【正文】 項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措 施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項(xiàng)目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 二、 項(xiàng)目對所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將有很大的增量，對 55 交通和市場將有更高的要求。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。 二、 投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。 （四） 技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者 可能帶來的損失，包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 49 四 、項(xiàng)目建設(shè)周期 本項(xiàng)目預(yù)計工期為 二 年 ，從 2020年 2月至 2020年 2月。 用地南側(cè)的新興北路為城市主要干道，交通便捷。到 2020 年，城區(qū)面積要達(dá)到 35 平方公里，人口達(dá) 30 萬人左右。 45 項(xiàng)目投資估算表 序號 工程或費(fèi)用名稱 估 算 造 價 （萬元 ） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 建筑工程 設(shè)備購置費(fèi) 安裝工 程 其他費(fèi) 用 合計 單位 數(shù)量 單位價格 (1) (2) (3) (4) (1+2+3+4) （元） 1 第一部分費(fèi)用 m2 高層住宅 m2 含門衛(wèi)及公廚 商鋪及配套實(shí)施 m2 綠化工程 m2 道路 m2 地上停車場 m2 含車棚 地下停車庫 m2 供配電設(shè)施 給排水設(shè)施 消防設(shè)施 2 第二部分費(fèi)用 建設(shè)單位管理費(fèi) 1*% 勘察費(fèi) 1*% 設(shè)計費(fèi) 1*% 前期工作費(fèi) 1*% 施工圖預(yù)算編制費(fèi) *10% 施工圖審查費(fèi) (+)*8% 竣工圖編制費(fèi) *8% 46 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) +(110000)*% 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 1*% 環(huán)評咨詢費(fèi) 計價格〔 2020 〕 125 號 勞動安全衛(wèi)生評審費(fèi) 1*% 白蟻防治費(fèi) 4000 2 按總 S*2 元 /m2 場地準(zhǔn)備費(fèi)及臨時設(shè)施費(fèi) 1*% 工程保險費(fèi) 1*% 辦公及家具購置費(fèi) 20 2020/人 3 預(yù)備費(fèi) （ 1+2） *10% 4 建設(shè)項(xiàng)目總投資 1+2+3 47 第八 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 一、 市場調(diào)查 據(jù)我們調(diào)查房地產(chǎn)價格顯示 : 2020年 *****市住宅平均價格為 /㎡元， 2020 年上升至 /㎡ ，從 2020 年1 月至今， *****市房價在穩(wěn)步上升，目前開盤的幾個項(xiàng)目均價都在 3200元 /㎡， *****投資區(qū)的均價也在 3000元 /㎡。 第七章 投資概算 及資金籌措 本項(xiàng)目投資總額為 萬元 人民幣 。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤 ，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染。本項(xiàng)目商業(yè) 及配套建筑面積 ㎡ ，以 ㎏ /㎡178。 （四） 固體廢物 固體廢物主要為生活垃圾、商鋪的商品包裝材料。 處理前污水中污染物濃度分別為： CODcr 400 ㎎ /L、 BOD5 200 ㎎ /L、 SS 200 ㎎ /L、 NH3N 35 43 ㎎ /L，經(jīng)過化糞池處理后污染物濃度分別為： CODcr 200㎎ /L、 BOD5 100 ㎎ /L、 SS 100 ㎎ /L、 NH3N 25 ㎎ /L。 d)計，項(xiàng)目用水量約為 ，排水量以用水量的 85%計，其排水量約為 m3/d. 項(xiàng)目建成后預(yù)計入住居民 712 戶，以平均每戶 人計，則入住總?cè)丝诩s 2492人，生活用水量以 m3/(㎡ 178。 廚房油煙單戶排放源強(qiáng)較小，且較為分散。輛、 HC 為 5～ 20 ㎎ /d178。 三、 運(yùn)營期主要污染源分析 （一） 環(huán)境空氣 汽車尾氣 運(yùn)營期汽車尾氣主要來源于進(jìn)出小區(qū)地下停車場 的車輛，其主要污染物為 CO、 NOx、 HC。 