【正文】 .水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設項目可行性研究報告第一章 總 論　　　　項目名稱：　　 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設項目　　項目建設單位：　　 某房地產開發(fā)有限公司　　項目負責人：　　***　　建設地址：　 縣城段河東、西兩段　　建設內容：　　**，由東西兩岸三個居住組團組成。擬建項目為4棟住宅樓的建設，其中1棟為地下1層地上22層框剪結構，其余3棟為地下1層地上21層框剪結構?？偨ㄖ娣e40000平方米?！　〗ㄔO目標：　　充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住**縣城段某某河綜合治理的良好契機，將本區(qū)建設成為具有較大吸引力與品牌效應并達到以下目標的住區(qū)：　　1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)；　　2．景觀優(yōu)美的住區(qū)；　　3．功能完善、質量優(yōu)良的住區(qū)；　　4．人居文化上乘的住區(qū)；　　5．物質、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)?！　№椖靠偼顿Y：　　?！　≠Y金籌措：　　項目資金全部由承辦單位自籌　　工程建設進度計劃：　　20個月　　　　**縣某房地產開發(fā)有限公司成立于2008年10月27日，注冊資金810萬元人民幣，具有四級房地產開發(fā)資質?，F有工程部、售樓部、招商部、財務部、人力資源保障部和公司直屬辦公室6個部門組成。公司現有職工98人，其中，具有高級職稱工程師1人，中級職稱工程師3人，初級職稱工程師3人，中級職稱會計2人，中級職稱統(tǒng)計師1人，中級職稱經濟師1人?！　」臼冀K堅持“用戶就是上帝，質量就是市場”的宗旨，致力于推動**縣房地產業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化**縣人居環(huán)境，實現“讓建筑適應生活”的居住理想，在開發(fā)項目中倡導“以人為本”的思想，致力打造“高品質、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范?！　　　淞⒖沙掷m(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導下，持續(xù)性進行詳細規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理?！　∵m應經濟發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項建設用地?！　∽⒅丨h(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”?！　±^承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現人性化設計，樹立天人合一的觀點，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境?！　』A設施長遠規(guī)劃，分期實施?！　猿纸y(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。　　受建設場地相對固定和建設投資額的局限，本項目要在功能完善的基礎上，盡量做到簡潔、大方?！　栏駡?zhí)行國家和地方有關節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標準和規(guī)范?！　　　№椖靠裳袌蟾婢幹莆袝　医ㄔO部及XX省頒布的住宅建設的相關法律和政策　　國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》　　太原市中方規(guī)劃設計有限公司對**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細規(guī)劃　　《**縣縣城總體規(guī)劃》（20022020）　　XX省建筑工程概算定額　　有關其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定　　建設單位提供的有關資料　　　　根據國家政策、當地經濟和社會發(fā)展情況以及項目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項目的必要性?！　「鶕椖繀^(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設標準》和適度超前的要求，考慮項目建設規(guī)模?！　「鶕數亟ㄔO條件、資金來源、建設規(guī)模和建筑材料等情況，研究項目的可行性?！　「鶕h(huán)保要求，當地生態(tài)環(huán)境和項目建設對環(huán)境的影響，提出相應的環(huán)保措施?！　⊙芯宽椖繉嵤┑纳鐣б妫鞒鰧椖康脑u價結論。　　　　主要技術經濟指標表序號項目名稱單位指標備注一總用地公頃　二擬建住宅建筑面積M2400004棟三建筑層數　1棟為地下1層地上22層， 3棟為地下1層地上21層　四住宅套數　340戶　五結構形式　框剪結構　六建筑密度%　七容積率%　八綠地率%　九項目總投資萬元　十建設工期月20　　　　　項目建設的宗旨是采用一流的設計，一流的技術，打造**縣一流環(huán)境的住宅小區(qū)。隨著項目的建成，將會大大提高企業(yè)的技術水平，提高產品質量，提升了企業(yè)的競爭力。同時，為**縣的市容、市貌建設增添了一道亮麗的風景線。　　第二章 項目建設背景和必要性　　　　　　**縣位于xx省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地59萬畝，水澆地56萬畝；全縣轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，199個行政村，42萬人口；境內自然資源豐富，交通發(fā)達，有307國道、夏汾高速公路、大運高速公路、文祁公路；經濟基礎較強，工業(yè)、農業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、貿易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達?！　∪h主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農機、水泥、機械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)?！　≡摽h交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿縣境東部地區(qū)。　　**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于某某河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段某某河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利?！　∧衬澈邮欠诤右患壷Я?，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把某某河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側布局，是一片理想的居住用地?！　　　№椖拷ㄔO符合當地城建布局整體規(guī)劃　　**縣為了認真貫徹落實國家、省關于城建工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施，以進一步優(yōu)化城市基礎實施配置，提升城市品味，推進城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費需求。