【正文】 的較多。隨著東勝區(qū)交通和基礎設施的改善，在居住結構中東勝區(qū)始終占據(jù)鄂爾多斯市的主要地位。3）未來發(fā)展方向東勝區(qū)目前開發(fā)的項目產(chǎn)品品質同質化現(xiàn)象較嚴重，整個市場還處于單純的以產(chǎn)品賣產(chǎn)品，談不上塑立項目的個性，更忽略了市場細分，對各類不同類型的消費人群的消費心理和需求把握不夠。購買商品房的客戶群體主要為當?shù)匾徊糠窒雀浑A層，包括東勝區(qū)本地的富裕階層和周邊各旗的富裕農(nóng)牧民，部分政府公務員人群作為補充。從實際銷售情況來看，今年上半年高端住宅市場總體表現(xiàn)良好，位置優(yōu)越的高檔樓盤，總價和環(huán)境方面可滿足城市先富階層高品質居住的需要。4） 東勝區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況東勝區(qū)房地產(chǎn)市場還處于市場發(fā)展的初期階段的高速成長期，市場供應量快速放大，銷售價格上升較快，但是產(chǎn)品品質、樓盤營銷、消費理念等還有待提升，這給一部分開發(fā)實力強，開發(fā)經(jīng)驗豐富的公司留下了較大的發(fā)揮空間，雖開發(fā)風險大，但是機會更大。房地產(chǎn)價格預測結合全市的地產(chǎn)走勢看，短期內市場的價格仍有很大的上漲空間。對于區(qū)域市場有如下特點：①　區(qū)域市場內，有較強的消費能力；② 由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內市場會持續(xù)繁榮；③ 目前市場有效供應量仍然不足，供求關系的矛盾不會在短期內解決；④　多方面因素支撐，短期內市場價格快速上漲的趨勢不會改變。本項目市場需求分析盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告19內蒙古建偉工程咨詢有限公司本項目位于鄂爾多斯市東勝區(qū)，響應政府改造舊城區(qū)、建造新城，改善鄂爾多斯市人民的居住環(huán)境的政策。由于老城區(qū)可開發(fā)的土地日益減少，高層的高檔住宅勢必發(fā)展為當前東勝區(qū)市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。近幾年來隨著鄂爾多斯經(jīng)濟的高速增長，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設也取得了極大的發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口快速增長，每年都有大量農(nóng)業(yè)人口轉為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供廣闊空間。雖然由于前一段時期經(jīng)濟形式的波動，造成房地產(chǎn)銷售趨緩，市場壓力加大，但市場整體依然健康，因此只要項目開發(fā)時找準市場切入點，注意產(chǎn)品的差異化和獨特性，完善社區(qū)配套服務設施，就能夠保證項目開發(fā)的順利進行。開發(fā)策略找準市場：根據(jù)市場情況確定產(chǎn)品類型，以小面積、低總價、適用性強的戶型為主，同時控制開發(fā)規(guī)模。配套先行：配套公建同期建設，保證社區(qū)服務設施完善，住戶生活便利，同時滿足本市服務業(yè)快速發(fā)展需求。品質優(yōu)先：強調生活品質，提供宜居的住宅產(chǎn)品，同時注重環(huán)境景觀建設，營造優(yōu)美的外部空間。文化特色：建筑立面形式強調統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識別性。 