【正文】 住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總記某實(shí)業(yè)有限公司為開發(fā)某市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)” 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，委托本公司對該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證。本公司根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對該項(xiàng)目實(shí)施了實(shí)地踏勘，市場調(diào)查與詢證，通過對項(xiàng)目建設(shè)必要性和項(xiàng)目市場條件的分析，對項(xiàng)目建設(shè)投資做出測算，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見，供有關(guān)部門決策參考。一、項(xiàng)目名稱“雪梨澳鄉(xiāng)”房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目二、 項(xiàng)目開發(fā)商基本情況雪梨澳鄉(xiāng)住宅項(xiàng)目由某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目業(yè)主基本情況如下：法人代表： 法定地址： 注冊資本：人主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開發(fā)建設(shè)開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)銀行信用等級(jí)：公司管理團(tuán)隊(duì)：公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神的管理團(tuán)隊(duì)；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中?jí)技術(shù)人員和管理人員。公司現(xiàn)有員工39人，其中專業(yè)技術(shù)人員33人，平均年齡30歲。公司管理人員和技術(shù)骨干分別具有研究生、本科、專科學(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師等職稱。公司董事長，曾擔(dān)任有限公司董事長兼總經(jīng)理。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā)15年的從業(yè)經(jīng)歷。他追求穩(wěn)健與卓越，項(xiàng)目選擇見解獨(dú)特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目開發(fā)成功率高。公司副董事長兼總金融學(xué)會(huì)理事、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、證券投資分析師。曾供職于農(nóng)行四川省分行，擔(dān)任中國長城資產(chǎn)管理公司某辦事處副處長，具有豐富的投資策劃、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。公司副總經(jīng)理。公司分管財(cái)務(wù)工作副總經(jīng)理。三、 項(xiàng)目提出隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求，某實(shí)業(yè)有限公司與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定在龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)雪梨澳鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價(jià)位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環(huán)境。四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告編制單位：某投資咨詢有限公司 　　46第二章　 某市住宅市場供給分析一、供給狀況分析數(shù)量分析 自1998年國家加大了住房體制改革力度，正式取消福利分房實(shí)行貨幣化分房，掀起某房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。%上升至2002年的29%，成為推動(dòng)投資增加、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α?1998年到2002年5年間，%的速度擴(kuò)張。2001年，某的商品房銷售面積701萬平方米，%、%，銷售面積2001年超過廣州、深圳，躍居副省級(jí)城市首位。在直轄市和副省級(jí)城市中居第四位。在商品房銷售中，住宅銷售處于絕對地位，直轄市和副省級(jí)城市中，住宅比例最高的是天津，%，最低的是哈爾濱，%，某為91%，處于較高水平。，再創(chuàng)新高。1996年—2001年，某市房地產(chǎn)（僅指住宅）開發(fā)情況如下表所示：單位：萬平方米、萬元類別1996年1997年1999年2000年2001年施工面積新開工面積竣工面積實(shí)際銷售面積實(shí)際銷售額2725543529905442886432011052518其中，2001年，某市房地產(chǎn)（在此僅指住宅）開發(fā)主要指標(biāo)如下表：單位：萬元、萬平方米按資質(zhì)等級(jí)分本年完成投資施工面積竣工面積銷售面積一級(jí)47246二級(jí)192915三級(jí)464761四級(jí)135793其他387330數(shù)據(jù)表明，與國內(nèi)的主要城市對比，某市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯。2001年，某房地產(chǎn)開發(fā)投資171億元，%、%，在直轄市和副省級(jí)城市中居第六位，開發(fā)投資規(guī)模大于天津，與重慶相差26億元，但與北京、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，某和重慶已經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。在西部城市中投資額僅次于重慶，%，與全國15個(gè)副省級(jí)城市比較，某房地產(chǎn)開發(fā)投資2001年已躍居第三位，列廣州、深圳之后，且由于某市房地產(chǎn)投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。，%%。某房地產(chǎn)開發(fā)日趨活躍，市場前景廣闊?！〗Y(jié)構(gòu)分析成交住宅中，%，%，別墅占6%（比例見下圖），低層和高層在購房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價(jià)格、公攤面積相對較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距?！　〕山蛔≌?，價(jià)位在2100－3100元/%，而超過4000元的將近15%，1500元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。高尚住宅區(qū)比例偏低，還有很大潛力。　　