【正文】 易價格在略高于2002年后，2004年在動段中，基本持平于2004年，隨著濱海新區(qū)建設和國家“救市”政策的雙重刺激，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)進一步復蘇，基本擺脫了“金融風暴”的負面影響。2005年天津全市共成交商品房126156套。從交易面積來看。從交易金額來看。，%，是近四年來的最高值。，%，商品房均價在12月份出現(xiàn)極大值，為2105元/平方米。從交易套數(shù)來看，交易最活躍的月份出現(xiàn)在05年的8月份，正是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季初期；而位居第二的就是剛剛過去的12月份，可見年底的政策面刺激，對于樓市的影響是很明顯的。2005年是天津樓市極不平凡的一年，商品房突破十萬套，均創(chuàng)歷史新高，市場火爆程度實屬罕見。經(jīng)歷了04年市場寒冬之后，05年初市場徘徊在十字路口，未來的市場情況撲朔迷離。然而經(jīng)過短短兩個多月的調(diào)整，05年3月份市場經(jīng)歷了05年度的首次上揚。這一輪的漲幅是04年受到抑制的剛性需求，借著房價下調(diào)的機會，得到了集中釋放所致。其中以婚房類的首次置業(yè)為主，這些需求的積極入市，使得交易活躍、市場回暖。剛性需求在05年初完成了幫助市場重拾信心的歷史重任。隨后的幾個月，樓市保持了高位活躍狀態(tài)。改善型和投資型購房者相繼入市，他們與拆遷、婚房等剛性需求一起，將市場整體支撐在高位運行，無論是成交量，還是交易均價，都呈現(xiàn)了高位的箱式震蕩整理態(tài)勢。市場打破了傳統(tǒng)的淡旺季規(guī)律，在3月到10月間，基本上各月交易量均處在較活躍狀態(tài)，至此05年市場回暖的大趨勢已定。2005年11月，樓市帶著加速度駛?cè)胱詈蟮膬蓚€交易月份，然而這兩個月的市場表現(xiàn)堪稱是空前絕后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而樓市的溫度也升到了歷史同期的夠高點。然而04年末的搶購無疑已經(jīng)透支了2005年的部分需求。加之政策面的收緊和調(diào)控基調(diào)已明朗，預計2006年的市場，將經(jīng)歷一個冷靜降溫的過程，而總體情況將趨于更加的理性和平穩(wěn)。第三章 建設規(guī)模及建設方案本項目規(guī)劃擬建設為現(xiàn)代化居住小區(qū)，其中包括居民住宅、商業(yè)、幼兒園及其他附屬設施。一期擬在項目場址中部和北部建設14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業(yè)；二期擬在項目場址南部建設21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。多層住宅樓之間空地為大型綠地廣場。主要工程內(nèi)容：主體工程，室外給排水、暖、電、煤氣、消防配套工程，有線電視及通訊配套工程，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、景觀工程等。近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。新建的住宅小區(qū)成為城市開發(fā)建設中的一個主要組成部分，隨著城市大規(guī)模建設開發(fā)，我們的生存環(huán)境、生活概念都在發(fā)生著變化。但是在很多地方，似乎因為建設太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不太協(xié)調(diào)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式缺乏從城市設計的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區(qū)與小區(qū)之間各自為政的狀態(tài)，加上城市統(tǒng)一的基礎設施建設也趕不上城區(qū)發(fā)展的步伐，而導致城市的局部與整體之間的失衡。眾所周知，原來的都市區(qū)域一般都是經(jīng)過了較長時間的積淀的產(chǎn)物，而很多新區(qū)不是處在城市的邊緣地帶，就是在舊城市里完全推掉重建的地段上，若不經(jīng)過精心的設計，只是讓整齊劃一的新建筑群取代原來無序但有活力的城市街區(qū)，那么新區(qū)當然就沒有了從原地段里“生長”出來的感覺。而且整齊劃一、千篇一律的城市肌里帶給人的視覺感受是可怕的，也給城市應該具有的開放性、復雜性、連續(xù)性、靈活性帶來沖擊與破壞。因此我們在本次規(guī)劃設計中從社區(qū)的空間肌理出發(fā)，以豐富細膩的肌理給城市帶來變化，豐富城市的個性。根據(jù)項目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對城市與社區(qū)關系的理解，提出了本次總體規(guī)劃指導思想：遵循城市有機更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在城市有機更新中，結(jié)合城市的有機結(jié)構，合理規(guī)劃城市設施，文化娛樂設施，居住用房、商業(yè)用房及各設配套設施，做到居住區(qū)結(jié)構與城市結(jié)構的有機結(jié)合。強調(diào)以人為本的設計原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍與單體設計各方面營造親和感人情味。強調(diào)建筑與環(huán)境的交融一體，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美與環(huán)境的建筑美。在環(huán)境與景觀方面，總體規(guī)劃強調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間。