【正文】 銷售收入測(cè)算如下： 銷售收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 銷售收入（ RMB） 合計(jì)（ RMB） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅銷售單價(jià) RMB/m2 3, 3, 4, 4, 住宅銷售面積 m2 110, 110, 110, 101, 431, 1 住宅銷售收入 RMB 407,000, 429,000, 451,000, 435,835, 1,722,835, 商業(yè)街銷售單價(jià) RMB/m2 6, 6, 7, 商業(yè)街銷售面積 m2 10, 10, 6, 26, 2 商業(yè)街銷售收入 RMB 65,000, 67,500, 48,097, 180,597, 沿街商業(yè)銷售單價(jià) RMB/m2 9, 沿街商業(yè)銷售面積 m2 5, 5, 3 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 45,000, 45,000, 車位銷售單價(jià) RMB/個(gè) 70, 車位銷售個(gè)數(shù) 個(gè) 4 車位銷售收入 RMB 57,400, 57,400, 5 總銷售收入 RMB 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 2,005,832, 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示： 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程費(fèi) 202,866, 前期規(guī)費(fèi) 128,762, 525, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 58,337, 525, 其他前期費(fèi) 15,766, 525, 2 建安工程費(fèi) 629,735, 1, 住宅 582,332, 1, 431, 商業(yè)街 24,183, 26, 沿街商業(yè) 5,000, 1, 5, 地下車庫(kù) 18,219, 19, 3 公共配套設(shè)施費(fèi) 43,154, 公建配套設(shè) 施 43,154, 1, 43, 4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 151,938, 供電 37,058, 463, 供水 27,793, 463, 郵電 2,316, 463, 雨污水 9,264, 463, 智能化 15,286, 463, 室外工程費(fèi) 60,219, 463, 5 后期成本 9,727, 物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費(fèi)用 1,389, 463, 交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 2,779, 463, 建設(shè)成本合計(jì) 1,037,423, 2, 本項(xiàng)目現(xiàn)金 流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算指標(biāo) 估算金額（ RMB） 2020 年中 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一、 現(xiàn)金流入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 銷售收入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 土地出讓金 185,325, 契稅 % 7,413, 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2,000, 其他 1,000, 建設(shè)成本 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 管理費(fèi)用 % 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 銷售費(fèi)用 % 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～ 2% 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, ****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **房產(chǎn) 第 25 頁(yè) 由以上各表可知，本項(xiàng)目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤(rùn) 億， 稅后銷售利潤(rùn)率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值 為144,716,481 元，項(xiàng)目回籠資金的速度快，效益好。西區(qū)預(yù)計(jì)將于 2020年底開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2020 年建成，項(xiàng)目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。 客戶定位 ? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； ? **區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員； ? **區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； ? 長(zhǎng)期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的 **市人士； ? **區(qū)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主； ? 部分 **市區(qū)富有居民。本項(xiàng)目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。 **形象與品位的極大提升。 Weak ? 項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； ? 周邊的直通 **市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá)，和 **市區(qū)的聯(lián)系度低。但由于目標(biāo)客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長(zhǎng)，推案量不大。**區(qū)濃厚的文化氛圍，是 ** 生態(tài)環(huán)境分析 **南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)， ****地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 項(xiàng)目周邊 環(huán)境 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 **正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來(lái)看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無(wú)錫、蘇州都在 **的南面，而 **是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展 **新區(qū)已是勢(shì)在必然。 圖 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52020 2020 2020 2020 令人樂(lè)觀的是， **作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： ? 隨著 **市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入 **，外來(lái)人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求； ? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來(lái)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分； ? **市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。相比較而言，對(duì)于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過(guò) 5%。 **新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場(chǎng)其價(jià)格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格抗性來(lái)看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過(guò)于樂(lè)觀。 2020 年，隨著國(guó)家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %。盡管 2020 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) %,達(dá) 到 億元。 從以上 **市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年 **市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 圖 2 . 7 常州市城鎮(zhèn)居民居住狀況分布圖3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 圖 2 . 8 近年來(lái)常州市城鎮(zhèn)居民住宅面積增長(zhǎng)情況 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302020 2020 2020 2020 2020 未來(lái)走勢(shì) 2020 年，是 **實(shí)現(xiàn) “十五 ”計(jì)劃目標(biāo)，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是