用，中國(guó)從1982年起，已將可行性研究列為新建、擴(kuò)建和改造大中型工程項(xiàng)目決策和審批的一個(gè)重要程序。可行性研究報(bào)告是在有限的市場(chǎng)條件下進(jìn)行的對(duì)未來(lái)預(yù)期收益的預(yù)算，市場(chǎng)的不確定因素導(dǎo)致效益分析的不確定性，實(shí)事求是的可行性研究中必須考慮到市場(chǎng)中不可控制的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于不動(dòng)產(chǎn)投資，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金巨大，房地產(chǎn)投資往往充滿了風(fēng)險(xiǎn)，因此，項(xiàng)目正式開(kāi)發(fā)前規(guī)范、科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查以及在此基礎(chǔ)上展開(kāi)的市場(chǎng)可行性分析研究，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是四兩撥千斤、有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。特別是土地公開(kāi)拍賣之后，當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)土地供給量可以直接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，通過(guò)可行性分析研究了解當(dāng)?shù)卣耐恋卣呖梢詾槠髽I(yè)避開(kāi)集中上市的階段，從而提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率。對(duì)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)資源的分析能夠增加可行性研究報(bào)告的實(shí)用性，同時(shí)也為企業(yè)提供更為合適的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并為企業(yè)挑選出合適的開(kāi)發(fā)形式，以增加企業(yè)的收益可能性。 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐證明，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性分析研究。但是，在改革開(kāi)放初期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有重視可行性研究的作用，這是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的環(huán)境條件下開(kāi)發(fā)商沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，靠“投機(jī)”獲取利益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不斷提高決策水平，才能保證獲取開(kāi)發(fā)收益的可能性。因此，項(xiàng)目的可行性研究非常重要，主要表現(xiàn)在如下作用： (1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究中的可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目分析為重要依據(jù)的。 (2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究。 (3)可行性研究是項(xiàng)目企業(yè)資金籌措和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開(kāi)發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。 (4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)?？尚行匝芯繉?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都做出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要明確的內(nèi)容。 (5)可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性分析研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架中，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。 按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)程可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。具體內(nèi)容如下： (1)項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本內(nèi)容，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)指標(biāo)等。 (2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售期等。 (3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。 (4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。 (5)項(xiàng)目投資估算和籌資成本估算。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的風(fēng)本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用和各種稅費(fèi)。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)于未來(lái)事實(shí)相符。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，必須在投資前做好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。 (6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資金負(fù)債表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。 (7)風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)進(jìn)因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小來(lái)源提供參考。 (8)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈現(xiàn)率，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有較費(fèi)用效益分析。 研究目標(biāo)：綜合運(yùn)用項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)及財(cái)務(wù)管理學(xué)的各種理論和方法，密切結(jié)合本文案例北村小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)XX小區(qū)項(xiàng)目做出全面、科學(xué)、合理的可行性結(jié)論，并