【導(dǎo)讀】根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約。房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐。定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善廊坊市人民的居住條件已經(jīng)成為廊。同時，隨著廊坊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不。設(shè)就是為了使廊坊市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總。的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會?？商峁?0多萬個就業(yè)崗位。為增加廊坊市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。擬建于廊坊市廣陽區(qū)，東臨建設(shè)路，南接支二路，西連支三路，北靠匯源道，米，地下停車場平方米。項目爭取2018年投入使用。本項目按照立足現(xiàn)實(shí)，適當(dāng)超前的原則規(guī)劃、建設(shè)。項目全面交付使用后，必將推動廊坊市廣陽區(qū)邊部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民的住房需求。

　　

【正文】 敏感性分析圖 由圖可以看出單位售價 是最敏感因素，所以要控制好價格 。 0 10 20 30 30 10 20 投資 單位售價 銷售量 基準(zhǔn)收益率 第九章 項目風(fēng)險分析與防范 一、 國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 . 所謂的宏觀調(diào)控就是 國家 對 國民經(jīng)濟(jì) 總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。在中國，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制 通貨膨脹 ，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。宏觀調(diào)控主要運(yùn)用價格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段及行政手段。 我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要 目標(biāo) 是： 第一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長是經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基礎(chǔ)。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長是實(shí)現(xiàn)國家長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的首要條件，也是提高人民生活水平的首要條件。因此，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長是宏觀調(diào)控的最重要的目標(biāo)。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長是在調(diào)節(jié)社會總供給與社會總需求的關(guān)系中實(shí)現(xiàn)的。因此，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，政府必須調(diào)節(jié)社會總供給與社會總需求的關(guān)系，使之達(dá)到基本平衡。 第二，增加就業(yè)。就業(yè)是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和基本途徑。就業(yè)的情況如何，關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，關(guān)系到全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，關(guān)系到實(shí) 現(xiàn)全體人民的共同富裕。促進(jìn)充分就業(yè)是我國政府的責(zé)任。我國面臨嚴(yán)峻的就業(yè)形勢，一方面勞動供給數(shù)量龐大，另一方面勞動力需求顯得有限。因此必須堅持實(shí)行促進(jìn)就業(yè)的長期戰(zhàn)略和政策，長期將增加就業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，并嚴(yán)格控制人口和勞動力增長。就業(yè)的增加取決于經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)濟(jì)增長的就業(yè)彈性。要增加就業(yè)，首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，這是增加就業(yè)的基礎(chǔ)。同時還必須提高就業(yè)彈性。為了提高就業(yè)彈性，要積極發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)、 第三產(chǎn)業(yè) 、中小企業(yè)、非公有制企業(yè)，要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。 第三，穩(wěn)定物價。在市場經(jīng)濟(jì)中，價格的波動是價格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的形式。但價格的大幅度波動對經(jīng)濟(jì)生活是不利的。 我國采取宏觀調(diào)控的手段： （ 1）法律手段，指國家通過制定和運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法規(guī)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動的手段。主要通過經(jīng)濟(jì)立法和經(jīng)濟(jì)司法進(jìn)行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)； （ 2）經(jīng)濟(jì)手段，是國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策和計劃，通過對經(jīng)濟(jì)利益的調(diào)整來影響和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動的措施。主要方法有： 財政政策和貨幣政策的調(diào)整， 制定和實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、計劃等 ，對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行引導(dǎo)； （ 3）行政手段，指國家通過行政機(jī)構(gòu)，采取帶強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來調(diào)節(jié)和管理經(jīng)濟(jì)。如利用工商、商檢、衛(wèi)生檢疫等部門禁止或限制某些商品的生產(chǎn)與流通。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一些舉措 ： ,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。 監(jiān)督管理委員會主要職能如下 : (1)全面、及時、深入地分析房地產(chǎn)市場形勢 ,作出權(quán)威性的判斷 ,為國家決策提供科學(xué)依據(jù)。 (2)促進(jìn)住房社會保障體系建設(shè) ,推進(jìn)全面小康社會的實(shí)現(xiàn)。 (3)檢查房地產(chǎn)開發(fā)中占用土地的情況 ,查處房地產(chǎn)交易中土地收益的流失。 ,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段與法律手段限制炒房行為。 (1)實(shí)行購房累進(jìn)制稅率。投機(jī)炒房使具有壟斷性土地及住房資源停滯于“投資”環(huán)節(jié) ,這是對資源的浪費(fèi) ,并使不可再生的土地資源被濫用于少數(shù)人牟取暴利 ,使地產(chǎn)成為少數(shù)富人向一般社會公眾賺取超額利潤的工具。政府應(yīng)實(shí)行購房累進(jìn)制稅率 ,隨著個人買房數(shù)量的增加 ,其繳納的稅收費(fèi)用逐級提高 ,以此來約束炒房投機(jī)行為。 (2)落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》 ,并為開征不動產(chǎn)閑置稅做好準(zhǔn)備。 ,限 制高檔住宅的開發(fā) ,增加保障性住房供給。 住房市場需求的主體是普通中低收入居民家庭 ,住宅供給也應(yīng)該以大眾化需求住房為主體 ,否則 ,住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會因缺少原動力而趨于萎縮。 ,著力培養(yǎng)二手房市場 ,形成梯度消費(fèi)模式。 將舊房進(jìn)行改造 ,改造居住環(huán)境 ,完善居住功能 ,也可以達(dá)到或接近小康住宅居住標(biāo)準(zhǔn)的要求。二手房市場在解決城市中低收入家庭住房問題上可以發(fā)揮積極作用。 二、 政府行政管理行為對項目的影響及相應(yīng)的措施 資 三、 施工建設(shè)過程中的風(fēng)險及防范措施 過程中 風(fēng)險的規(guī)避 項目方在項目建設(shè)過程中對材料和能源的消耗很大，所以建議項目方做好各項保障和應(yīng)急措施，確保建設(shè)的正常進(jìn)行。 同時，項目方應(yīng)制定出詳細(xì)的總規(guī)劃方案，完善相關(guān)手續(xù)，為項目的順利實(shí)施作為準(zhǔn)備。 對于項目本身存在的不確定風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)建立完善的信息反饋體系，注意事前、事中、事后的分析及改進(jìn)，時刻把握市場的動態(tài)，將不確定性 風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)。 為防止不可抗拒自然災(zāi)害風(fēng)險的發(fā)生，避免投資者和企業(yè)的損失，該項目可以在中國人民保險公司進(jìn)行財產(chǎn)保險，即使出現(xiàn)不可抗拒的自然災(zāi)害，投資者和企業(yè)的利益都可以得到保護(hù)。 針對市場開發(fā)的風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)建立一套完整的信息反饋體系，制定合理的價格。發(fā)揮自身優(yōu)勢，擴(kuò)大社會影響，以降低開發(fā)市場的資本投入。同時，企業(yè)應(yīng)密切注意市場動態(tài)，加強(qiáng)市場營銷運(yùn)作能力和應(yīng)變能力，與市場緊密結(jié)合，緊隨市場走向，盡力降低市場風(fēng)險。 經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避 針對管理風(fēng)險 ，企業(yè)應(yīng)全力組建支具有投資理性的管理團(tuán)隊，努力提高管理水平，形成更加科學(xué)有效的決策機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，優(yōu)化管理體系，加強(qiáng)知識管理、質(zhì)量管理、績效管理和預(yù)算管理。 第十章 研究結(jié)論與建議 一、 建議 開發(fā)商須提醒業(yè)主，居民樓底商不得從事餐飲、娛樂等項目，經(jīng)營其它項目應(yīng)及時到環(huán)保局重新辦理相關(guān)手續(xù)。 二、 結(jié)論 本項目總占地 平方米（合 畝） ， 總建筑面積 平方米 。本項目主要建設(shè) 10 棟住宅樓及商業(yè)、配套公建。總投資 65607 萬元。總銷售收入為 89436 萬元，利潤總額為 16669 萬元，總投資收益率為 %。投資回收期為 年。 本項目建設(shè)地點(diǎn)位于 廊坊市廣陽區(qū)建設(shè)路西側(cè) 。 交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體規(guī)劃要求。 該項目的建設(shè)不但可以有效改善 廊坊市人民的居住條件 ， 改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，還 可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐 ，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)，同時可以帶動建筑、建材、運(yùn)輸、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。 本項目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，項目選址符合 廊坊市 城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，工程方案設(shè)計合理，投資估算切合實(shí)際，項目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。 因此，該項目建設(shè)是可行的。 十一章 組員評價 組長： 王彥飛：負(fù)責(zé)本小組的全局統(tǒng)籌規(guī)劃以及管理協(xié)調(diào)工作，根據(jù)各組員的情況，合理安排了各小組成員的工作任務(wù)。在工作期間比較好的協(xié)調(diào)了組員間的工作，充分調(diào)動了他們的積極性，檢查督促小組成員按時完成當(dāng)期任務(wù)。 另外負(fù)責(zé)總論、選址方案、組織機(jī)構(gòu)與人力資源的配置、財務(wù)評價、研究結(jié)論與建議等具體工作。同時與組員賈江偉共同 擔(dān)負(fù)著編輯，整理各組員上交的資料。通過查找各方資料，結(jié)合本次作業(yè)具體要求，合格、按時完成了任務(wù)。 組員： 賈江偉 :負(fù)責(zé)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案、選址方案、勞動安全衛(wèi)生與消防的具體工作，大力協(xié)調(diào)組長做出了難度較大的財務(wù)分析。根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合廊坊市房地產(chǎn)市場房屋方案，制定了產(chǎn)品方案，并且繪制出選址方案和小區(qū)規(guī)劃簡圖和協(xié)調(diào)組長負(fù)責(zé)了大量的編輯、整理工作。 王翔宇：負(fù)責(zé)節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置及風(fēng)險分析具體工作。在有限的時間內(nèi)收集到了大量房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，除了對自己的工作按時完成之外，還積 極協(xié)調(diào)了其他組員，對我們組的編輯工作做出了很大的幫助。 趙婷：負(fù)責(zé)市場預(yù)測、項目實(shí)施進(jìn)度及選址方案等具體工作。通過多種渠道查閱大量資料，并到附近榮盛華府，格林郡府等可比性項目進(jìn)行了實(shí)地考察，做出了較為全面中肯的市場預(yù)測，為后續(xù)編輯工作奠定了良好的基礎(chǔ)。 尹詩：負(fù)責(zé)投資估算、融資方案以及社會評價的具體工作。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，根據(jù)建設(shè)規(guī)模，制定出了融資方案和投資估算，為后續(xù)的財務(wù)評價奠定了基礎(chǔ)，為本組工作做出了積極的貢獻(xiàn)。 在本次的作業(yè)任務(wù)中，各組員積極發(fā)揮主觀能動性，相互協(xié)作，發(fā)揮團(tuán)隊精神，按時出色的完成了任務(wù) 。 十二章 附圖、附表