項目定位近年來，隨著鄂爾多斯經(jīng)濟的高速增長，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設取得了極大地發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口的快速增長，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間，但由于以前開發(fā)的項目從社區(qū)配套不完整，因此，本項目注重產(chǎn)品的差異化和獨特性，完整社區(qū)配套服務設施上下功夫，以高質量、高品位、適用性強的戶型為主；配套公建同期建設，保證社區(qū)服務設施完善，住戶生活便利；強調生活品質，同時注重環(huán)境景觀建設，營造優(yōu)美的外部空間；建筑立面形式強調統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識別性。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告20內蒙古建偉工程咨詢有限公司本項目地塊具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和后期發(fā)展優(yōu)勢：所屬區(qū)域是交通便利，有著非常好的與外部地區(qū)聯(lián)系的通道，結合東勝區(qū)的規(guī)劃發(fā)展狀況，結合企業(yè)自身建設條件，將本項目建設的定位高中等收入階層，大多數(shù)為行政事業(yè)單位及國有企業(yè)的在崗職工，他們的收入也較為穩(wěn)定，隨著國家工資制度的改革，薪水只漲不落，對商鋪保值的預期值也較高。本項目地理位置優(yōu)越、設計時尚，建成后對東勝區(qū)人民群眾居住水平有很大的提高。綜上所述，本項目將會成為一個新的城市地標，集合居住和體驗的充滿活力的城市綜合體。這個城市地標將會引領東勝區(qū)當?shù)氐某掷m(xù)發(fā)展。 建設規(guī)模根據(jù)建設用地規(guī)劃條件意見書要求，確定盛世金城?酈景住宅小區(qū)建設項目凈用地面積為 ，總建筑面積為 ，其中：地下建筑面積為 ；地上建筑面積為 ，地上建筑全部為住宅樓。本項目建設規(guī)模序號 名 稱 指 標 規(guī)劃條件 備 注1 凈用地面積(m 2) 2 總建筑面積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 住宅樓(m 2) 綜合樓(m 2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積(m 2) 6 層數(shù) 18層7 建筑高度(m) 符合居?。?0 米8 結構形式 采用剪力墻結構9 綜合樓(棟) 10 住宅樓（棟） 211 住宅（戶） 21612 電梯(部) 8盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告21內蒙古建偉工程咨詢有限公司盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告22內蒙古建偉工程咨詢有限公司4 場址和項目建設條件 場址場址位置本項目位于舊包府路北 P0402a地塊內 (地塊位置見建設用地規(guī)劃條件意見書)。本項目規(guī)劃凈用地面積 （按地塊內建筑面積分攤） 。盛世金城建設項目用地平衡具體數(shù)據(jù)詳見下表：舊包府路北 P0402a地塊建設項目用地平衡表項 目 名 稱序號 名 稱 盛世金城?酈景住宅小區(qū)商住小區(qū) 合 計1 凈用地面積(m 2) 2 基底面積(m 2) 3 綠化面積(m 2) 4 道路面積(m 2) 5 硬化及人行道面積(m 2) 場地現(xiàn)狀本地塊為凈地，場地標高為 ～，地塊內地形較平坦，場地已達到三通一平，土地使用性質為：居住用地，可兼容 20％商業(yè)用地。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項目場址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項目按鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局有關規(guī)定進行設計。