【正文】 對(duì)西川南路周邊的一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究及決策提供一個(gè)可供參考的范本，進(jìn)而對(duì)西寧市類(lèi)似一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供參考。 研究意義：在目前全球性金融危機(jī)，各國(guó)經(jīng)濟(jì)存在較大下行風(fēng)險(xiǎn)的情況下，做為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了自 2005 年以來(lái)針對(duì)該行業(yè)的長(zhǎng)期宏觀調(diào)控，目前正處于水深火熱之中，成本急劇上升，銷(xiāo)售不暢，還貸壓力巨大。針對(duì)目前及未來(lái)的各種不確定性，對(duì)一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并以北村小區(qū)為實(shí)證案例，特別側(cè)重于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)，多因素敏感性分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定量識(shí)別及控制等方面，以期對(duì)XX小區(qū)項(xiàng)目的可行性做出決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行研究的依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面：(l)項(xiàng)目建議書(shū)(初步可行性研究報(bào)告)及其批復(fù)文件；(2)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；(3)行業(yè)部門(mén)發(fā)展規(guī)劃，如城市發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市工地利用規(guī)劃等；(4)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策等；(5)有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和定額；(6)合作項(xiàng)目各方簽訂的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)；(7)其他有關(guān)依據(jù)材料。2．房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究宏觀分析 2010 年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持全面復(fù)蘇的良好局面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出較快增長(zhǎng)速度，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、民生問(wèn)題不斷得到改善。2010 年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了 397983 億元人民幣，按可比價(jià)格計(jì)算比上年同期增長(zhǎng) 10．3％，是“十一五”中增長(zhǎng)速度最快的 1 年，增速提高了了 個(gè)百分點(diǎn)，也是繼 2008 年全球金融危機(jī)后首度增速超過(guò) 10%的一年。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 156998 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)全年平均比上年上漲 %。2010 年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了 19109 元，實(shí)際增長(zhǎng)了 %，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到了5919 元，剔除價(jià)格因素，比 2009 年高出 個(gè)百分點(diǎn)。全年貨物進(jìn)出口總額29728 億美元，比上年同期增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)，其中，貨物出口 15779 億美元，比上年同期增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)；貨物進(jìn)口 13948 億美元， 個(gè)百分點(diǎn)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %，分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)投資 115970 億元，比上年增長(zhǎng) %；中部地區(qū)投資 62894 億元，增長(zhǎng) %；西部地區(qū)投資 61875 億元，增長(zhǎng) %；東北地區(qū)投資 30726 億元，增長(zhǎng) %。年末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額為 ，比上年末增長(zhǎng) %；狹義貨幣供應(yīng)量（M1）余額為 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %；流通中現(xiàn)金（M0）余額為 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %2010 年，全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增 長(zhǎng)非常迅速，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %，達(dá)到了 48267 億元，增長(zhǎng)速度比 2009 年提高了 3 個(gè)百分點(diǎn)，與全國(guó)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度相比還要高出 個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資中，所占比重最大的就是商品住宅投資，占了開(kāi)發(fā)投資總量的 %，較上年增長(zhǎng)了 %；其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資，投資總量為 5599 億元，比上年同期增長(zhǎng)了 %；辦公樓開(kāi)發(fā)投資總量為 1807 億元，比上年同期增長(zhǎng)了 %。