【正文】 金港住宅小區(qū)項目可行性研究報告金港住宅小區(qū)項目可行性研究報告第一章 前 言我公司通過對**市新區(qū)**路人民法院對面13萬平方米的地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)**市和新區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。把握國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合**市地區(qū)住宅建設(shè)的實際情況，擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進行探索應(yīng)用，采用太陽能與建筑一體化生活熱水技術(shù)、太陽能光伏LED燈具、低溫熱水地板輻射采暖和分戶計量低碳技術(shù)；采用中水回用、雨水滲透和有機生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。實現(xiàn)住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次裝修到位，促進個體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。我國鋼結(jié)構(gòu)住宅起步很晚，大規(guī)模研究開發(fā)、設(shè)計制造、施工安裝鋼結(jié)構(gòu)住宅還是近二三年才發(fā)展起來。目前在北京、天津、山東萊蕪、安徽馬鞍山、上海等地開展低層、多層和高層鋼結(jié)構(gòu)住宅試點工程，已經(jīng)建成30多萬平方米，最近北京賽博思金屬結(jié)構(gòu)有限公司將建造12萬平米外企職工公寓，**國立工程設(shè)計咨詢有限責任公司為包頭市設(shè)計了10萬平米的鋼結(jié)構(gòu)住宅，這些都說明了鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展勢頭良好。 本項目總建筑面積7萬平方米，項目總投資18000萬元。經(jīng)測算項目銷售總收入23100萬元，項目凈利潤1991萬元，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 二、報告編制依據(jù) **市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國家建設(shè)部及**頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料；《綠色建筑評價標準》（GB/T503782006）；《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB502052001）。三、項目概況1．單位名稱：**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2．成立時間：2007年5月3．注冊地址：**市4．經(jīng)營地址：**市**鎮(zhèn)四十二號村西南5．法定代表人：6．注冊資本：500萬元7．執(zhí)照注冊號：1526020000010018．企業(yè)類型：有限責任公司9．主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司現(xiàn)有員工45人，具有本科以上學(xué)歷的員工占52％，具備中、高級職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了“高水準、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了—套符合市場競爭需要管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高效能干，具有團隊合作精神的員工隊伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標準為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。**市地處晉冀**三省區(qū)的結(jié)合部位，素有**自治區(qū)“南大門”之稱,是自治區(qū)對外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟的窗口和前沿,也是內(nèi)地經(jīng)濟向邊遠少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移的過渡地帶。地理坐標為北緯40176。18′27″—40176。48′28″,東經(jīng)112176。47′31″––113176。47′18″。**市距呼和浩特飛機場160公里，距大同機場50公里，距首都機場380公里。鐵路有京包線、大（同）準（準格爾）電氣化鐵路橫貫市區(qū)，公路有208國道、呼陽省級公路縱橫全市?！敖鸶圩≌^(qū)”位于**市新區(qū)**路人民法院對面，北臨已建成的新區(qū)主干道,西臨二廣高速，東臨金牛建材城。由此該地塊系**市新市區(qū)的最佳路段，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來居住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。根據(jù)**市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。該方案初步確定項目主要技術(shù)指標如下詳見（附表一）： ①用地面積：13萬平方米②容積率：③總建筑面積：7萬平方米 其中：地上建筑面積6萬平方米地下建筑面積1萬平方米④建筑密度：%⑤綠化率：%。第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景。 上海新國際博覽中心，第七屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。 “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。 2020年，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。一、 **市房地產(chǎn)市場分析 經(jīng)濟狀況**市經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，**市社會全面進步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮。**市的經(jīng)濟發(fā)展狀況可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟指標絕對值增長較快。**市財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標邁進。我市從2004年起連續(xù)四年被評為中國西部百強縣市，2006年、2007年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的中小城市百強縣市行列。房地產(chǎn)狀況衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。**市的房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。**市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，**市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。二、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析國家宏觀經(jīng)濟的影響**市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說金港住宅小區(qū)項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。一、投資地塊的地理環(huán)境**市總面積2705平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里，轄3鄉(xiāng)5鎮(zhèn)、5個街道辦事處，總?cè)丝?4萬，其中城內(nèi)人口15萬。有蒙、漢、回、滿等15個