41 施工產(chǎn)生的各種建筑垃圾主要為施工渣土及損壞、廢棄的各種建筑裝 修材料。車輛運(yùn)行時產(chǎn)生的噪聲約為75～ 90 dB(A)。 40 （三） 噪聲 施工期間噪聲主要來源于施工機(jī)械設(shè)備和現(xiàn)場運(yùn)輸車輛。 d）計，用水量約 m3/d。住在工地的人員 15人，不住工地人員 45。主要污染物為甲醛、總揮發(fā)性有機(jī)化合物（ TVOC）及苯系物。類 39 比同類工程，如未采取防塵措施，揚(yáng)塵點(diǎn)源強(qiáng)濃度為 ㎎ /m3，20m、 50m、 100m 外 TSP濃度分別為 ㎎ /m ㎎ /m ㎎ /m3，預(yù)計施工場地 200米外，大氣環(huán)境 TSP濃度可達(dá)標(biāo)。 周邊有學(xué)校、醫(yī)院、項(xiàng)目所在地的交通到路大部分已經(jīng)修好，小部分正在施工建設(shè)中。其中，淺層地?zé)崮芎吞柲軐儆诘推肺荒茉?，按照分級用能原則，最適合在建筑中應(yīng)用?；炝?(軸流 )風(fēng)機(jī)總效率大于或等于 60%，離心風(fēng)機(jī)總效率大于或等于 70%。 四、電氣節(jié)能設(shè)計 倡導(dǎo)綠色環(huán)保照明，照明控制采用單控、集控和總控三種模式相組合成靈活 多變的控制方式，以滿足各場所的控制要求，降低運(yùn)行費(fèi)用及方便操作和管理的目的達(dá)到節(jié)約能；選擇合理的供配電方 37 案，實(shí)施電網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行技術(shù)，推廣及采用先進(jìn)的變、配電技術(shù)和設(shè)備，采用低能耗高效率設(shè)備及節(jié)能產(chǎn)品。 （ 4）外窗可開啟面積不小于窗總面積的 30% 透明外門的型材和玻璃要求與外窗相同，不透明外門采用保溫門，內(nèi)設(shè) 15 厚的保溫棉。 K），空氣滲透性 q1＞ 178。屋頂傳熱系 ： K=1/R0=（㎡178。 K） /W （ 3）窗墻面積比、屋頂透明部分面積和外窗可開啟面積的規(guī)定 ①每個朝向的窗墻比≤ ② 窗墻面積比小于 ，玻璃的可見光投射比≥ ③ 屋頂透明部分的面積≤屋頂總面積的 20% 外窗可開啟面積≥窗面積的 30% （ 4）外窗的氣密性 外窗的氣密性≥ 4級， ≥ q1＞ (m3/m178。 K），遮陽系數(shù) Sc≤ ＜窗墻面積比≤ ， K≤ （㎡178。 K） 底層接觸室外空氣的架空或外挑樓板： K≤ （ ㎡ 178。 （ 4）外窗可開啟面積不小于窗總面積的 30% 透明外門的型材和玻璃要求與外窗相同，不透明外門采用保溫門，內(nèi)設(shè) 15 厚的保溫棉。 K），空氣滲透性 q1＞ 178。 屋頂傳熱系數(shù) K=1/R0=（ ㎡ 178。 K） /W （ 3）窗墻面積比、屋頂透明部分面積和外窗可開啟面積的規(guī)定 ①每個朝向的窗墻比≤ 窗墻面積比小于 ，玻璃的可見光投射比≥ 屋頂透明部分的面積≤屋頂總面積的 20% 外窗可開啟面積≥窗面積的 30% （ 4）外窗的氣密性 外窗的氣密性≥ 4級， ≥ q1＞ (m3/m178。 K），遮陽系數(shù) Sc≤ ； 屋頂透明部分， K≤ （ ㎡ 178。 K） 外窗（包括透明幕墻）： ＜窗墻面積比≤ ， K≤ （ ㎡ 178。 32 第五章 節(jié)能方案分析 一、設(shè)計依據(jù) 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB5003492020； 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB5017693； 《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》 GB71072020； 《建筑幕墻物理性能分級》 GB/T5225； 《公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范》 DB45/T392— 2020； 《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DB45/221—2020； 國家及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定 。 住宅走廊、 配套建筑各層及地下車庫，均設(shè)置有室內(nèi)消火栓，采用臨時高壓給水系統(tǒng)，豎向不分區(qū)，各個區(qū)消火栓系統(tǒng)在室外設(shè)SQS100 型水泵接合器四套，泵的控制在泵房，消防值班室和每個消火栓箱的破玻按鈕均可啟動。消防水池的有效容積 396立方米，為本區(qū)的室內(nèi)消火栓和自噴用水量。 消防用水量 本小區(qū)由 32層住宅建筑、 18層商住樓及相應(yīng)的配套建筑組成，室外消火栓用水量標(biāo)準(zhǔn)為 30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間 2 小時，消火栓用水量為 216 立方米，由市政管網(wǎng)直接供給。