【正文】 　　從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大?！　男枨箨P(guān)系看　　在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間?！　　　?yōu)勢及機(jī)會　　該項(xiàng)目地處某某河?xùn)|、西兩岸，某某河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把某某河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。　　近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間?！　≈苓吶遮叧墒斓木幼∨涮祝瑸樵擁?xiàng)目的市場價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)?！　」九c建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。　　劣勢及威脅　　周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢?！　⌒麻_競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大　　金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來的不可預(yù)測因素?！　　　∠M(fèi)目標(biāo)群體定位　　項(xiàng)目消費(fèi)目標(biāo)群體主要有以下人群：　　周邊工礦企業(yè)主　　當(dāng)?shù)厍嗄杲Y(jié)婚成家者　　農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者　　以小換大，以次換好的二次購房者　　看好房產(chǎn)增值的投資者　　項(xiàng)目的市場價(jià)格定位　　該項(xiàng)目**縣某某河?xùn)|、西兩岸，地理位置優(yōu)越，具有很高的商業(yè)利用開發(fā)價(jià)值。　　依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價(jià)格分布體系，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，預(yù)測本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)大致在2000元/??！　′N售業(yè)績預(yù)測　　項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率100%?！　〉谒恼?項(xiàng)目選址　　　　根據(jù)**縣政府及城市建設(shè)局的總體規(guī)劃，**縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取到了該宗土地的使用權(quán)，作為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)的建設(shè)用地?！　∷l(xiāng)佳苑小區(qū)位于某某河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段某某河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利?！　∧衬澈邮欠诤右患壷Я鳎?guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把某某河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。　　　　氣象條件　　**縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長短不均，晝夜溫差較大。春季干旱風(fēng)多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。有關(guān)氣象數(shù)據(jù)如下：　　年平均氣壓 　　年平均氣溫 8℃　　歷年最高氣溫 ℃　　歷年最低氣溫 ℃　　歷年最大降雨量 　　歷年最小降雨量 　　年平均風(fēng)速 ／s　　歷年最大風(fēng)速 24m／s(瞬時(shí)28m／s)　　主導(dǎo)風(fēng)向 SW NW　　日照時(shí)數(shù) 2500—2800　　最大凍土深度 908mm　　項(xiàng)目地處我國寒冷地區(qū)，對建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應(yīng)滿足當(dāng)?shù)貧庀髼l件的特殊要求。　　水文條件　　**縣西高東低，可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在?800米以下?，土壤肥沃?，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在1300米左右。西部山區(qū)，山高坡陡，多呈東西走向，大部分生長有松樹和混合林，主要山峰有五龍廟、百花崖、聞則峪山、大東溝垴、大肚崖等，海拔在1700至2000來之間，其中縣境西北的五龍廟為最高，海拔2106米。境內(nèi)主要河流有汾河、某某河、磁窯河、三道川河等。汾河流經(jīng)縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。某某河發(fā)源于關(guān)帝山，由北谷口入境流至開柵向南流入汾陽。磁窯河在本境的汾河、某某河之間，與汾河平行流入平遙西北部。三道川系某某河支流。**縣屬暖溫帶大陸性半干旱氣候，年均氣溫10度，一月均溫6度，七月均溫22度，年均降雨量450毫米，霜凍期為十月上旬至次年四月下旬，無霜期160至180天?！　≈苓吔ㄖ锱c環(huán)境條件　　水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于某某河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段某某河綜合治理工程的有機(jī)組成部分。場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源，有利于工程建設(shè)?！　〗煌ㄟ\(yùn)輸條件　　該縣交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。　　公用設(shè)施　　本項(xiàng)目建設(shè)符合**縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本?！　…h(huán)境保護(hù)要求　　本項(xiàng)目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項(xiàng)目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng)一處理，因此，本項(xiàng)目不會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害?！　≌鞯夭疬w　　本項(xiàng)目為某某河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，場地內(nèi)不涉及拆遷工作，具備了建設(shè)條件?！　∈┕l件　　本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。　　第五章 建設(shè)規(guī)模與工程方案　　　　**，建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓的建設(shè)，其中1棟為地下1層地上22層框剪結(jié)構(gòu)，其余3棟為地下1層地上21層框剪結(jié)構(gòu)?！　№?xiàng)目總建筑面積40000平方米，每棟均為1梯4戶，提供住宅340套，4種戶型。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。　　　　本設(shè)計(jì)以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。　　住宅設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化?！　№?xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)?！　∽≌瑧粜驮O(shè)計(jì)新穎，動靜分區(qū)?！　　　?．回歸自然，打造“健康、生態(tài)”水岸人文社區(qū)。　　2．小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。　　3．堅(jiān)持小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。　　4．住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求，融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時(shí)形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境?！　?．強(qiáng)化現(xiàn)代意識，開辟足夠的交通空間，滿足動、靜態(tài)交通要求?！　?．按照新時(shí)期住宅建設(shè)的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、 新材料，擴(kuò)大小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的技術(shù)含量?！　?．規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性?！　　　?*縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)平面布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機(jī)動車輛停車場等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求?！　№?xiàng)目將采用國內(nèi)甲級設(shè)計(jì)單位一流景觀設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境?！　⌒^(qū)內(nèi)還設(shè)有適合老、中、青、少各類人群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時(shí)尚生活的品位與享受?！　「鶕?jù)規(guī)劃要求，宅間道路應(yīng)滿足消防車、救護(hù)車、搬家車輛通行，路面全部硬化?！　∫?guī)劃住宅340戶，4種戶型，每戶建筑面積80120平方米?！　　！　】紤]環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設(shè)垃設(shè)置圾收集點(diǎn)。結(jié)合小區(qū)公共設(shè)施設(shè)置1處公共廁所?！　　　屿o分開?？蛷d、餐廳、廚房需要人來人往，活動頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動?！　」椒珠_。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。　　干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開?！　　　≡O(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定　　《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522005　　《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500961999（2003年版）　　《住宅建筑設(shè)計(jì)》GB503682005　　《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006　　《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ11888　　《屋面工程技術(shù)措施》GB503452004　　《地下室工程防水規(guī)范》GB501012001　　《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5003796　　《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50200J1142001　　《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5022295　　《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB503252001　　建筑設(shè)計(jì)　　1）．增強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個(gè)生存空間，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間?！　?）．住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計(jì)導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。　　3）．以市場為導(dǎo)向，適應(yīng)居住潮流、住宅市場的變化，公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達(dá)到80％以上?！　?）．建筑風(fēng)格服從全區(qū)整體定位，設(shè)計(jì)中將陽臺板，空調(diào)器放置板和凸窗結(jié)合考慮，強(qiáng)調(diào)水平線條，并利用窗框和陽臺欄桿等元素加強(qiáng)了這一趨勢。　　5）．墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好的色彩搭配和視覺效果。臥室采用凸窗，增加室內(nèi)的視野，并使立面更顯精致剔透?！　　　∫弧⒆匀粭l件　　基本風(fēng)壓： ，地面粗糙度： B類?！　』狙海??！　】拐鹪O(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第三組?！　〗ㄖY(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計(jì)使用年限為50年?！　《⒃O(shè)計(jì)依據(jù)　　本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集　　《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500682001　　《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB502232008　　《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006年版）GB500092001　　《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（2008年版）GB500112001　　《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102002　　《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500032001　　《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB501082008　　《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072002　　《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》DB33