規(guī)劃部門已批準項目的建設用地規(guī)劃條件意見書，用地規(guī)劃條件規(guī)定:居住容積率＜，商業(yè)容積率＜；居住建筑密度＜20％，商業(yè)建筑密度＜30％；綠地率＞30%；居住建筑高度＜60 米，商業(yè)建筑高度＜36 米。 項目概況中主要經(jīng)濟技術數(shù)據(jù)可知本項目及整個地塊各項指標均符合建設用地規(guī)劃條件。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告23內蒙古建偉工程咨詢有限公司 項目建設條件 自然條件1）地理位置 本項目位于東勝區(qū)。東 勝 區(qū) 位 于 內 蒙 古 鄂 爾 多 斯 高 原 中 部 偏 東 ； 地 處 東經(jīng) 109176。08′ 20″ ～ 110176。23′ 00″ ， 北 緯 176。39′ 10″ ～ 39176。58′ 18″ 。 東與 準 格 爾 旗 交 界 ， 南 與 伊 金 霍 洛 旗 毗 鄰 ， 西 與 杭 錦 旗 接 壤 ， 北 與 達 拉 特 旗 相連 。 東 勝 城 區(qū) 位 于 鄂 爾 多 斯 市 市 境 東 部 羊 場 壕 ， 北 距 包 頭 96 公 里 ， 東 北 距呼 和 浩 特 188 公 里 ， 是 鄂 爾 多 斯 市 政 府 所 在 地 。2） 地 形 地 貌東 勝 區(qū) 地 處 鄂 爾 多 斯 高 原 中 東 部 ， 地 勢 西 高 東 低 ， 可 分 為 東 西 兩 個 區(qū) 域 ，東 部 為 丘 陵 溝 壑 區(qū) ， 海 拔 高 度 1 269～ 1 米 ； 西 部 為 波 狀 高 原 區(qū) ， 地勢 較 為 平 緩 ， 西 、 北 、 東 三 面 略 高 ， 中 南 部 較 低 ， 近 似 盆 地 。 是 毛 烏 素 沙 地的 延 伸 地 帶 ， 風 蝕 沙 化 嚴 重 ， 海 拔 高 度 1 367～ 1 615 米 。 平 均 海 拔 1 460米 ， 東 北 略 高 于 西 南 ， 外 圍 為 丘 陵 所 環(huán) 繞 。 3） 氣 候東 勝 區(qū) 屬 于 極 端 大 陸 性 氣 候 ， 冬 長 夏 短 ， 四 季 分 明 。 東 部 地 區(qū) 多 年 平 均氣 溫 ， 為 ℃ ， 一 月 平 均 氣 溫 － 11℃ ， 極 端 最 低 氣 溫 － ℃ ， 7 月 平 均氣 溫 ℃ ， 極 端 最 高 氣 溫 35℃ ； 西 部 地 區(qū) 平 均 氣 溫 ℃ ， 1 月 平 均 氣溫 ℃ ， 極 端 最 低 氣 溫 ℃ ， 7 月 平 均 氣 溫 ℃ ， 極 端 最 高 氣 溫℃ 。 年 日 照 時 數(shù) 3 100～ 3 200 小 時 。 無 霜 期 較 短 ， 平 均 116～ 135 天 ，年 日 均 氣 溫 在 以 上 的 持 續(xù) 時 間 為 185． 2 天 。 年 日 均 氣 溫 在 O℃ 以 上的 持 續(xù) 時 間 為 天 。 降 水 保 證 率 低 ， 年 度 變 化 大 ， 多 年 平 均～ 毫 米 ， 并 由 東 至 西 逐 漸 減 少 ， 又 多 集 中 在 8 兩 月 ， 有 時降 雨 強 度 大 ， 東 部 易 造 成 山 洪 ， 西 部 易 造 成 內 澇 ， 年 最 大 降 水 量 達 毫 米 (1961 年 )， 最 少 為 毫 米 。 最 大 積 雪 厚 度 280 毫 米 。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告24內蒙古建偉工程咨詢有限公司 氣象數(shù)據(jù)表氣象數(shù)據(jù)名稱 數(shù)值 氣象數(shù)據(jù)名稱 數(shù)值年平均氣溫（℃） ～ 年平均蒸發(fā)量（mm） 2200～2500年極端最高氣溫（℃） 35～ 年平均風速（m/s） 年極端最低氣溫（℃） ～ 最大風速（m/s） 最冷月平均氣溫（℃） 11～ 主導風向 NW最熱月平均氣溫（℃） ～ 年平均降雪量（mm） 年平均降水量（℃） ～ 標準凍層深度 4） 水 文東 勝 區(qū) 境 內 無 常 年 性 河 流 ， 較 大 的 季 節(jié) 性 河 流 有 流 入 黃 河 的 罕 臺 川 、 哈什 拉 川 ， 向 南 匯 入 烏 蘭 木 河 的 有 銅 匠 川 、 三 臺 基 川 、 吉 勞 慶 川 、 阿 不 亥 川 ，有 注 入 桃 力 廟 海 子 的 內 流 河 扎 日 格 溝 、 烏 爾 圖 河 。 