運(yùn)行記錄定時在中央控制室打印，并記錄所有事故及故障 六 、消防設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 建筑提供本工程紅線范圍內(nèi)的平、剖面圖 ； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GB500162020)； 30 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 (GB500842020)； 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 (GB501402020)； 《廣西壯族自治區(qū)建設(shè)工程設(shè)計施工消防監(jiān)督管理辦法》 。防煙樓梯間每兩層設(shè)一個自垂式加壓風(fēng)口，合用前室每層設(shè)一個多葉加壓送風(fēng)口。 （五）通風(fēng)設(shè)計 地下車庫及設(shè)備用房設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 C 室外空調(diào)計算濕球溫度： Ts=176。 《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（ 05SFK10） 。 五、暖通設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GB500192020） 。 電視系統(tǒng) 電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝 置設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)信號轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個電視插座。同時對住宅樓采取防側(cè)擊雷和等電位的保護(hù)措施。 （三）接地及保護(hù)系統(tǒng) 配電系統(tǒng) 低壓配電系統(tǒng)采用 TNS 系統(tǒng)，所有電氣設(shè)備外殼、插座接地端用專用 PE 線作接地保護(hù)。 變配電所 根據(jù)現(xiàn)場地形建筑方案及供電半徑，擬在負(fù)荷中心設(shè)置一座變電所（變電所采用 4 臺 1000KVA 變 壓 器），電源經(jīng)變壓器由 10KV降為 380/220V后，再由若干臺低壓配電屏配出，分別分給各用 電負(fù)荷。 四、 電氣工程 本工程設(shè)置以下電氣系統(tǒng)： 10KV 變配電設(shè)計、動力配電及控制、建筑照明、建筑防雷等強(qiáng)電系統(tǒng)；電話系統(tǒng)、有限電視系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)、消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)，訪客對講系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)。污水經(jīng)化糞池處理后，最終排入市政污水管網(wǎng) 。 732 層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團(tuán)設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨(dú)立結(jié)構(gòu)體 ，設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。 三、 給水排 水設(shè)計 （一） 給水系統(tǒng)： 商業(yè)與生活用水由 *****市市政給水管道提供，整個小區(qū)分兩路 DN200引入，在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性 。 砌體結(jié)構(gòu)承重墻采用燒結(jié)普通磚（177。 板主筋優(yōu)先 CRB550級鋼，節(jié)約鋼材。 其他設(shè)計概況 （ 1） 設(shè)計主要條件 設(shè)計使用年限 建筑安全 等 級 建筑耐火 等 級 基本風(fēng)壓 50年一遇 基本風(fēng)壓 100 年一遇 地面粗糙度 50 年 二級 一級 ㎡ ㎡ B 類 基礎(chǔ)設(shè)計 等 級 抗震設(shè)防 類 別 抗震設(shè)防 烈 度 設(shè)計地震 分 組 基礎(chǔ)地震 加速度 建筑場地 類別 乙級 丙類 六度 第一組 Ⅱ類 （暫定） 21 （ 2） 建筑樓面、屋面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 KN/m 序號 荷載類別 活荷載 標(biāo)準(zhǔn)值 分項(xiàng) 系數(shù) 準(zhǔn)水久值 系數(shù) 1 不上人屋面 2 上人屋面 3 停車庫、車道（室內(nèi)） 4 室外消防車道 5 商鋪 6 住在、辦公室 7 陽臺