【正文】 銷售收入、利潤(rùn)與稅金三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 48 銷售收入總計(jì)為 7038 萬(wàn)元，其中：投資費(fèi)用 4396 萬(wàn)元，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加 387 萬(wàn)元，土地增值稅 440 萬(wàn)元，所得稅為 454 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 1361 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目銷售總建筑面積：40000 平方米，其中：住宅 39100 平方米；其它用房 900 平方米。 估算結(jié)果經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 4396 萬(wàn)元，其中：開發(fā)投資 3829 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為 199 萬(wàn)元；銷售費(fèi)用 140 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 228 萬(wàn)元。e、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)[發(fā)改價(jià)格（2022）670 號(hào)]f、陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額。3竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。第 622 個(gè)月，開工建設(shè)并完成全部建安工程。招標(biāo)形式可采用委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理或自行招標(biāo)，自行招標(biāo)時(shí)，必須達(dá)到國(guó)家關(guān)于自行招標(biāo)對(duì)于招標(biāo)單位的相關(guān)要求。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 41 第十一章 項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目實(shí)施在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 40 工作制度一般每周 5 天，每天工作 8 小時(shí)工作制度。其中總經(jīng)理１名、副總經(jīng)理２名、總工程師１名，綜合管理組３名，工程技術(shù)組４名，投資管理組４名。具體人員組織機(jī)構(gòu)見下圖：X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 39 項(xiàng)目部辦公室 法規(guī)合同組 招投標(biāo)組 現(xiàn)場(chǎng)管理組 銷售組項(xiàng)目建成后，三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)行興隆花園住宅小區(qū)主任負(fù)責(zé)制。公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。只有建立一個(gè)科學(xué)合理、職能明確、人員素質(zhì)高、辦事效率高的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，才能很好的完成本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 37 批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。施工過(guò)程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會(huì)議。主要是項(xiàng)目施工過(guò)程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過(guò)程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。（4）在變電室設(shè)集中無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。(4)使用過(guò)的水，可經(jīng)過(guò)多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 34 節(jié)水本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府 2022 年 4 月頒布實(shí)施的《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測(cè)評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。同時(shí)，依據(jù)陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議通過(guò)的《陜西省節(jié)約能源條例》和《陜西省建筑節(jié)能條例》，本項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作主要著力于節(jié)約土地、建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)電等方面。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 31 工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。廢氣針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。擬建場(chǎng)地地勢(shì)基本平坦，地形大體呈矩形。商業(yè)及公建用房樓層均設(shè)消防栓箱，并配置干粉滅火器。小區(qū)內(nèi)火災(zāi)次數(shù)按一次考慮，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一座消防水池貯存火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)的室內(nèi)外消防總用水量。 安防系統(tǒng)本建筑安防系統(tǒng)由報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)組成，電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設(shè)置在門廳出入口、小區(qū)主要路口。住宅采用戶內(nèi)雙管分戶熱計(jì)量采暖系統(tǒng)，每戶入口設(shè)熱計(jì)量裝置，戶內(nèi)埋地管道采用交聯(lián)鋁塑管，其余管道采用鍍鋅鋼管。弱電電話，有線電視，網(wǎng)絡(luò)，安全防范系統(tǒng)等，盡可能實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化，在先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)和 IC 卡技術(shù)基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成的方法，建立一個(gè)溝通小區(qū)內(nèi)部與外部社會(huì)的多媒體綜合信交互系統(tǒng)。6KW/戶，8KW/戶的按單相配電。供小區(qū)住宅和小區(qū)的道路照明使用，本項(xiàng)目用電負(fù)荷指標(biāo)估算按X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 26 70W/m2，需用系數(shù) ，負(fù)荷容量為 2240KVA。 電氣設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JGJ/T1692）；⑵《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005794）；⑶《低壓供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005495）；⑷《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500342022）。管材(1）室外給水管采用孔網(wǎng)鋼帶復(fù)合管，電熱熔接頭連接。（2）室內(nèi)生活污水采用生活污、廢水合流制。給水系統(tǒng)本工程水源接市政給水管網(wǎng)，水質(zhì)符合生活飲用標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)公建部分，大門、圍墻采用鐵藝工藝制作，小區(qū)四周設(shè)有智能監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)立防火、防盜緊急事務(wù)信息反饋系統(tǒng)，快速處理系統(tǒng)。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 24 結(jié)合起來(lái)，“動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)”應(yīng)是基本原則。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)主要以經(jīng)濟(jì)型為主，80 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室一廳。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB 5022395X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 23 ⑵建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500112022⑶建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB500092022⑷混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500102022⑸建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500072022⑹濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范 GB500252022⑺建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ792022結(jié)構(gòu)型式各層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；抗震設(shè)防烈度：7 度。戶型設(shè)計(jì)原則：住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場(chǎng)的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟(jì)能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 22 商業(yè)用房建筑面積 400 平方米，單層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 19638 平方米（ 畝）總建筑面積： 40000 平方米 容積率： 建筑密度 53%綠化系數(shù)： 35% 建筑工程 建筑本項(xiàng)目住宅總建筑面積 40000 平方米，總戶數(shù) 420 戶，其中：建筑面積為 80 平方米的單元房 200 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房110 戶；筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房 400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200平方米，活動(dòng)中心健身房 100 平方米，其他配套用房 200 平方米）。綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。居住區(qū)的出入口設(shè)在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 20 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場(chǎng)景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。（1）以綠色作鋪墊，道路作構(gòu)架鋪敘全區(qū)的空間秩序。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 19 第六章 建設(shè)方案 設(shè)計(jì)原則以三原縣城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化三原城市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題?？蓾M足本項(xiàng)目用氣需要。其他配套條件給、排水目前三原縣的自來(lái)水供水總供給能力基本能夠滿足需要。氣象條件本項(xiàng)目地處暖溫帶半濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季冷暖分明，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場(chǎng)等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。 功能設(shè)置本項(xiàng)目是以居住為主兼容購(gòu)物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。所以說(shuō)好的賣場(chǎng)環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。 調(diào)研活動(dòng)可以通過(guò)民意調(diào)查等多種方式來(lái)收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要 準(zhǔn)備策略樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 14 更能刺激客戶對(duì)自己所購(gòu)買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。 人員促銷選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢(shì)，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 12 項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。 營(yíng)銷策略當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。據(jù)縣長(zhǎng)上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告介紹，去年全縣生產(chǎn)總值完成 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 13537 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入完成 3832 元，增長(zhǎng) %。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析由于三原縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過(guò)于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在三原投資置業(yè)的人員為主。為抓好招商引項(xiàng)目，特別成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的“招大引強(qiáng)”工作隊(duì)，以珠三角、長(zhǎng)三角及西安等地區(qū)X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 10 為重點(diǎn)，有選擇和針對(duì)性地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，力爭(zhēng)在招