【正文】 、電、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。鑒于X市目前及今后相當長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求有一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際狀況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步做出說明，并提出若干建議：，由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目規(guī)劃區(qū)周圍的公園，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，是商品房今后發(fā)展的趨勢?！靶】挡恍】?，關(guān)鍵看住房”。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值為：327萬元自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值為：323萬元本項目財務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。%，故基準收益表ic取為7%，由表117計算結(jié)果可知，本項目全部投資和自有資金內(nèi)部收益率均高于基準收益率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。選取的計算指標為財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤率。本項目開發(fā)周期為2年，建設(shè)期1年，開發(fā)過程中，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉(zhuǎn)，所有樓盤在完工兩年后全部售完。六、項目銷售收入及利潤的估算(一)銷售單價的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定多層住宅平均售價為880元/㎡，別墅平均售價為1500元/㎡，商業(yè)用房平均售價為1580元/㎡，分期分批推出。銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，開發(fā)建設(shè)完成后分三次還本付息。(三)投資成本費用估算匯總表(表7)表7 投資成本費用估算匯總表成 本 項 目總額/萬元(一)土地成本579(二)建安工程費3324(三)前期工程費及期間稅費278(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費396(五)公建配套費80(六)不可預(yù)見費41(七)開發(fā)費用158(八)投資總額合計4856(四)資金籌措與投入計劃及貸款利息本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道:一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。第一期首先開發(fā)B組團住宅43710㎡、D組團別墅10000㎡、㎡，㎡，共62710㎡，%。對項目經(jīng)濟效益會產(chǎn)生較大影響。計算結(jié)果詳見下表。)100%=84%以上測算表明：該項目盈虧平衡點76%銷售房源數(shù)量為158877平方米，即當該項目銷售面積達158877平方米時即可保本；以銷售價格表示的盈虧平衡點為84%時，即銷售價格降至目前水平的84%時即可保本。（銷售單價單位產(chǎn)品稅金）100%=16976247。247。(一)盈虧平衡分析盈虧平衡分析即保本點分析，從盈虧平衡點銷售房源數(shù)量和以銷售價格表示的盈虧平衡點兩方面測算。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值為：625萬元自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值為：688萬元本項目財務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。%，故基準收益表ic取為7%，由表117計算結(jié)果可知，本項目全部投資和自有資金內(nèi)部收益率均高于基準收益率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。選取的計算指標為財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤率。本項目開發(fā)周期為5年，建設(shè)期4年，共計三期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。六、項目銷售收入及利潤的估算(一)銷售單價的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定多層住宅第一期售價為860元/㎡，第二期為880元/㎡，第三期為900元/㎡，平均售價為880元/㎡，別墅第一期售價為1450元/㎡，第二期為1500元/㎡，第三期為1550元/㎡，平均售價為1500元/㎡，商業(yè)用房平均售價為1580元/㎡，分期分批推出。投資后余額在第六年末一次性還本付息。本項目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共計16976萬元，開發(fā)項目自有資金按總投資的30%計算，需自有資金5093萬元，該項目計劃貸款6000萬元。