平 均 年 徑 流 量 6 萬 立 方 米 ， 年 輸 沙 量 844 萬 噸 。 水 面 有 桃 力 廟 海 子 、 候 家 海 子 等 湖 泊 和 小 型水 庫 ， 水 面 總 面 積 平 方 公 里 。 地 下 水 主 要 靠 大 氣 降 水 補 給 ， 潛 水 較 少 ，地 下 水 位 一 般 在 地 深 10 米 左 右 。 場地工程及水文地質情況參考鄰近場地地勘情況，場區(qū)無不良地質作用和地質災害，無與建筑相關的環(huán)境地質問題，場地穩(wěn)定。場地土屬中硬土，場地類別Ⅱ類。據(jù)區(qū)域地質資料，區(qū)域無大的控制性斷裂存在，區(qū)域及本址構造屬穩(wěn)定區(qū)域。場區(qū)不良地質作用不發(fā)育，為抗震有利地段，無地質災害及與建筑相關的環(huán)境問題，因此該場地穩(wěn)定、適宜進行本工程建設.地質總結：根據(jù)擬建建筑等級和巖土條件綜合分析，場地建筑均可采用天然地基基礎方案?！鲌龅氐刭|構造簡單，地質災害不發(fā)育，環(huán)境地質條件良好，場地穩(wěn)定?！鲌龅氐匦螚l件簡單，地基巖土結構簡單，大部分單元層工程特性良好，屬較均勻地基，地基與基礎穩(wěn)定性良好，場地適宜建設，工程建設時參照地勘報告確定具體施工地質條件。因此建議采用天然地基方案進行設計。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告25內蒙古建偉工程咨詢有限公司△場地抗震設防烈度 7度，設計地震基本加速度值 ，設計地震分組第三組。場地屬建筑抗震有利地段，地基土類型屬中硬土，場地類別Ⅱ類，地基巖土層無液化問題?！鲌龅厮牡刭|條件較簡單，無地下水，對混凝土及鋼筋混凝土結構中的鋼筋均無腐蝕性影響?！鲌龅氐鼗鶐r土對混凝土及鋼筋混凝土結構中的鋼筋均無腐蝕性影響。△場地季節(jié)性標準凍深 ，土的凍脹性為中等凍脹性。設計時應考慮凍脹影響。△根椐本工程的地基和結構特點，建議進行地基、基礎和上部結構協(xié)同作用的分析，根據(jù)分析結果進行地基基礎設計?！魍寥缹訌纳贤路謩e為雜填土、粉質粘土、中分化砂巖、中分化泥巖，可以以中分化砂巖作為持力層。 基礎設施條件 道 路 交 通全市公路建設正在邁向高等級化，10呼準等高速公路建成通車，沿黃、蘭嘎等一級公路開工建設，新增高等級公路 800公里，公路通車總里程 公里。加快建設“三橫四縱”鐵路網(wǎng)，呼準、東烏、包西等鐵路建成通車，沿河、南部、巴準鐵路開工建設，新增鐵路 911公里，鐵路運營總里程 1208公里。鄂爾多斯機場建成投用，通航城市達到 25個，立體化交通體系基本形成。郵電通信鄂爾多斯市經(jīng)過多年的建設，在郵政、電信機構增設，交換容量、網(wǎng)點的增擴、傳輸網(wǎng)絡的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡的完善，通信的覆蓋增容、補點等方面有了較大的突破。網(wǎng)通、移動、聯(lián)通、鐵通幾大信息網(wǎng)絡覆蓋全境。區(qū)內通訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內外長途電話和發(fā)送傳真。電力作為國家重要的能源基地，鄂爾多斯市電力供應充足，可滿足項目用電需要。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設項目 可行性研究報告26內蒙古建偉工程咨詢有限公司 市政條件給水工程項目區(qū)景園街、碾盤梁環(huán)路均有一條 DN400給水管道，供水壓力，接管點埋深為 。 污水工程項目區(qū)景園街、碾盤梁環(huán)路上均已布置市政污水管道，管徑為 DN600，管道起點埋設深度不小于 。 供電當?shù)毓╇姴块T供應可滿足本項目需要，由地區(qū)變電站提供 10kv電源；規(guī)劃區(qū)內的高壓線路全部采用電纜溝敷設，低壓電力線路采用電纜溝及電纜穿