【正文】 。 西區(qū) 財(cái)務(wù) 測(cè)算 根據(jù) **市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來(lái)預(yù)期，本項(xiàng)目住宅未來(lái)銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 3,700 元 /平方米，未來(lái)商業(yè)街銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 6,500 元 /平方米，沿街商鋪銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 9,000 元 /平方米，機(jī)動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元 /個(gè)上下浮動(dòng)。 東區(qū) 財(cái)務(wù) 測(cè)算 根據(jù) **市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來(lái)預(yù)期，本項(xiàng)目住宅目前銷售均價(jià)為3,500 元 /平方米，未來(lái)商業(yè)街銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 6,000 元 /平方米，沿街商鋪銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8,000 元 /平方米，機(jī)動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元 /個(gè)上下浮動(dòng)。 各期開(kāi)發(fā)詳情見(jiàn)下表： 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計(jì) 土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2020 年 3 月開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2020 年底竣工。 五、財(cái)務(wù)分析 技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明 ** 表 市場(chǎng)比較法定價(jià) 比較內(nèi)容 權(quán)重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 合計(jì) 100% / / 將各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到： 比較項(xiàng)目 價(jià)格修正 市場(chǎng)參考價(jià)格 綠園 100 三期 5800/ 3504 隨園 4300/ 3464 經(jīng)過(guò)對(duì)比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考價(jià)在34643504 元 /平方米 ,因此，本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考均價(jià)為 3500 元 /平方米。 對(duì)于別墅項(xiàng)目，由于項(xiàng)目周邊無(wú)可參照樣本，故本項(xiàng)目以現(xiàn)在售價(jià)為準(zhǔn)。 價(jià)格定位 多層和小高層部分價(jià)格定位采用市場(chǎng)定價(jià)法，選用臨近本項(xiàng)目且同屬于高檔住宅的項(xiàng)目作為可比樣本，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正，從而得出本項(xiàng)目最合適的市場(chǎng)參考價(jià)格。 Threat ? **區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以傳統(tǒng)型、私營(yíng)企業(yè)為主，個(gè)體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； ? 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠(yuǎn)。 **最大的周邊配套設(shè)施，也是 ** Opportunity ? 本區(qū)域是 **區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ)，有助于今后市場(chǎng)的挖掘和發(fā)展； ? 目前 ** SWOT 分析 Strength ? 地域優(yōu)勢(shì) —— 未來(lái) **新都市中心區(qū)域，項(xiàng)目擁有無(wú)限升值潛力； ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) —— 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國(guó)際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)； ? 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) —— 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目是目前 **區(qū)樓盤中僅有的高檔、 明星樓盤，投資價(jià)值極高； 超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、 **房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢(shì)及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。從目前來(lái)看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利，銷售情況較好，達(dá)到 80%，目標(biāo)客戶群輻射到 **市以及外地。 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽(yáng)湖名城 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)聯(lián)房產(chǎn) **房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) **建設(shè)房產(chǎn) 規(guī)模 8 萬(wàn)㎡ 13 萬(wàn)㎡ 14 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 35 萬(wàn)㎡ 價(jià)格 3100 元 /㎡ 3250 元 /㎡ 3220 元 /㎡ 3300 元 /㎡ 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 —— 規(guī)劃樓層 多層 /18層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 —— 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開(kāi)盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 **/** /外地 **/外地 /** **/外地 / ** 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計(jì)今年上半年開(kāi)盤 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 /形象包裝 價(jià)格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實(shí)力 價(jià)格 /學(xué)區(qū) /交通 價(jià)格 /學(xué)區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實(shí)力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設(shè)施 總體上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較多，已經(jīng)形成了 **區(qū)新型住宅區(qū)的 集中地。 **項(xiàng)目的潛力所在； 項(xiàng)目西南的春秋淹城森林公園是 **區(qū)旅游度假、休閑的代 表， ** **的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用； 項(xiàng)目南面為 **區(qū)政府和 **大學(xué)城，是 **區(qū)行政中心和文化中心的象征。 具體表現(xiàn)為： 項(xiàng)目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購(gòu)物休閑公園。而 ****位于 **區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢(shì)。而 ****緊接 **新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來(lái)城市發(fā)展的核心區(qū)域。 未來(lái)的 **房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購(gòu)房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。說(shuō)明 **市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的供不應(yīng)求，經(jīng)過(guò)近幾年 的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相對(duì)均衡的時(shí)期。 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 從 2020 年 **市商品房竣工面積和銷售面積來(lái)看，竣工面積為 萬(wàn)平方米，銷售面積為 萬(wàn)平方米，供需之比為 :1,供略大于求。 表 **市各商圈商鋪?zhàn)饨? 商圈 營(yíng)業(yè)面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場(chǎng)商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是， **市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對(duì)較少，主要集中在延陵西 路和南大街兩個(gè)地段，市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41％的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá) 50％的消費(fèi)者逛街首選南大街。 商業(yè)用房市場(chǎng) **市目前比較成熟的主要有延陵西 路商圈、南大街商圈和文化宮廣場(chǎng)商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。 表 **市寫字樓分布情況 分布區(qū)域 寫 字樓數(shù)量 平均售價(jià) 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 /㎡ 400～ 500 元 /㎡ /年 市中心 19 5000 元 /㎡ 700～ 900 元 /㎡ /年 根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場(chǎng)狀況，可以將 **市寫字樓市場(chǎng)分為三類 —— 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價(jià)格及其市場(chǎng)份額見(jiàn)下表： 表 **市寫字樓分類 分類 租金 售價(jià) 代表樓盤 市場(chǎng)情況 發(fā)展前景 C 類：中低檔 元 /㎡ /天以下 4000 元 /㎡以下 多寶、金橋大廈 市場(chǎng)主流 將逐漸減少 B 類：中高檔 1～ 元 /㎡ /天 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、 常信 份額較少 未來(lái)主流 A 類：高檔 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉業(yè)國(guó)貿(mào) 僅此一家 市場(chǎng)有待培育 從上表可以看出， **市目前的市場(chǎng)發(fā)展正從 C 類物業(yè) —— 普通中低檔寫字樓向 B 類 —— 中高檔寫字樓逐步過(guò)渡，未來(lái)寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。 2020 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但 **市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，達(dá)到 萬(wàn)平方米，增幅 %。 2020年商品房銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，住宅銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) %。 圖 2 . 9 常州市房地產(chǎn)投資情況0204060801002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資( 億元) 增長(zhǎng)率 在房地產(chǎn)供應(yīng)方面， 2020 年， **市商品房施工面積達(dá)到 991 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá) %，商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，基本與 2020 年持平。 **房地產(chǎn)綜述 自 1998 年以來(lái)， **市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年，雖然國(guó)家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長(zhǎng)、加息等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但 **市房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 預(yù)計(jì) **市明年國(guó)民 生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 13%；地方一 般預(yù)算收入增長(zhǎng) 15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%；協(xié)議注冊(cè)外資和實(shí)際到賬外資均增長(zhǎng) 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在 1‰ 以內(nèi)。經(jīng)濟(jì)總量躍上 “千億級(jí) ”平臺(tái)， **站在了一個(gè)更新的發(fā)展起點(diǎn)。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購(gòu)置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有 %的城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2020 年調(diào)查結(jié)果上升 個(gè)百分點(diǎn)。 2020年 **市統(tǒng)計(jì)局對(duì)市區(qū) 1418 戶家庭