(三)項目開發(fā)進度土地征用期： 2002年8月～2003年2月建設(shè)期（共三期）： 2003年4月～2004年8月（第一期）2004年8月～2005年10月（第二期） 2005年8月～2007年2月 （第三期）銷售期： 2003年12月～2008年2月 詳見項目實施計劃表(表3)五、項目投資估算、資金籌措計劃(一)開發(fā)成本(1)征地費征地費合計為990萬元(2)土地有償使用出讓金根據(jù)X市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標準，結(jié)合新城區(qū)一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，則其土地使用權(quán)出讓金總價合計1020萬元(3)地上附著物補償費為：15萬元(4)合計土地成本為：2025萬元表4 建安成本費序號項目單價(元/㎡)工程量(㎡)金額(萬元)1土建及裝飾工程費44021927096482水電暖安裝工程費9021927019733小計53021927011621 (3)建安工程費合計：9448+1973=11621(萬元)(1)規(guī)劃管理費：219270㎡2元/㎡=44萬元(2)地質(zhì)勘探費：219270㎡㎡=11萬元(3)設(shè)計費：219270㎡8元/㎡=175萬元(4)圖紙審核費：219270㎡1元/㎡=22萬元(5)預(yù)算編制費：11621萬元‰=17萬元(6)決算審定費：11621萬元‰=17萬元(7)工商簽證費：11621萬元247。第二期可開發(fā)C組團住宅面積63030㎡、D組團別墅10000㎡、商業(yè)用房5000㎡。第一期首先開發(fā)B組團住宅43710㎡、D組團別墅10000㎡、㎡。本規(guī)劃區(qū)的土地使用情況見下表。本規(guī)劃區(qū)采用“居住小區(qū)——居住組團”二級組織結(jié)構(gòu)。(四) 設(shè)計構(gòu)思要點根據(jù)西北城鄉(xiāng)建筑規(guī)劃設(shè)計研究所勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點說明如下：(1)以具有21世紀中葉居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。本規(guī)劃區(qū)工程地質(zhì)情況表層為黃土，其下依次為砂礫石、卵石層，—，地基承載力為500KMPa。而小區(qū)東南兩面是聯(lián)系城區(qū)的主要方向，因此主入口設(shè)于東南角。(2)自然條件優(yōu)勢本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有土地現(xiàn)已被平整，植被較少，地質(zhì)條件較好，適合綠化種植，便于營造良好的居住環(huán)境。市內(nèi)配套建有供水能力5萬噸水廠一座，其水量、水質(zhì)完全可保證小區(qū)用水以及日污水處理能力3萬噸的一級污水處理廠一座，小區(qū)排放污水聯(lián)網(wǎng)即可，規(guī)劃區(qū)內(nèi)擬投資建設(shè)供熱站，由小區(qū)統(tǒng)一供熱。供水管徑為300mm，并與X市供水管網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)；排水、生活污水、雨水實行分流，排水管徑350mm；供電來源為嘉峪關(guān)電網(wǎng)。另外，隨著肅州區(qū)舊城改造步伐的加快，小面積的住房更適合拆遷戶的需求。這類高收入人群要求住房寬敞、舒適，功能齊全及居住環(huán)境典雅，是購買別墅型住宅的潛在客戶，未來5年別墅住宅需求量在600套左右。據(jù)調(diào)查，截止2002年底，該區(qū)商品房空置率為20%，約2000套左右。據(jù)調(diào)查，截止2002年城市居民人均住房面積15平方米，但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，每戶家庭總建筑面積還比較小?！癤花園”的開發(fā)建設(shè)有著良好的市場環(huán)境和發(fā)展機遇。隨著X撤地建市，X市適時提出了把X建成一座地域特色突出、文化特征鮮明、基礎(chǔ)設(shè)施配套、功能布局合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、管理水平較高的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標。工業(yè)持續(xù)發(fā)展，地方工業(yè)體系初步形成，2001年轄區(qū)內(nèi)全部工業(yè)總產(chǎn)值達104億元。改革開放二十年來，全市經(jīng)濟和社會各項事業(yè)發(fā)展迅猛、成果卓著，實現(xiàn)了從貧困、溫飽、小康的三個大的飛躍。境內(nèi)的敦煌機場、嘉峪關(guān)機場、X衛(wèi)星發(fā)射中心機場、X下河清機場與全國各大城市通航，并提供旅游包機服務(wù)。這里是古絲綢之路黃金地段的一顆璀璨明珠，是一片充滿神奇魅力和無限生機的熱土。 (二)可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目研究主要技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)：總建筑面積：219270 m2其中：住宅面積：191840m2公建面積：27080 m2其他建筑面積：350 m2總投資：16976萬元（不含貸款利息）其中自有資金投入：5093萬元經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標為：稅后利潤：1400萬元全部投資折現(xiàn)凈現(xiàn)值：625萬元 自有資金折現(xiàn)凈現(xiàn)值：688萬元全部投資內(nèi)部收益率：% 自有資金內(nèi)部收益率：%總投資利潤率：% 自有資金投資利潤率：%二、項目投資環(huán)境與市場環(huán)境分析(一)投資環(huán)境分析X市位于甘肅省河西走廊西端，東連張掖，西鄰新疆，南連青海，北界內(nèi)蒙古和蒙古國。