【正文】 A、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；B、及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；C、按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然及交通等環(huán)境）。風(fēng)險及建議孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。四、市場結(jié)論與建議項(xiàng)目市場條件孟河鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；老鎮(zhèn)區(qū)是目前孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；未來2—3年內(nèi)市場以多層、小高層住宅競爭為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊預(yù)計規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場競爭力。C、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。并隨著孟河鎮(zhèn)的發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，以促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營分析，可以看出，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險能力。項(xiàng)目總建筑面積20051777247。項(xiàng)目總建筑面積60000000247。I、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測算，本項(xiàng)目總投資為人民幣141,209,696元。F、銷售費(fèi)用包括廣告及營銷代理費(fèi)等，參考目前常州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，%，經(jīng)估算為人民幣3,247,823元。C、建筑安裝工程費(fèi)參考常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣61,157,919元。E、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（周邊有中心醫(yī)院以及市民廣場等公建配套）。C、自主開發(fā)。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。A、整體規(guī)劃。在區(qū)域置業(yè)動機(jī)調(diào)查中我司發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)為農(nóng)民，他們本身不缺房，因此在以前當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯖]有購過房。在對于孟河鎮(zhèn)房價區(qū)間的調(diào)查過程中我司得出以下結(jié)論：在常州整體房地產(chǎn)市場逐步上升的大勢下，新北區(qū)房價也不斷的攀升，但由于孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此相對銷售價格較低，調(diào)查結(jié)果表明其價格區(qū)間在1500——2300元/㎡之間。片區(qū)消費(fèi)情結(jié)較明顯，消費(fèi)者購房的區(qū)域選擇上還是傾向于原來居住的區(qū)位或毗鄰的區(qū)域，以便盡快適應(yīng)周邊的生活習(xí)慣。消費(fèi)群體對戶型面積的需求是怎樣？面積70㎡以下70100㎡100120㎡120140㎡140160㎡160㎡以上比例%%%%%%戶型一房一廳二房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)躍層比例%%%25%%%通過對常州整體消費(fèi)群體的分析，我司總結(jié)了以下幾個特征：消費(fèi)行為有一定跟風(fēng)現(xiàn)象，有著羊群效應(yīng)，如排隊買房、隨政策選擇區(qū)域等。消費(fèi)者買房的第一步：明確購房目的；——無數(shù)遍地問自己：為什么要買房？——無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？消費(fèi)群體購房的區(qū)域在哪里？常州房地產(chǎn)市場分為五大片區(qū)，消費(fèi)者選擇意向從高到低依次是：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、城中區(qū)域、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)。消費(fèi)者構(gòu)成人群比例分析消費(fèi)群體購房目的到底是什么？決定買房，實(shí)在是一件高興的事情。投資客戶全國整體房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，常州房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定快速發(fā)展，給很多人帶來賺錢的機(jī)會。居民收入提高了自然就會消費(fèi)，大多數(shù)人最根本的需求就是房子，置業(yè)將成為他們消費(fèi)的首選。2005年新北區(qū)銷售排名□從面積上看，㎡。我鎮(zhèn)園區(qū)先后被評為江蘇省鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)和常州市重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一。全鎮(zhèn)總面積52平方公里，下轄15個行政村、2個集鎮(zhèn)居委會。