【正文】 住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名稱：花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、項(xiàng)目場址：JC市******三、建設(shè)單位：甘肅********地產(chǎn)有限公司 第二節(jié) 編制依據(jù)建設(shè)單位委托編制“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”的項(xiàng)目委托書。關(guān)于建設(shè)“花園住宅小區(qū)”項(xiàng)目預(yù)可研。甘肅省JC市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院關(guān)于“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目”建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)圖文。國家計(jì)委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）。國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）國家頒布的有關(guān)行業(yè)規(guī)范、法規(guī)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位提供的各種基礎(chǔ)資料和其它有關(guān)文件證明等?；▓@住宅小區(qū)項(xiàng)目巖土工程勘查報(bào)告書。第三節(jié) 研究范圍受建設(shè)單位委托，甘肅省建筑設(shè)計(jì)研究院經(jīng)濟(jì)所組織有關(guān)工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)評價人員赴現(xiàn)場做了深入的調(diào)查研究并和有關(guān)人員進(jìn)行了座談，在廣泛收集信息、查閱相關(guān)資料及分析研究的基礎(chǔ)上，圍繞JC市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目”建設(shè)工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照國家的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》、《可行性研究與項(xiàng)目評價》的要求，進(jìn)行本項(xiàng)目的可行性研究。本報(bào)告研究的內(nèi)容和范圍主要是：一、項(xiàng)目建設(shè)的背景二、投資的必要性三、市場需求分析及市場前景預(yù)測四、擬建規(guī)模五、建設(shè)地址與建設(shè)條件六、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案七、環(huán)境保護(hù)八、節(jié) 能九、組織機(jī)構(gòu)、勞動定員和培訓(xùn)十、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及工程招投標(biāo)十一、投資估算和資金籌措十二、風(fēng)險(xiǎn)分析十三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析十四、項(xiàng)目建設(shè)可行性評價十五、研究結(jié)論與建議第四節(jié) 項(xiàng)目承辦單位簡介“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目”工程建設(shè)是由甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司組織承辦的。單位簡介：甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，法人代表翟學(xué)仁，公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，暫定三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自成立以來，始終堅(jiān)持“以人為本，追求卓越”的企業(yè)宗旨，遵循“團(tuán)結(jié)、進(jìn)取、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)文化和精神，以實(shí)現(xiàn)顧客滿意，獲得社會認(rèn)可為經(jīng)營目標(biāo)，開拓創(chuàng)新、與時俱進(jìn)，以高品質(zhì)、最具特色與潛力的產(chǎn)品引領(lǐng)市場，贏得顧客。企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出了健康、合理、高效、持續(xù)的良好局面。甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司擁有一支具備優(yōu)良素質(zhì)、富有創(chuàng)新精神、充滿激情與活力，朝氣蓬勃、紀(jì)律嚴(yán)明、奮發(fā)向上的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。公司現(xiàn)有員工中具有研究生學(xué)歷者占5%，具有本科學(xué)歷的占50%，具有大專以上學(xué)歷的占70%，各類專業(yè)技術(shù)人才占80%以上，在行業(yè)競爭中有明顯的人才優(yōu)勢，為企業(yè)今后的長遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司地址：JC市新華路87號郵政大廈4樓企業(yè)法人：甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和銷售開發(fā)資質(zhì)：暫定三級企業(yè)注冊資金：人民幣2000萬元。