“X花園”整體詳細規(guī)劃已委托西北城鄉(xiāng)建筑規(guī)劃設(shè)計研究所完成。經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)實踐，該公司積累了豐富的經(jīng)驗和技術(shù)力量，具備開發(fā)“X花園”小區(qū)的能力。 該公司自成立以來，以“鑄精品工程、創(chuàng)名牌企業(yè)”為目標，先后在X市肅州區(qū)建成西南片住宅小區(qū)、東環(huán)南路住宅小區(qū)、東文化住宅小區(qū)、北新花園住宅小區(qū)。公司資質(zhì)為開發(fā)二級，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理、集中供熱、建材加工銷售。公司內(nèi)設(shè)二辦、三部、三司（行政辦公室、綜合辦公室、工程部、銷售部、財務(wù)部、X供熱公司、城發(fā)物業(yè)管理有限責任公司、城發(fā)建筑構(gòu)件有限責任公司）。開發(fā)占地面積40萬平方米，建筑面積45萬平方米，總投資約4億元，建成各類房屋5500余套，共安置舊房拆遷居民1560余戶，新增銷售商品房4000余套，上交稅金1200余萬元。（二）項目概況 “X花園”住宅小區(qū)項目是由X市X城建開發(fā)有限責任公司擬開發(fā)建設(shè)的X市大型居住社區(qū)之一?！癤花園”工程項目位于X市肅州區(qū)東北部，距離市中心約1公里，基址北引小區(qū)規(guī)劃路而望北郊公園，南靠酒金公路而鄰市第二醫(yī)院，東依東環(huán)北路旅游主干道而接植物園，西傍酒銀公路而近集貿(mào)市場。東西長約680公里，南北寬約550公里，占甘肅省面積的42%。全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。全市長話、市話全部程控化，農(nóng)村電話基本實現(xiàn)自動化，形成了以程控交換為主體，以光纜、微波數(shù)字傳輸、移動通信、無線尋呼、數(shù)據(jù)通信內(nèi)容，功能齊全、方便快捷、靈活高效的郵電通信網(wǎng)。2001年，%，第二產(chǎn)業(yè)36億元，；人均GDP達到1035美元。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，旅游業(yè)的“龍頭”作用日益明顯，經(jīng)濟增長方式逐步轉(zhuǎn)向依靠科技進步的軌道。這為X的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)帶來前所未有的發(fā)展機遇，大規(guī)模樓宇的開發(fā)建設(shè)也將成為國民經(jīng)濟新的增長點和居民消費的熱點。一是X撤地建市后，城市的工業(yè)化水平必然要加大，隨之帶來的農(nóng)民進城務(wù)工經(jīng)商人員迅速增長，要求小戶型、公寓型住房的人群迅速增加；二是舊城改造步伐的加快，帶來的搬遷用房需求量大量增加。目前，從X市肅州區(qū)城市居民住房現(xiàn)狀來看，市民住房70%是單位分房或房改房，私房約占10%，居民購買的商品房不足20%，從以上情況可以看出，商品房在X市肅州區(qū)居民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和市場空間仍然很大。但空置商品房多集中于大面積多層住宅，價格在1020萬元之間，且結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施及環(huán)境較差。另一類是工薪階層、年輕人成家、老人獨居、農(nóng)民進城經(jīng)商、農(nóng)民子女上學(xué)等低收入群體，這部分人群收入不高，要求住房面積在5090平方米之間，價格在58萬元左右，未來5年，小戶型住宅需求量在10000套左右，市場潛力很大。由此可見，“X花園”憑借其優(yōu)越的地理位置，人與自然的和諧，“園林化”的規(guī)劃建設(shè)，重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，以潛在消費者的需求合理定位（用100畝地建設(shè)別墅150套，近40000平方米；其余地塊建設(shè)5090平方米的小戶型住宅）及與眾不同的樓盤，將會成為X市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中新的消費亮點。各類通訊設(shè)施均已通達用地范圍周邊。(二)項目建設(shè)條件分析(1)區(qū)位優(yōu)勢本規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。(1)綠化規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀綠化率較低，規(guī)劃方案的綠化率為48%，實施起來較為困難。在距東南兩城市道路交叉口紅線75米處分別設(shè)出入口，兩出入口車行通道交匯后與城市道路自然圍合一個商業(yè)廣場，即X商業(yè)廣場，此廣場集小區(qū)外向型商業(yè)服務(wù)，商業(yè)辦公，停車人防（地下）及地面景觀與一體