【正文】 適用性風險：過分強調(diào)設計的先進性、經(jīng)濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險；經(jīng)濟性風險：在項目開發(fā)設計中過分強調(diào)設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。資金充足性風險：房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。(2)區(qū)域環(huán)境風險區(qū)位風險：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設施的變化會給項目帶來影響。產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。在執(zhí)行過程中，應對實施情況進行監(jiān)控，及時反饋并在必要時調(diào)整風險管理對策。在ＧＥＲＴ中，不僅活動的各參數(shù)（如時間、費用等）具有隨機性，而且允許活動的實現(xiàn)也具有隨機性。該方法是西方國家常用的項目風險分析方法，也是當今風險分析的主要工具之一。它可以采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的某種因素作各種變化時，整個項目情況的變化及其后果，供人們進行比較研究。故障樹分析法（分解法）：該方法利用圖解的形式，將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)σ鸸收系母鞣N原因進行分析。風險識別的常用方法有：專家調(diào)查法：包括專家個人判斷法、智暴法和德爾菲法等。工程項目的設計與建設是一個既有確定因素，又含有隨機因素、模糊因素和未確知因素的復雜系統(tǒng)，風險的性質(zhì)、造成的后果在工程建設中極有可能發(fā)生變化。作為損失發(fā)生的不確定性，風險是不以人的意志為轉(zhuǎn)換的客觀實在，而且在項目的全生命周期內(nèi)，風險是無處不在、無時沒有的。13. XX住宅小區(qū)項目不確定性分析 風險管理的基本理論 工程項目風險的定義： 風險是一個系統(tǒng)造成失敗的可能性和由這種失敗而導致的損失或后果。2. [i2i1]要在 3%以內(nèi)，至少要在 5%以內(nèi)。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定〉0。（2）財務內(nèi)部收益率(FIRR) 財務內(nèi)部收益率是使項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。（7）速動比率法 速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。負債越高，企業(yè)的財務風險就愈大。（4）投資利稅率法 投資利稅率是項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額、銷售稅金及附加之和與項目總投資之比。（2）借款償還期法 借款償還期是反映項目清償能力的指標。 靜態(tài)分析法對投資項目進行經(jīng)濟分析時，不考慮貨幣資金的時間價值，對方案進行粗略的評價，這種方法計算比較簡單且比較實用。 開發(fā)期間稅費=建安費8%=8%= 根據(jù)XX住宅小區(qū)項目的具體情況，結(jié)合上述討論，其項目投資總成本估算如下表：開發(fā)項目總投資估算表 單位：萬元序號項目計費標準與依據(jù)財務費用前財務費用后1開發(fā)建設投資土地費用32498萬元前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 不設置現(xiàn)場管理機構(gòu)，費用計入管理費中0%管理費用直接費用3%3%財務費用銷售費用銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。估算方式：利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用則根據(jù)融資方案的不同分別計算 。管理費用=（土地費用+前期工程費+基礎設施建設費+建筑安裝工程費+公共配套設施建設費）3%=（萬元）（2）銷售費用指房地產(chǎn)項目在房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)具體工程及不同地方的規(guī)定，建安工程費用包含的內(nèi)容可以進行調(diào)整。 通水、通電、道路費=建安費%=%=（萬元） 土地平整費=土地面積60元/平方米=（萬元) 規(guī)劃設計科研費=55+110+15+20=200（萬元） 水文地質(zhì)勘查費=土地面積10元/平方米=（萬元） 前期費用合計=（萬元） 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 土地出讓金==32498（萬元）土地征用及拆遷安置補償費土地征用費：國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。對于一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目而言，其投資主要由以下幾部分構(gòu)成：土地費用、前期工程費用、建安工程費用、建設單位間接費、不可預見費、開發(fā)期間稅費等六部分。地上為 8 座中高層住宅，高 20 層。是西寧居家樓盤的首選。“紫薇麗都”項目總體定位高品質(zhì)園林小區(qū)，作為紫薇地產(chǎn)2011年傾力打造的高檔小區(qū)，從項目選址、產(chǎn)品設計、建筑用材、合作單位選擇等各個方面，都力求精益求精，極力給廣大購房者奉獻一個在西寧耳熟能詳、獨一無二的經(jīng)典樓盤。