打破通常以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，強調(diào)流動交融的景觀體系和親和溫馨的家園氣氛，強調(diào)園林與建筑的和諧，強調(diào)步移景異的人景互動總體規(guī)劃，同時也注重內(nèi)庭景觀空間的營造。在設計上，一方面我們強調(diào)小區(qū)建筑對外部景觀的利用，另一方面我們也注重小區(qū)建筑本身應成為外部大環(huán)境中的一處亮點。規(guī)劃中通過平面的多座向布局、單體立面豐富的變化以及高低起伏的群體輪廓，形成富有韻律的天際線。單體的形象和細部構件都經(jīng)過悉心推敲和把關，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。小區(qū)主要以多層為主。住宅房型設計做到戶戶朝南，并以起居室為中心，動靜分離，居寢分離，提高住戶面積的使用率和舒適程度。立面設計以整體和諧、簡潔明快、精致高雅為原則，突出建筑成組的韻律感。立面材料以涂料和面磚結(jié)合，體現(xiàn)新世紀現(xiàn)代建筑的特點。運用新技術、新材料，體現(xiàn)流暢、簡潔的設計風格?？稻幼≌瑓^(qū)的設計，針對我們定位的消費人群，建筑面積以90至130平方米為主流戶型。有調(diào)查資料表明，購房者選擇二房二廳或二房一廳的比例共占50%，比一、兩年前的比例有所下降，說明他們在改善生活環(huán)境時更傾向于購買面積不大但多間隔的住房。選擇三房二廳的比例為36%，較以前增加了，也同樣說明這個問題。住區(qū)空間布局合理。根據(jù)各種使用的性質(zhì)與不同功能要求，創(chuàng)造良好的空間環(huán)境，功能劃分有層次，居民在各個空間各得其用，互相交往但不受干擾，使他們過著安靜、和諧的生活。小區(qū)公共場所是全體業(yè)主的共享空間，有公共交通干道和集中綠地或游園場地等，人人可以使用；組團內(nèi)空間是住宅組團內(nèi)居民共用的，是組團鄰里交往、游憩的主要場地，汽車與人流不能隨意穿行。住宅樓的布局，經(jīng)過精心處理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺或住宅露臺等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。室內(nèi)空間具有超前意識?？蛷d和餐廳的使用面積不低于25平方米，主臥室使用面積不低于15平方米，其余臥室使用面積不低于10平方米，廚房能有6平方米，衛(wèi)生間6平方米。高品位的康居住宅小區(qū)設有小門廳讓人進門有個緩沖。三房以上的套間設有主臥室衛(wèi)生間。有條件的套間增設儲物室。合理安排各功能行為空間，實現(xiàn)公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。合理設置成套廚房設備，改善排除油煙與通風效果，按廚房的工藝流程及人體工藝學配置設備。另外還注意到：客廳開門不宜多，過道面積不太?。魂柵_深度大一些、實用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風采光好；套型設計合理，重視自然通風，使用變頻恒壓供水設備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外計量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用現(xiàn)代建筑風格，以豐富的屋頂、山墻、陽臺的造型，創(chuàng)造具有濃厚生活氣息、高雅文化環(huán)境的空間。建筑外墻運用淡雅、明亮、親切的色彩，為居民勾畫出理想中的家，外飾面主要以紅色面磚及白色噴涂為主，取得色彩及質(zhì)感的強烈對比。使建筑形象更富有視覺沖擊力，也增加了建筑的標志性。在立面上造型上強調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實，光影對比強烈，具有厚重的雕塑感。同時有采用了輕巧精致的構件與大片的玻璃面，使建筑沉穩(wěn)又不失輕靈，雄健又不失精巧。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們的收入水平增加。而中國又是一個人口大國，住房問題就顯得尤為重要。鑒于本市人均經(jīng)濟增長速度和平均收入水平，選擇將本項目工程定位于中、高檔消費人群，是一個面對有一定收入和社會地位的人群的及餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的住宅項目。因此，項目先設計了兩種方案，由工作人員帶著這些建議方案多方走訪調(diào)查以及專業(yè)人員的估算，最終會確定一份最優(yōu)方案進行建設。經(jīng)有關人員的前期調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)如今市場上最好賣的房型，單套面積在80~120m2,而房型多集中于三室二廳二衛(wèi)、二室二廳兩衛(wèi)兩種。由于一期工程和二期工程的總用地面積已經(jīng)確定 ，考慮到顧客群，重點設計了兩種有關于戶型和單套面積的方案。具體方案如下：方案一： 戶型三室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)484824120單套面積105120130合計504057600312013920戶型兩室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)484824120單套面積10596120合計50404608288012528戶型四室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)12241248單套面積120140150合計1440336018006600戶型一室一廳一衛(wèi)AB合計套數(shù)242448單套面積6071合計144017073147方案一中戶型主要為三室二廳二衛(wèi)和兩室二廳二衛(wèi)，輔之以四室二廳二衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi)。