該項目建設完全符合當地城建布局整體規(guī)劃?！　№椖拷ㄔO有利于增強**縣的城市綜合實力　　城市綜合實力是一個地區(qū)經濟發(fā)展的標志。**縣在XX省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經濟時代，**縣必須奮起直追，必須加快建設商務區(qū)，使之產生強大的吸納、集聚、輻射效應，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。　　項目建設可較好地滿足消費者購房需求　　項目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進城購房、外地來埠經商辦企業(yè)購房、年青人結婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費群體的購房需求。為建設和諧社會、和諧城市創(chuàng)造有利條件?！　№椖拷ㄔO有利于加快**縣的城市發(fā)展進程　　　　城市是經濟、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經濟學家認為，未來區(qū)域經濟競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務區(qū)建設成為城市發(fā)展的一股潮流，經濟要素加速流動，城市規(guī)模表現了迅速擴張的態(tài)勢。這對于**縣融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義?！　』谝陨显颍瑪M建項目順應**縣社會發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一建設，真正做到質量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項目的興建是十分必要的?！　〉谌?市場分析　　　　2008年，中國房地產市場全面萎縮，房地產交易量價齊跌，企業(yè)面臨困境。1998年2007年，中國房地產市場經歷黃金十年，%，%。2008年初，全國商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現環(huán)比價格下跌，%，%，十年來首次出現年度房價下跌?！　?009年春節(jié)后，中國房地產交易出現反彈，一些2008年推遲了購房計劃的居民開始入市購房。這一階段的特點是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產交易中成交量上升但房價繼續(xù)下跌?！　≈薪浘W數據顯示，%，%，實際下跌幅度可能更大?！　《鳛閮鹊厥》莸腦X，有其得天獨厚的自然資源，依據資源而富裕起來的人不在少數，他們完全有能力為各地新建的高品質房買單；另外，由于XX的房地產市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠遠沒有到產生大量泡沫的時候，只因全國出現的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，XX的房地產市場還是有很大潛力的?！　　　【C合分析，2009年加快我省房地產開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺了一系列宏觀調控的新政策，但其目的都是為了促使房地產市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，XX房地產開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我省房地產開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現以下特點：　　房地產開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢　　隨著我省城鎮(zhèn)化建設步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費需求將會與日俱增，住房更新換代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達、廣州富力等國內知名企業(yè)的進入和安居工程的實施、宜居城市評選活動的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產開發(fā)業(yè)注入新的活力。　　住宅價格增長幅度將趨向理性回歸　?。?，主要上漲因素在于市場供求關系的變化。城市化進程的加快、供給結構不盡合理、建筑材料價格的上漲、人工成本和機械使用費的上漲、土地緊縮政策與房地產市場需求持續(xù)旺盛的增長，導致了房地產市場供求關系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間。但是這種房價上漲也間接地將未來置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來市場的升值空間?？傮w來看，在國家出臺的一系列宏觀調控政策作用下，尤其是我省加大經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產價格的上漲幅度不會太大，局部區(qū)域的商品住宅價格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間?！　∽》抗Y構將會更加趨于合理　　隨著宏觀調控措施的進一步落實，以及國家關于調整住房供應結構的各項措施的實施，中小戶型住房所占比例將會繼續(xù)上升，住房供應結構會更加合理，房地產市場將會更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我省對國家宏觀調控措施的進一步落實，廉租住房、經濟適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會明顯增多，住房供應結構將會更加趨向合理?！　?*縣房地產市場現狀　　**縣房地產市場處于初級發(fā)展階段，消費者對住宅的需求正從生存型向舒適型轉變，房地產業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質量效益型轉變。在過去的3年里，房地產市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進展，住宅商品房的平均售價已達到2000元/?，上漲了20%。在商品房價格快速攀升的同時，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前**縣在建和已建的商品房平均單套面積已達130?。即使這樣，商品房的銷售還是異常火爆。在未來15年內，隨著小城鎮(zhèn)建設規(guī)模的擴大化,農業(yè)人口入住城區(qū)比例增大，對商品房的需求越來越大，房地產市場將出現蓬勃發(fā)展的局面?！　〗鼛啄陙?，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產進入有序發(fā)展時期。到目前為止，居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立?！　》康禺a業(yè)主要特征表現在以下幾個方面:　　投資增幅大　　房價平穩(wěn)上升　　拉動相關產業(yè)效果顯著　　從購房能力看　　伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多　　從投資角度看　　房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。