【正文】 。 西區(qū)財務(wù)測算根據(jù)**市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項目住宅未來銷售起價預(yù)計為 3,700 元/平方米，未來商 業(yè)街銷售起價預(yù)計為 6,500 元/ 平方米，沿街商鋪銷售起價預(yù)計為 9,000 元/平方米，機(jī) 動車位價格恒定在 70,000 元/ 個上下浮動。 東區(qū)財務(wù)測算根據(jù)**市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項目住宅目前銷售均價為3,500 元/平方米，未來商業(yè) 街銷售均價預(yù)計為 6,000 元/ 平方米，沿街商鋪銷售均價預(yù)計為 8,000 元/平方米，機(jī) 動車位價格恒定在 70,000 元/ 個上下浮動。各期開發(fā)詳情見下表：物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2022 年 3 月開始預(yù)售，預(yù)計于 2022 年底竣工。五、財務(wù)分析 技術(shù)指標(biāo)說明**表 市場比較法定價綠園 100 三期 隨園比較內(nèi)容 權(quán)重擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設(shè)計 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 合計 100% / / 將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到：比較項目 價格修正 市場參考價格綠園 100 三期 5800/ 3504隨園 4300/ 3464經(jīng)過對比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項目多層、小高層市場參考價在 34643504 元/平方米,因此，本 項目多層、小高 層市場參考均價為 3500 元/ 平方米。對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本 項目以現(xiàn)在售價為準(zhǔn)。 價格定位多層和小高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本， 結(jié)合本項目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。Threat? **區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物；? 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠(yuǎn)。**最大的周 邊配套設(shè)施，也是 **Opportunity? 本區(qū)域是**區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基 礎(chǔ)，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展；? 目前** SWOT 分析Strength? 地域優(yōu)勢——未來**新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力；? 規(guī)劃優(yōu)勢——常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)；? 市場優(yōu)勢——作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，本項目是目前**區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投 資價值極高；超前的規(guī)劃與設(shè)計、**房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。從目前來看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利，銷售情況較好，達(dá)到 80%，目 標(biāo)客戶群輻射到**市以及外地。 周邊競爭樓盤案名綠園 100 三期四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) **房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) **建設(shè)房產(chǎn)規(guī)模 8 萬㎡ 13 萬㎡ 14 萬㎡ 萬㎡ 35 萬㎡價格 3100 元/㎡ 3250 元/㎡ 3220 元/㎡ 3300 元/㎡ 未知推案量 177戶 300戶 412戶 228戶 ——規(guī)劃樓層 多層/18 層 多層/小高層 小高層 多層/小高層 ——銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤客戶主要區(qū)域清潭/牛塘/凌家塘**/**/外地**/外地/****/外地/ **競爭優(yōu)勢周邊無競爭個案/形象包裝價格/地段/小區(qū)規(guī)劃/配套/品牌實(shí)力價格/學(xué)區(qū)/交通價格/學(xué)區(qū)競爭劣勢周邊環(huán)境/濫尾改造樓/房型/區(qū)內(nèi)景觀配套/品牌/實(shí)力周邊環(huán)境/高壓線/地形不規(guī)則品牌/配套交通/地理位置/周邊環(huán)境/規(guī)劃前景/ 配套設(shè)施　售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計今年上半年開盤總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤較多，已 經(jīng)形成了**區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。** 項目的潛力所在；項目西南的春秋淹城森林公園是**區(qū)旅游度假、休閑的代表， ****的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用；項目南面為**區(qū)政府和**大學(xué)城，是 **區(qū)行政中心和文化中心的象征。具體表現(xiàn)為：項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。而 ****位于**區(qū)核心區(qū)位，盡占人文 優(yōu)勢。而 ****緊接**新區(qū)行政中心、商 業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。未來的**房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。說明**市房地 產(chǎn)市場從前幾年的供不 應(yīng)求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相對均衡的時期。 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析從 2022 年**市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面 積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。表 **市各商圈商鋪?zhàn)饨鹕倘?營業(yè)面積(㎡) 平均租金(元/㎡/月) 商圈特征延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等文化宮廣場商圈 / / 家電、餐飲等北大街商圈 / / 裝潢、五金城中路商圈 / 180 餐飲等但是，**市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，41％的消費(fèi)者逛街首選 延陵西路，而更有高達(dá) 50％的消費(fèi)者逛街首選南大街。 商業(yè)用房市場**市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還 有北大街商圈、城中路商圈等。表 **市寫字樓分布情況分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價 平均租金城北區(qū) 8 3500 元/㎡ 400～500 元/㎡/年市中心 19 5000 元/㎡ 700～900 元/㎡/年根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將**市寫字樓市場分為三類——中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價格及其市場份額見下表：表 **市寫字樓分類分類 租金 售價 代表樓盤 市場情況 發(fā)展前景C 類：中低檔 元/㎡/天以下 4000 元/㎡以下 多寶、金橋大廈市場主流 將逐漸減少B 類：中高檔1～ 元/㎡/天 4000～5500 元/㎡ 泰富、常信 份額較少 未來主流A 類：高檔 元/㎡/天 7500 元/㎡左右 嘉業(yè)國貿(mào) 僅此一家 市場有待培育從上表可以看出，**市目前的市場發(fā)展正從 C 類物 業(yè)——普通中低檔寫字樓向 B 類—— 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。2022 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但** 市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達(dá)到 萬平方米，增幅 %。 2022年商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 %，住宅銷售面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 %。在房地產(chǎn)供應(yīng)方面，2022 年， **市商品房施工面積達(dá)到 991 萬平方米，同比增長達(dá) %，商品房竣工面 積為 萬平方米，基本與 2022 年持平。**房地產(chǎn)綜述自 1998 年以來，**市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地 產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。 房地產(chǎn)市場分析2022 年，雖然國家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長、加息等多 項宏觀調(diào)控政策，但**市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。預(yù)計**市明年國民生產(chǎn)總值增長 13%；地方一般預(yù)算收入增長 15%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 25%；協(xié)議注冊外資和實(shí)際到賬外資均增長 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在 1‰以內(nèi)。經(jīng)