公司設(shè)有一室六部：經(jīng)理辦公室、開發(fā)部、工程部、造價部、營銷部、企業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部。 第五節(jié) 可行性研究初步結(jié)論一、主要結(jié)論“花園住宅小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目，位于JC市西北角，西靠北京路，南臨泰安路，北臨百里防風(fēng)林帶，東臨金川公司4號果園，地處上風(fēng)向，常年空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，是居家生活的絕佳位置。周圍生活設(shè)施完備，交通便捷?；▓@小區(qū)充滿現(xiàn)代氣息的設(shè)計(jì)風(fēng)格，高品質(zhì)的社區(qū)定位，人性化的設(shè)計(jì)理念，都符合本地消費(fèi)者對高檔住宅的需求。周圍學(xué)校、醫(yī)院、商場、銀行等公用設(shè)施云集，交通便利。地理位置非常優(yōu)越，填補(bǔ)了該地區(qū)中高檔園林化住宅樓的空白。 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將提升JC居民的現(xiàn)代生活居住品位，提高居住層次。提升金川區(qū)整體形象，推動地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對金川區(qū)的未來發(fā)展具有積極的意義，同時將產(chǎn)生較大的社會效益。%，%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)內(nèi)部基準(zhǔn)值10％；行業(yè)基準(zhǔn)收益率為10％時，；，從財(cái)務(wù)評價上講是積極可行的。綜合分析，實(shí)施“花園住宅小區(qū)”項(xiàng)目社會效益顯著、影響深遠(yuǎn)，項(xiàng)目建設(shè)積極可行，建議在工程可行性研究方案的基礎(chǔ)上不斷深化，盡快完善工程初步設(shè)計(jì)，積極籌措建設(shè)資金，使本建設(shè)項(xiàng)目盡早建成投入使用。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景一、JC市概述JC市始建于1981年，位于甘肅省河西走廊東部，祁連山麓北部，是古絲綢之路上一座年輕的工業(yè)城市?，F(xiàn)轄一縣一區(qū)，總面積9600平方公里，總?cè)丝?6萬，其中城鎮(zhèn)人口24萬。JC因盛產(chǎn)鎳聞名于世，被譽(yù)為“中國的鎳都”。六十年代鄧小平同志來金川視察時曾親切地稱為祖國的“金娃娃”。1992年8月江澤民同志視察JC時題詞：“騰飛的鎳都”。1994年以來連續(xù)三年被評為“全國雙擁模范城”，并相繼被省委、省政府命名為省級文明城市和省級衛(wèi)生城市，2002年又被命名為“全國文明城市”。，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)9912元，財(cái)政收入達(dá)9億元，；全市消費(fèi)零售總額達(dá)12億元，社會消費(fèi)品價格指數(shù)為101%，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)8230元，農(nóng)民人均純收入3020元。JC市發(fā)展前景十分廣闊，“十五”期間，市委、市政府決心抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，依托國有大中型企業(yè)優(yōu)勢，加大對外開放、招商引資力度。目前，以JC經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、JC高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，建成我國最大的鎳鈷新材料開發(fā)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。同時，不斷完善投資環(huán)境，先后開辟了四個工業(yè)園區(qū)，多次修定完善招商引資優(yōu)惠政策，實(shí)行聯(lián)合辦公及限時辦理制度，實(shí)行“一站式”服務(wù)。城市建設(shè)日新月異，城鄉(xiāng)交通四通八達(dá)，通訊快速便捷，金融機(jī)構(gòu)健全，為廣大投資者提供了良好的投資軟、硬環(huán)境。二、JC市目前現(xiàn)狀（一）、JC市是1981年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄地級市，是一個以開采冶煉鎳等有色金屬為主的資源型工礦城市。 JC處在新亞歐大陸橋中段，蘭新鐵路、國道312線橫穿境內(nèi)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)逐步完善，市區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積42平方公里，已建成24平方公里，交通郵電通訊快速發(fā)展，市內(nèi)道路日趨完善，各種公用設(shè)施基本齊全。目前，已形成配套的供水、供熱等系統(tǒng)，城市服務(wù)功能日益增強(qiáng)。JC地勢西南高、東北低，南部海撥最高4442米，北部海撥最低1372米，相對高差3115米。因而形成了生態(tài)的多樣性特征，海拔從高到低有常年積雪的高山寒漠11000 公頃，高山草甸88453 公頃，原始森林10956 公頃，高山灌木林36195 公頃，干草原80421公頃，荒漠草原77827 公頃，綠洲平原239479公頃，荒漠戈壁415669 公頃。長期以來，受巴丹吉林沙漠和騰格里沙漠的影響，風(fēng)大沙多，干旱缺水，植被稀疏，溫帶大陸性氣候明顯，生態(tài)環(huán)境比較脆弱。℃，年均日照2878小時，無霜期134天。多年平均降水量在100毫米左右，年蒸發(fā)量是降水量的26倍，荒漠化程度嚴(yán)重。2002年全市人均水資源量 867立方米（含外市區(qū)人口），低于全省1150立方米和全國2200立方米的人均水平。被列為全國108個