周邊配套完善、交通便利、規(guī)劃起點高，是未來西寧政治、文化中心，具有極高的區(qū)位價值，升值潛力巨大。（1） 基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：綠化率：40%總戶數(shù)：1500建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：西寧金座物業(yè)管理物業(yè)費：售樓地址：西寧市城西區(qū)西川南路50號（2） 項目簡介 金座昻錦花園由西寧市金座房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設，緊鄰海湖新區(qū)火燒溝水景公園，實現(xiàn)了人們臨水而居的夢想。7．XX小區(qū)周邊小區(qū)對比（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū) 物業(yè)類別：住宅 所屬板塊：西川南路 占地面積：8333平方米 建筑面積：30000平方米 容積率： 綠化率：38% 總戶數(shù)：1000 建筑類別：多層 超高層 裝修狀況：毛坯 物業(yè)公司：青海恒田物業(yè)有限公司 物業(yè)費： 售樓地址：萬佳家居博覽中心對面（2）項目簡介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖新區(qū)中心地帶，坐擁青海大劇院、青?？萍拣^、海湖廣場、海湖新區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖新區(qū)景觀盡收眼底，近鄰湟川中學、行知小學等，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，多條公交線路進過社區(qū)。 ，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。 ，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。 5 周邊區(qū)域的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。 銷售價格定位根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積住宅樓5800（元/平方米）118980平方米住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫）120000元/個2220個 優(yōu)勢及機會 1 該項目地處西寧市市稍具潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來是優(yōu)良的住宅區(qū)域。 住宅內(nèi)設有中心廣場、樹陣廣場等，在滿足功能需求的同時，充分考慮每個區(qū)域的合理劃分及有機聯(lián)系，功能區(qū)景觀特性鮮明，與主題呼應統(tǒng)一。 以人為本：滿足人的多維視覺感觀，營造舒適親人的景觀環(huán)境。同時，使每個分區(qū)內(nèi)都沒有機動車穿行，實現(xiàn)了“人車分流”。 本居住小區(qū)的停車以地下的停車庫為主，并結(jié)合小區(qū)的主要干道設置地面停車以節(jié)約用地。 該小區(qū)整體呈長方形規(guī)則地形，北面、南面、西面接臨普通住宅區(qū)，本小區(qū)主要布置以20層為主的多小高層住宅，總體布局大致呈現(xiàn)南北向的行列式布置方式。 、 總平面布置： 該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個大門并有一條主路環(huán)繞于小區(qū)， 在本規(guī)劃中，該區(qū)入口設于東面和南面?zhèn)?，由于?guī)劃路切割的影響，用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系，住宅應地形環(huán)境錯落布置，綠化庭院，活動場所及停車區(qū)則有機的與建筑相結(jié)合。同時，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，以創(chuàng)造園林式的生態(tài)型小區(qū)。 、區(qū)位分析： 該居住小區(qū)位于西寧市，城西區(qū)，規(guī)劃建設用地面積約85112平方米，該居住區(qū)東面與西川南路相鄰，北面、西面、南面是住宅小區(qū)、 現(xiàn)狀分析： 基地現(xiàn)狀大多為閑置空地，兩條主要道路在用地東面和南面。海湖新區(qū)成立以來，逐漸成為西寧規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是西寧財富的新高地，已經(jīng)成了西寧市民心目中的“優(yōu)雅住宅區(qū)”。 海湖新區(qū)突出高原山水城市特點，濕地、河道、路網(wǎng)、水系及火燒溝治理共同形成“兩軸兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨具高原地勢特色的火燒溝)組成新區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成新區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實際，形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園，并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡。4． 項目所在地微觀分析 XX小區(qū)位于西寧市城西海湖新區(qū)，北部有海湖濕地公園，再往北有西寧市汽車站，西寧西站也在其北部，可以說是交通十分便利，南面是還未開發(fā)的山地，符合中國人的習慣—背靠大山，東有西寧市有名的青海湟川中學以及桃李小學，還有密集的住宅小區(qū)，不遠處還有湟水森林公園和正在建成的青海海湖體育中心以及青海大劇院、青海科技館，非常適合有孩子的家庭居住。%，比“十五”，新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求量不斷擴大，“十一五”時期，我市商品房建設速度明顯加快。2009年新建商品住宅價格達2811元/平方米，%，“十一五”期末新建商品住宅價格將達3300元/平方米，%（截至2010年9月西寧人均可支配收入為9882元/人，%。此時全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資回落，銷售下滑的局面，為了應對國際金融危機，國家在2008年實行了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在一系列利好政策作用下，全國房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，西寧由于地處西部受影響較小，2008年房地產(chǎn)投資仍穩(wěn)步增長，但當年新建商品房銷售面積有所下降，%。，住房價格漲幅較快隨著居民生活水平的逐步提高，生活方式的不斷變化和消費觀念的提升，人們對商品房的需求持續(xù)旺盛，推動了西寧住房消費的快速增長，住房市場日趨活躍。(見圖表4)圖表4：“十一五”房地產(chǎn)企業(yè)增長情況（個） 年份項目20062007200820092010開發(fā)企業(yè)企業(yè)個數(shù)250258289295301從業(yè)人員57596000639164096527物業(yè)企業(yè)企業(yè)個數(shù)110120160175202從業(yè)人員11201800279032004000中介企業(yè)企業(yè)個數(shù)120170200230250從業(yè)人員300420500580630房地產(chǎn)開發(fā)從九十年代初單一的、零散的、見縫插針式的無序開發(fā)發(fā)展到追求整體效果、上規(guī)模、上檔次、品質(zhì)化的有序開發(fā)。2010年全市房屋竣工260萬平方米，%。西寧房地產(chǎn)開發(fā)以社會需求為動力，投資規(guī)模逐年遞增，有力助推固定資產(chǎn)投資的較快增長（見圖表1）。此前的6個月，%、%、%、%、%、%，每個月的漲幅都居于全國70個大中城市的前五名。近3年來，西寧市各城區(qū)房價持續(xù)上漲，城西區(qū)商品住宅售價最高，其次為城中區(qū)，城南新區(qū)均價最低；除城中區(qū)外，各區(qū)同比漲幅以2007年為最高。 2009年19月，%。雖然青海省地大人稀，但西寧因處于狹長河谷地帶，城市土地資源較為緊缺，因此住宅樓盤多以高層和小高層建筑為主，相對于發(fā)達城市動輒幾萬元的銷售均價，這里的房產(chǎn)開發(fā)利潤不算高。但同期，杭州市主城區(qū)樓市成交均價在每平方米16000元左右，兩相比較，沒有經(jīng)歷過沿海大城市前些年的房價飛漲的西寧，其樓市仍然處于價格洼地。幾年中一直上漲很緩慢，到2005年房價每平方米還只在2000元以內(nèi)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計報告，2010 年 12 月份我國 70 個大中城市房價環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。 （2）房地產(chǎn)銷售概況 2010 年，全國商品住宅銷售發(fā)展快速，商品住宅銷售面積同比上年同期增長了 %，而銷售額比上年同期增長了 %。年末廣義貨幣供應量（M2）余額為 ，比上年末增長 %；狹義貨幣供應量（M1）余額為 萬億元，增長 %；流通中現(xiàn)金（M0）余額為 萬億元，增長 %2010 年，全國對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資增 長非常迅速，按可比價格計算，比上年同期增長 %，達到了 48267 億元，增長速度比 2009 年提高了 3 個百分點，與全國固定資產(chǎn)投資的增長速度相比還要高出 個百分點。全年社會消費品零售總額 156998 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長%，居民消費價格指數(shù)全年平均比上年上漲 %。針對目前及未來的各種不確定性，對一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目進行可行性研究，并以北村小區(qū)為實證案例，特別側(cè)重于項目的財務可行性評價，多因素敏感性分析，項目風險的定量識別及控制等方面，以期對XX小區(qū)項目的可行性做出決策。按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。 (8)國民經(jīng)濟評價。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資金負債表，財務現(xiàn)金流表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。 (5)項目投資估算和籌資成本估算。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案