方案二： 戶型三室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)48242496單套面積105120130合計50402880312011040戶型兩室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)484848144單套面積10596120合計50404608576015408戶型四室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)12241248單套面積120140150合計1440336018006600戶型兩室一廳一衛(wèi)AB合計套數(shù)242448單套面積6577合計158018573417方案二中戶型以三室二廳二衛(wèi)和兩室二廳二衛(wèi)為主，特別是兩室二廳二衛(wèi)為主，加之以四室二廳二衛(wèi)及一室一廳一衛(wèi)。前期調(diào)查人員做了多方面的調(diào)研，并向社會發(fā)放了200份問卷，結(jié)果顯示：大多數(shù)人更偏愛方案二。（一）、調(diào)查人員總結(jié)出方案二有如下好處：房型合理，消費者更熱衷于此方案的房型。有比較好的市場前景。此方案更貼近項目的中高檔小區(qū)的定位。此方案的設計更接近于本市的人均收入和消費水平。此方案能有較好的投資回報，收益更高。 （二）、調(diào)查人員總結(jié)出的方案一的不足，主要有：一室一廳一衛(wèi)此房型市場并不多見，而它也并不受人們所喜愛。房型套數(shù)分布不理想，由于本市大多數(shù)人更喜歡兩室二廳二衛(wèi)，因此，此房型應相對多建。房型設置偏離了項目的總體定位，市場前景不理想。（三）、調(diào)研結(jié)論：經(jīng)過多方的調(diào)研與考證，分析出第二種方案，也就是以三室二廳二衛(wèi)和兩室二廳二衛(wèi)為主，特別是兩室二廳二衛(wèi)為主，加之以四室二廳二衛(wèi)及一室一廳一衛(wèi)的方案更適用于本項目的建設。隨著城市化進程的不斷深入，該地塊的城市地位、商業(yè)價值將不斷得到提高，且周圍城市設施也將日趨完善。本項目規(guī)劃擬建設為現(xiàn)代化居住小區(qū)，其中包括居民住宅、商業(yè)、幼兒園及其他附屬設施。一期擬在項目場址中部和北部建設14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業(yè)；二期擬在項目場址南部建設21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。多層住宅樓之間空地為大型綠地廣場。 建設面積一期工程：總用地面積28828 m2住宅套數(shù)336戶總建筑面積455486 m2容積率住宅建筑面積36195 m2商業(yè)建筑面積1858 m2地下建筑面積7433 m2綠化率%二期工程：總用地面積11391 m2住宅套數(shù)21總建筑面積5240 m2幼兒園建筑面積510 m2住宅建筑面積4730 m2容積率綠化率% 主要建設經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟指標如下：總投資 萬元 其中：建安費 萬元其他工程費用 萬元預備費 萬元建設期貸款利息 萬元建設周期：2年，企業(yè)擬自籌2000萬元，籌資2000萬元，其余利用預售房款。銷售收入：市場調(diào)查表明，周圍環(huán)境和地段同標準銷售情況。結(jié)合本項目的實際情況，價格定為：商品名稱單價（元/每平米；）住宅樓3000臨街商業(yè)5000地下室1600多層住宅樓（二期）5000根據(jù)小區(qū)單體建筑的多樣性，要重視每個單體建筑的方面造型，要充分吸收現(xiàn)代設計理念，做好細部造型，在風格上追求統(tǒng)一的建筑風格，在建筑造型上要追求多樣化性，讓住戶居民感受現(xiàn)代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，為美化城市街景，要突出商業(yè)的沿街立面造型，為了更加吸引家長們和孩子們的注意，我們更加要注重幼兒園的外觀造型.重視居住小區(qū)中心空地美化設計，并搞好住宅樓各單體建筑歸屬領域的美化設計，提高居住區(qū)的文化內(nèi)涵。為了美化小區(qū)、吸收噪音以及凈化空氣，我們將建一個大型綠地廣場，以方便業(yè)主休閑健身。根據(jù)目前住宅的發(fā)展趨勢，并適應不同階層的需求，一期住宅設計定位為中高檔型住宅，戶型的配置以三室二廳二衛(wèi)、二室二廳兩衛(wèi)為主，并配置部分四室二廳二衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)等戶型。建筑設計除注重建筑物的外部立面設計外，還要強調(diào)住宅內(nèi)部平面分割和功能組合設計，要針對不同群體，根據(jù)經(jīng)濟收入、職業(yè)生活模式，家庭結(jié)構，文化層次等差異進行不同戶型，不同功能的組合設計，功能組合要實用，還應考慮室內(nèi)空間的可改性，以滿足不同的需求，提高賣點。本項目為滿足不同層次消費人群的需要，一期建筑336戶住宅，其面積從65到150平方米不等；考慮到大多數(shù)消費者的購買能力及需要，將建設的重點放到96130平方米的住宅。其中，將建設不同的戶型，每類戶型均分為不同的單套面積，以供各類消費者選擇。一期工程具體的戶型及建筑面積如下表所示：戶型三室二廳二衛(wèi)ABC合計套數(shù)48242496單套面積105120130合計50402880312011040戶型兩