【正文】 銷售收入測(cè)算如下：銷售收入測(cè)算表銷售收入（RMB）序號(hào) 項(xiàng)目 單位2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 合計(jì)（RMB）　 住宅銷售單價(jià) RMB/m2 3, 3, 4, 4, 　　 住宅銷售面積 m2 110, 110, 110, 101, 431, 1 住宅銷售收入 RMB 407,000, 429,000, 451,000, 435,835, 1,722,835, 　 商業(yè)街銷售單價(jià) RMB/m2 6, 6, 7, 　 　　 商業(yè)街銷售面積 m2 10, 10, 6, 　 26, 2 商業(yè)街銷售收入 RMB 65,000, 67,500, 48,097, 180,597, 　 沿街商業(yè)銷售單價(jià) RMB/m2 　 　 　 9, 　　 沿街商業(yè)銷售面積 m2 　 　 　 5, 5, 3 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 45,000, 45,000, 　 車位銷售單價(jià) RMB/個(gè) 　 　 　 70, 　　 車位銷售個(gè)數(shù) 個(gè) 　 　 　 4 車位銷售收入 RMB 57,400, 57,400, 5 總銷售收入 RMB 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 2,005,832, 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積（RMB） （RMB/m2，％） （ m2）前期工程費(fèi) 202,866, 　前期規(guī)費(fèi) 128,762, 525, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 58,337, 525, 1其他前期費(fèi) 15,766, 525, 建安工程費(fèi) 629,735, 1, 　住宅 582,332, 1, 431, 商業(yè)街 24,183, 26, 沿街商業(yè) 5,000, 1, 5, 2地下車庫(kù) 18,219, 19, 公共配套設(shè)施費(fèi) 43,154, 　3 公建配套設(shè)施 43,154, 1, 43, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 151,938, 　供電 37,058, 463, 供水 27,793, 463, 郵電 2,316, 463, 雨污水 9,264, 463, 智能化 15,286, 463, 4室外工程費(fèi) 60,219, 463, 后期成本 9,727, 　物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費(fèi)用 1,389, 463, 5交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 2,779, 463, 建設(shè)成本合計(jì) 1,037,423, 2, 　本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表估算指標(biāo) 估算金額（RMB） 　序號(hào) 項(xiàng)目　 2022 年中 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年一、 現(xiàn)金流入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 　 銷售收入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 　 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 　 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 　 土地出讓金 　 185,325, 　 　 　 　 　 　 　　 契稅 % 7,413, 　 　 　 　 　 　 　　 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　 　 　 　 2,000, 　 　 　 　　 其他 　 　 　 　 1,000, 　 　 　 　　 建設(shè)成本 　 　 　 　 　 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 　 管理費(fèi)用 % 　 　 　 　 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 　 銷售費(fèi)用 % 　 　 　 　 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 　 　 　 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 　 不可預(yù)見費(fèi) % 　 　 　 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 　 　 　 　 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～2% 　 　 　 　 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 　 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 　 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, ****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **房產(chǎn)第 21 頁(yè)由以上各表可知，本項(xiàng)目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤(rùn) 億，稅后銷 售利潤(rùn)率 %，在 8％折 現(xiàn)率下， 凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項(xiàng)目回籠資 金的速度快，效益好。西區(qū)預(yù)計(jì)將于 2022年底開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2022 年建成， 項(xiàng)目東區(qū)的開 發(fā)周期為 3 年，西區(qū) 為 4 年。 客戶定位? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；? **區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；? **區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；? 長(zhǎng)期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的**市人士；? **區(qū)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主；? 部分**市區(qū)富有居民。本項(xiàng) 目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。**形象與品位的極大提升。Weak? 項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成；? 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；? 周邊的直通**市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá)，和**市區(qū)的聯(lián)系度低。但由于目標(biāo)客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長(zhǎng)，推案量不大。 **區(qū)濃厚的文化氛圍，是**生態(tài)環(huán)境分析**南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，**** 地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析**正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無錫、蘇州都在**的南面，而**是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展**新區(qū)已是勢(shì)在必然。令人樂觀的是，**作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：? 隨著**市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入**，外來人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求；? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分；? **市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。相比較而言， 對(duì)于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。**新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500～5500 元/平方米左右，而高端市場(chǎng)其價(jià)格在 7500 元/平方米左右，以目前的市 場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。2022 年，隨著國(guó)家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房 銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。盡管 2022 年受宏觀調(diào) 控政策影響，全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) %,達(dá)到 億元。從以上**市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年**市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù) 保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 未來走勢(shì)2022 年，是**實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)，銜接“十一五”發(fā)展的重要一年，也是**市力爭(zhēng)“兩個(gè)率先 ”、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。居民人均居住面積從 2022 年的 平方米增加到 2022 年末的 平方米。2022 年，全市的社