近年來，羅溪鎮(zhèn)社會事業(yè)欣欣向榮，教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，建有中學(xué)2所、小學(xué)4所、幼兒園2所、衛(wèi)生院2所。全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)400余家，形成了以新型建材、港口、工程、紡織機(jī)械、汽車配件、環(huán)保設(shè)備、生物化工、電子、紡織等為主要行業(yè)結(jié)構(gòu)的工業(yè)體系。D、羅溪鎮(zhèn)位于常州市西北部，它南依312國道、京杭大運(yùn)河和滬寧鐵路，北枕黃金水道——長江，距長江常州港口僅20公里。近年來，薛家鎮(zhèn)黨委、政府十分珍惜千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，解放思想，更新觀念，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，開拓進(jìn)取，工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展。滬寧高速公路、常州機(jī)場路、西環(huán)二路穿境而過；新北區(qū)黃河路、河海路、漢江路橫貫東西；龍江路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。工業(yè)集中區(qū)累計引進(jìn)外資企業(yè)27家，內(nèi)資企業(yè)81家，協(xié)議總投資70多億元。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。C、薛家鎮(zhèn)位于常州市北郊，緊鄰常州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是近年來常州地區(qū)新興的工業(yè)重鎮(zhèn)。目前，全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)已形成了優(yōu)質(zhì)糧油、特種水產(chǎn)、花卉苗木、食草禽獸、經(jīng)濟(jì)林果“五大產(chǎn)業(yè)”。目前，新橋工業(yè)集中區(qū)5萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房已全部利用，引進(jìn)企業(yè)達(dá)7家，盤活存量土地70余畝。截止2004年底，共引進(jìn)企業(yè)76家，其中，外資企業(yè)39家，合同利用外資超過3億美元；內(nèi)資企業(yè)37家，總投資超過8億元。交通便利，長江路、龍江路、新岱路、新四路、新六路、滬寧高速公路、藻江河等貫穿全境。形成了集水、陸、空于一體的獨(dú)特的立體交通網(wǎng)絡(luò)。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），完成自營出口7500萬美元；農(nóng)民人均收入已經(jīng)達(dá)到6800元。近年來，孟河鎮(zhèn)社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，目前建有中學(xué)3所、小學(xué)7所、衛(wèi)生院1所、中醫(yī)院1所，并且小河中學(xué)已被評為省標(biāo)市重點(diǎn)中學(xué)，正在創(chuàng)建省重點(diǎn)中學(xué)，小河中心小學(xué)于今年被評為常州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，小河中心幼兒園與新加坡合資創(chuàng)辦了雙語教育特色班，并被評為江蘇省實(shí)驗(yàn)幼兒園，孟河中醫(yī)院與中國人民解放軍第102醫(yī)院建成軍地共建醫(yī)院。轄39個行政村，3個居委會, 。孟河鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃孟河鎮(zhèn)位于常州市的西北部，地處常州西環(huán)線與北環(huán)線交匯處，23338省道穿境而過，緊靠長江黃金水道，南臨京滬鐵路、滬寧高速公路和312國道，是歷史悠久、人文薈萃之地。通過大力實(shí)施“城市化推進(jìn)”戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施累計投入超過70億元，建成區(qū)面積31平方公里，形成了“五縱七橫”城市道路主框架，供水、供電、供熱、污水處理、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。三是自主創(chuàng)新特色明顯，有力增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。二是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展勢頭良好，成為沿江開發(fā)新優(yōu)勢。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是外向型經(jīng)濟(jì)態(tài)勢強(qiáng)勁，成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大亮點(diǎn)。常州國家高新區(qū)位于常州城北，北枕長江，南靠滬寧鐵路，擁有常州境內(nèi)的全部長江岸線資源，具有建設(shè)深水港的天然條件，已建成國家一類開放口岸長江常州港；位于區(qū)內(nèi)的常州民航機(jī)場已與國內(nèi)20多個大中城市開通航班；滬寧高速公路、京滬鐵路、338省道及規(guī)劃中的滬寧高速鐵路、沿江高速公路等穿區(qū)而過；藻江、德勝、新孟3條內(nèi)河航道縱貫全區(qū)，連接長江和京杭大運(yùn)河，構(gòu)成了四通八達(dá)、快速便捷的水、陸、空立體交通網(wǎng)。宏觀形勢不明朗、拆遷成本上升、土地底價偏高、商品房銷售市場壓力驟增等因素將會左右開發(fā)商購置土地的信心以及開發(fā)商對于儲備土地的開發(fā)策略。通過以上數(shù)據(jù)，我們看到土地的成交均價有較大的提高，從具體成交土地價格來看，雖然僅考慮凈地出讓價格，但是