此外，商品住宅新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積以及商品住宅竣工面積相比 2009 年都有很大程度的增長(zhǎng)，但全國(guó)范圍內(nèi)完成的土地開(kāi)發(fā)面積同 2009 年相比基本保持不變，增長(zhǎng)速度下降了 。2010 年，全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房開(kāi)工 590 萬(wàn)套，基本建成 370 萬(wàn)套。 （2）房地產(chǎn)銷(xiāo)售概況 2010 年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售發(fā)展快速，商品住宅銷(xiāo)售面積同比上年同期增長(zhǎng)了 %，而銷(xiāo)售額比上年同期增長(zhǎng)了 %。據(jù) 2010 年全國(guó) 40 個(gè)大型重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)速度與商品住宅登記銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度相比，前者的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于后者，二者之間相差近 9 個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)，據(jù) 2010 年全國(guó)的商品住房市場(chǎng)處于有效供應(yīng)相對(duì)不足的局面。在全國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市中，建筑面積 90 平方米以下的新建商品住房套型基本上均處于供應(yīng)多少就銷(xiāo)售多少的局面，中小套型的住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重。2010 年 4 季度，盡管在全國(guó)控制房?jī)r(jià)的浪潮中，全國(guó)各大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)回落的現(xiàn)象也在部分大中城市出現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2010 年 12 月份我國(guó) 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。11 月后，一些城市地價(jià)也大幅回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的些列變化使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化，市場(chǎng)前景很不明朗。 通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資發(fā)展概況與房地產(chǎn)銷(xiāo)售概況的分析發(fā)現(xiàn)，2010年全國(guó)以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有三個(gè)特點(diǎn)：第一，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還是處于供需兩旺的發(fā)展階段，這主要是受過(guò)度的住房需求以及快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響；第二，全年的房地產(chǎn)發(fā)展呈折式發(fā)展，以第三季度為拐點(diǎn)，上半年全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度相對(duì)較快，部分城市房?jī)r(jià)在進(jìn)入第三季度后開(kāi)始下降；第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)得到一定程度的改善，加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房與的開(kāi)發(fā)投資力度，同時(shí)在住房保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展。 西寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開(kāi)始啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)每平方米1100元左右。幾年中一直上漲很緩慢，到2005年房?jī)r(jià)每平方米還只在2000元以?xún)?nèi)。從2006年開(kāi)始，隨著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化程度的提升和居民居住觀念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)需求量快速增加，曾一度出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求的狀況。西寧的房?jī)r(jià)開(kāi)始加速上升，目前的均價(jià)超過(guò)每平方米3000元。，對(duì)比沿海地區(qū)的浙江省杭州市，2008年杭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24506元，西寧為杭州的50%左右。但同期，杭州市主城區(qū)樓市成交均價(jià)在每平方米16000元左右，兩相比較，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)沿海大城市前些年的房?jī)r(jià)飛漲的西寧，其樓市仍然處于價(jià)格洼地。西寧市目前的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，品牌和資金實(shí)力稍弱的開(kāi)發(fā)商在西寧也能有所作為。受地域、整體經(jīng)濟(jì)水平的影響，西寧的樓市消費(fèi)主要還是以自住型、改善型為主，投機(jī)型、投資型住房消費(fèi)比例不高。目前西寧樓市的消費(fèi)群主力人群分三種：青海各地富裕牧民、退休職工以及在西寧安家落戶(hù)的外來(lái)投資者。雖然青海省地大人稀，但西寧因處于狹長(zhǎng)河谷地帶，城市土地資源較為緊缺，因此住宅樓盤(pán)多以高層和小高層建筑為主，相對(duì)于發(fā)達(dá)城市動(dòng)輒幾萬(wàn)元的銷(xiāo)售均價(jià)，這里的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不算高。