工薪階層為住宅消費(fèi)的主力軍，其購房多為一次置業(yè)，與此相對應(yīng)的是，2002年成交住宅中，90－100平米與120－130平米的成交量最大，%%，100平米以上的最受市場追捧。在成交住宅中，%，%，%，%，%，%，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。二、 未來五年某住宅供應(yīng)趨勢分析開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長　　　近年來，某房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強(qiáng)勢的增長勢頭。2002年，某市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭。一是開發(fā)商土地購置大幅增加。（），增長54%，其比重占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的22%。二是開發(fā)投資增速雖有所回落，%，累計(jì)完成投資154億元。其中住宅投資完成118億元，%，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長的主角。寫字樓、商業(yè)用房投資雖然不大但增幅明顯，%%。三是商品房開發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá)1898萬平方米，其中當(dāng)年新開工面積達(dá)809萬平方米，%。前11個(gè)月，%，%；，%。 根據(jù)某市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展趨勢，在較長時(shí)期內(nèi)，投資仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開發(fā)面積都將不斷擴(kuò)大。1996—2001年某市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運(yùn)行軌跡呈較為明顯的上升趨勢。 “十五”期間，某市房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資規(guī)模到2005年增至390億元。％％?！　∽≌紖^(qū)化顯現(xiàn)從范圍上看，某的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、二級(jí)城市推移。2002年郊區(qū)房產(chǎn)的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點(diǎn)預(yù)示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級(jí)。隨著幾條快速通道的修通，郊區(qū)住宅也不再局限于前兩年第二居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)與城里的距離，大有挑戰(zhàn)城區(qū)樓盤、爭奪第一居所的勢頭。縱觀某的東南西北，素有陽光城美譽(yù)的龍泉驛，先前掌握了上千畝土地的開發(fā)商還按兵不動(dòng)，隨著大行宏業(yè)率先推出的 1300多畝的龍泉陽光體育城，以及該公司正在規(guī)劃的 4000多畝的多元化泛地產(chǎn)打破了龍泉驛的平靜，緊接著 2000多畝的歐風(fēng)花城也將于今年面世，華陽自人南沿線的開通，這里著實(shí)熱鬧了一陣。遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬華、深長城等幾個(gè)頗具實(shí)力的公司都在這塊地方囤積了上1000畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的項(xiàng)目。在溫江聚集了一大批某開發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國際，森宇集團(tuán)，置信實(shí)業(yè)等，由他們領(lǐng)銜開發(fā)的占地 1600畝的建信奧林匹克花園、占地 500畝的錦繡森鄰、占地 1300畝的森宇音樂花園、占地 500畝的柳城誼園以及占地 600畝的金強(qiáng)實(shí)業(yè)開發(fā)的海峽新城，這些項(xiàng)目無論在定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是從建筑的外立面到戶型設(shè)計(jì)以及內(nèi)部裝修上都甚為超前。從都江堰的中心鎮(zhèn)到崇州的街子鎮(zhèn)，方圓 20公里已經(jīng)被包括青城山水、假日青城、天下青城、中國青城等在內(nèi)的 40多家開發(fā)商的分時(shí)度假公寓，產(chǎn)權(quán)酒店占領(lǐng)。 　　值得關(guān)注的是，在最近一個(gè)月（5月）的時(shí)間里，某不少低密度住宅項(xiàng)目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率?！e墅供應(yīng)趨緊2002年2月，國土資源部下發(fā)的 4545號(hào)文件，要求“清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)。政策的頒布不會(huì)使發(fā)展商停止項(xiàng)目的開發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費(fèi)項(xiàng)目仍然會(huì)繼續(xù)存在。但別墅項(xiàng)目在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所占比例比較少，加之資本流向問題，一些原本計(jì)劃注入別墅的資本將流入普通住宅。開發(fā)商一般上別墅項(xiàng)目較為慎重，在未來一段時(shí)間里，開發(fā)商只會(huì)引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上。新政策的實(shí)施將使別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，別墅銷售情況看好。 第三章 某市住宅市場需求分析一、 某市城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)水平及居住消費(fèi)水平分析1998—2001年，某市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款變化趨勢如下圖所示：1995—2001年，某市城市居民人均可支配收入變化如下圖所示：1997—2001年，某市城市居民家庭人均居住消費(fèi)性支出變化趨勢如下圖所示：2001年某市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消費(fèi)性支出情況見下表：單位：元、%類別最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶人均可支配收入人均居住消費(fèi)支出支出占收入的比重由以上的分析我們可以看出，某市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增長，潛在的消費(fèi)力強(qiáng)；城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)性支出與其可支配收入呈正相關(guān)性，即隨著收入的進(jìn)一步提高愿意增加居住支出；中等偏上戶居住消費(fèi)支出占其可支配收入的比重小于（或等于）%