【正文】 稅后利潤測算 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入648464919452594129602總成本費(fèi)用528852915862116105703營業(yè)稅357361071437104土地增值稅0000005利潤總額8398425233616806所得稅27728831115507稅后利潤562561692251120注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤率。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表117所示。(一)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(表16及表17)(全部投資及表自有資金)計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%基準(zhǔn)收益率ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。%，故基準(zhǔn)收益表ic取為7%，由表117計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資和自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。表16 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (全部投資) 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入64846491945259412960銷售收入64846491945259412960其它收入000002現(xiàn)金流出549057936358952531270建設(shè)投資48565793572705000營業(yè)稅35736107143710土地增值稅000000所得稅27728831115503凈現(xiàn)金流量994579298610502341116904累計(jì)凈現(xiàn)金流量579356525151759949945折現(xiàn)系數(shù)(ic=12%)6折現(xiàn)現(xiàn)金流量5172381747148766407累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量51728982150663118折現(xiàn)系數(shù)(i2=13%)9折現(xiàn)現(xiàn)金流量5351223397281436635010累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量51228512124688535311折現(xiàn)系數(shù)(i2=7%)12折現(xiàn)現(xiàn)金流量32754126088571786834013累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量54131502293507327327表17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (自有資金) 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入64846491945259412960銷售收入64846491945259412960其它收入0000002現(xiàn)金流出59225796352067136912710自有資金14575795723060預(yù)售收入再投入399039900營業(yè)稅35736107143710土地增值稅000000所得稅2772883111550貸款本息償還34321172111611445凈現(xiàn)金流量5625791412212252506累計(jì)凈現(xiàn)金流量5795656875375625627折現(xiàn)系數(shù)(i1=25%)8折現(xiàn)現(xiàn)金流量7463962502809累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量463455517157710折現(xiàn)系數(shù)(ic=23%)11折現(xiàn)現(xiàn)金流量174719665359012累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量4714625278171713折現(xiàn)系數(shù)(i2=7%)14折現(xiàn)現(xiàn)金流量3235411210093418015累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量541529629305323323(二)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為7%，由此計(jì)算可得(表117)。全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：327萬元自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：323萬元本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。(三)投資利潤率投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤(即凈現(xiàn)金流量累計(jì))與項(xiàng)目投資的比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表117計(jì)算結(jié)果為：%%(四)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?8所示：表18 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)匯總表計(jì) 算 基 礎(chǔ)動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo)靜 態(tài) 指 標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)投資利潤率全 部 投 資%327萬元%自 有 資 金%323萬元%(五)資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用如表19所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表9。表19 資金來源與運(yùn)用表(財(cái)務(wù)平衡表) 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561資金來源11373銷售收入6484649194525941296自有資金1457579572306貸款(含利息)3432308417211660其它收入2資金運(yùn)用9354建設(shè)投資48565793572705建設(shè)期借款利息4328417211660營業(yè)稅3573610714371土地增值稅所得稅277288311155償還借款本息34321172111611443盈余資金20194累計(jì)盈余資金562十、項(xiàng)目社會(huì)效益評價(jià)小康型安居工程是我國實(shí)施的重大住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。發(fā)展小康型住宅、涉及住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程?！靶】挡恍】担P(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著X市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，是商品房今后發(fā)展的趨勢。我們期望“X花園”的開發(fā)建設(shè)，為全市展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，以“精品住宅”品質(zhì)起到推廣普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)X市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，從這個(gè)意義上講，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。十一、項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià)作為住宅示范小區(qū)，X花園項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有21世紀(jì)的居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)周圍的公園，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭創(chuàng)造一個(gè)寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。十二、結(jié)論與建議(一)評估結(jié)論通過上述對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，X花園的開發(fā)建設(shè)具有良好的社會(huì)效益與市場前景；符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，商品住宅結(jié)構(gòu)合理，住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)市場定位較準(zhǔn)確。根據(jù)對X市住宅市場分析預(yù)測，該項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行，敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但該項(xiàng)目盈利水平應(yīng)進(jìn)一步提高。若條件允許，應(yīng)適當(dāng)提高建筑容積率，增加商業(yè)用房比例，使該項(xiàng)目獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。(二)有關(guān)說明與建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們認(rèn)為，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議：，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評價(jià)均是初步的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。(尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi))房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前X市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于X市目前及今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)市場的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求有一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。、電、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。