但風(fēng)險(xiǎn)也小，即便在沒(méi)有投機(jī)投資型購(gòu)房需求的情況下，西寧的房?jī)r(jià)將來(lái)賣(mài)到每平方米6000元也應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。目前，西寧的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，全國(guó)一線的房產(chǎn)商都還沒(méi)有進(jìn)入。品牌和資金實(shí)力稍弱的開(kāi)發(fā)商，到西寧也能有所作為。 2009年19月，%。其中，%；，；，同比增長(zhǎng)近40%。另外，2009年前九個(gè)月，西寧商品房每平方米銷(xiāo)售價(jià)格由上年的2705元上升到2739元，%，其中，住宅每平方米銷(xiāo)售價(jià)格由上年的2621元上升到2641元，%。2009年8月，西寧房?jī)r(jià)依舊延續(xù)近3年來(lái)的持續(xù)上漲趨勢(shì)。近3年來(lái)，西寧市各城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，城西區(qū)商品住宅售價(jià)最高，其次為城中區(qū)，城南新區(qū)均價(jià)最低；除城中區(qū)外，各區(qū)同比漲幅以2007年為最高。2009年以來(lái)各區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，僅17月，各區(qū)房?jī)r(jià)均較上年有不同程度上漲，最高的城西區(qū)每平方米上漲了706元，其次為城北區(qū)、城中區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，最低的城南新區(qū)每平方米也上漲了82元。事實(shí)上，在西寧，近3年來(lái)市區(qū)房屋同質(zhì)價(jià)格已從2006年1月的每平方米1941元上漲到2009年7月的每平方米2926元。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2009年7月，%，這是2009年來(lái)西寧連續(xù)第7個(gè)月上漲。此前的6個(gè)月，%、%、%、%、%、%，每個(gè)月的漲幅都居于全國(guó)70個(gè)大中城市的前五名。不僅一手房的價(jià)格在持續(xù)攀升，二手房?jī)r(jià)格也在周?chē)聵潜P(pán)的帶動(dòng)下快速上漲。2008年每平方米3000多元的二手房現(xiàn)在都已漲到了每平方米4000多元。2009年17月，%；，%；成交套數(shù)4924套，%。西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以社會(huì)需求為動(dòng)力，投資規(guī)模逐年遞增，有力助推固定資產(chǎn)投資的較快增長(zhǎng)（見(jiàn)圖表1）。，是“十五”，%的速度增長(zhǎng)，占全市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)23%（見(jiàn)圖表2），超額完成190億元的目標(biāo)。圖表1:“十一五”期間房地產(chǎn)投資完成增速（%、億元）圖表2：“十一五”房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%）“十一五”（見(jiàn)圖表3），超額完成800萬(wàn)平方米的目標(biāo)。是“十五”。2010年全市房屋竣工260萬(wàn)平方米，%。其中：住宅竣工面積226萬(wàn)平方米，比“十五”。圖表3： “十一五”商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 2014年西寧房?jī)r(jià)狀況（西寧市樓盤(pán)201404月均價(jià)5844元/㎡）廣匯家園9150元/㎡↑%null[城西]文翔花園8000元/㎡[城西]力盟尚都7600元/㎡↑%力盟尚都均價(jià)7600元/平米[城中]上品苑7500元/㎡↑%上品苑均價(jià)7500元/平米[城西]玉珠花園7430元/㎡↑%玉珠花園均價(jià)7430元/平米[湟中]邯海星城花園3480元/㎡↓%[大通自治縣]雪峰花園3580元/㎡↓%雪峰花園在售面積60平至140平[城南新區(qū)]清華頤苑二期4500元/㎡↓%清華頤苑二期均價(jià)4500元/平[城北]海湖陽(yáng)光4700元/㎡↓%[西寧（國(guó)家級(jí)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)]長(zhǎng)樂(lè)港灣4800元/㎡↓%長(zhǎng)樂(lè)港灣尾盤(pán)均價(jià)4800元/平米隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為市場(chǎng)主體和商品房供給和服務(wù)者的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量迅速增加，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目從房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介服務(wù)到物業(yè)管理，涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域，形成了門(mén)類(lèi)較為齊全的產(chǎn)業(yè)體系，同時(shí)帶動(dòng)了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建材、家電、裝飾等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為西寧經(jīng)濟(jì)做出了積極貢獻(xiàn)。“十一五”末，西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)301個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)6527人；物業(yè)管理企業(yè)202個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)4000人；房屋中介企業(yè)250個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)630人。(見(jiàn)圖表4)圖表4：“十一五”房地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)情況（個(gè)） 年份項(xiàng)目20062007200820092010開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)250258289295301從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)110120160175202從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)120170200230250從業(yè)人員300420500580630房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從九十年代初單一的、零散的、見(jiàn)縫插針式的無(wú)序開(kāi)發(fā)發(fā)展到追求整體效果、上規(guī)模、上檔次、品質(zhì)化的有序開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重自身的宣傳力度，注重品牌效應(yīng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有意識(shí)地塑造自己的品牌，推出精品項(xiàng)目。近幾年，西寧市涌現(xiàn)出了一批批上規(guī)模、上檔次的精品房地產(chǎn)項(xiàng)目，如青海省中房銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的國(guó)際村、青海民惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的錦繡香榭麗都、西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的香格里拉、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心的湟水花園等項(xiàng)目，這些精品項(xiàng)目是西寧市房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。，住房?jī)r(jià)格漲幅較快隨著居民生活水平的逐步提高，生活方式的不斷變化和消費(fèi)觀念的提升，人們對(duì)商品房的需求持續(xù)旺盛，推動(dòng)了西寧住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)日趨活躍。尤其進(jìn)入“十一五”以來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。2007年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)導(dǎo)致了全球性金融危機(jī)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展時(shí)間較短，但由于投資規(guī)模巨大，房?jī)r(jià)上漲迅速，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響更為全面和深刻。此時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資回落，銷(xiāo)售下滑的局面，為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家在2008年實(shí)行了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，在一系列利好政策作用下，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始回暖，西寧由于地處西部受影響較小，2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長(zhǎng)，但當(dāng)年新建商品房銷(xiāo)售面積有所下降，%。（見(jiàn)圖表5）。其他年份新建商品房銷(xiāo)售面積均已30%以上的速度增長(zhǎng)。截至“十一五”，較“十五”,2010年銷(xiāo)售新建房200萬(wàn)平方米，%。2009年新建商品住宅價(jià)格達(dá)2811元/平方米，%，“十一五”期末新建商品住宅價(jià)格將達(dá)3300元/平方米，%（截至2010年9月西寧人均可支配收入為9882元/人，%。）這一漲幅大于西寧市人均可支配收入的增速，住房?jī)r(jià)格漲幅較快。圖表5：“十一五”商品房銷(xiāo)售情況（萬(wàn)平方米），人均住房面積明顯提高省會(huì)城市西寧隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，中心輻射帶動(dòng)作用日益突出。周邊地區(qū)居民看好西寧，紛紛在西寧購(gòu)房置業(yè)和農(nóng)村富余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工創(chuàng)業(yè)有力地推進(jìn)了西寧城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。%，比“十五”，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求量不斷擴(kuò)大，“十一五”時(shí)期，我市商品房建設(shè)速度明顯加快。累計(jì)新開(kāi)工房屋施工面積1575萬(wàn)平方米，較“十五”%，是“十五”。其中新開(kāi)工住宅1312萬(wàn)平方米；累計(jì)竣工房屋面積898萬(wàn)平方米，較“十五”%，其中竣工住宅759萬(wàn)平方米。,較“十五”，“十一五”末，預(yù)計(jì)我市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積達(dá)到24平方米，較“十五”，居民居住條件顯著改善。4． 項(xiàng)目所在地微觀分析 XX小區(qū)位于西寧市城西海湖新區(qū)，北部有海湖濕地公園，再往北有西寧市汽車(chē)站，西寧西站也在其北部，可以說(shuō)是交通十分便利，南面是還未開(kāi)發(fā)的山地，符合中國(guó)人的習(xí)慣—背靠大山，東有西寧市有名的青海湟川中學(xué)以及桃李小學(xué)，還有密集的住宅小區(qū)，不遠(yuǎn)處還有湟水森林公園和正在建成的青海海湖體育中心以及青海大劇院、青?？萍拣^，非常適合有孩子的家庭居住。 XX小區(qū)，規(guī)劃面積 公頃，303000平方米，其中二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地85122平方米。XX小區(qū)因?yàn)樘幱诤：聟^(qū)的西邊，所以有地理位置很好，因?yàn)楹：聟^(qū)是西寧市最近這幾年來(lái)大力開(kāi)發(fā)的區(qū)域。2006年7月，西寧市委、市政府決定成立海湖新區(qū)管理委員會(huì)，對(duì)海湖新區(qū)實(shí)行“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作