【正文】 業(yè)面積為 平方米，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米。 （三）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 其中 地上建筑面積（ ） 住宅建筑面積 平方米 綜合 商業(yè) 建筑面積 平方米 配套公建 平方米 地下建筑面積（ ） 地下室 平方米 地下車庫 平方米 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總戶數(shù) 1223 戶 總 人數(shù) 3914 人 停車位 1476 個(gè) 其中 地上 150 個(gè) 地下 1326 個(gè) 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目所 在地交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體發(fā)展規(guī)劃要求。 本項(xiàng)目選址無壓覆礦床和文物，不影響通航及軍事設(shè)施，有利于防洪和排澇等，不會(huì)造成相關(guān)不利影響，總體建設(shè)符合 廊坊市土地利用總體規(guī)劃 要求。三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S— 優(yōu)勢 ，周邊商業(yè)、醫(yī)療、金融、娛樂等配套設(shè)施齊全 ，無內(nèi)部操作 W— 劣勢 、公交客運(yùn)站較遠(yuǎn) ，居民收入沒有看漲 T— 威脅 度不高 O— 機(jī)會(huì) ，檔次不高 四 、結(jié)論 本項(xiàng)目總占地 平方米（合 畝） ， 總建筑面積 平方米 。本項(xiàng)目主要建設(shè) 10 棟住宅樓及商業(yè)、配套公建。總投資 65607 萬元。總銷售收入為 89436 萬元，利潤總額為 16669 萬元，總投資收益率為 %。投資回收期為 年。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 廊坊市廣陽區(qū)建設(shè)路西側(cè) 。 交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體規(guī)劃要求。 該項(xiàng)目的建設(shè)不但可以有效改善 廊坊市人民的居住條件 ， 改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，還 可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐 ，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)可以帶動(dòng)建筑、建材、運(yùn)輸、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。 本項(xiàng)目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，項(xiàng)目選址符合 廊坊市 城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，工程方案設(shè)計(jì)合理，投資估算切合實(shí)際，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 因此，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位 （一）市場定位 廊坊首創(chuàng)戶型 ， “ 小戶型，大講究 ” ，給顧客以更多新鮮選擇 。 （二）產(chǎn)品定位 普通住宅 （三）目標(biāo)客戶定位 中、低收入市民（包括臨時(shí)居民），以及外地來廊人員。 （四）功能定位 小區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)金融，公共廁所，幼兒園等，并將水景和活動(dòng)廣場作為中心，給人們提供了休閑、娛樂、聚會(huì)、活動(dòng)、健身等場所，更加注重小區(qū)內(nèi)部人群的生活品質(zhì)。 （五）價(jià)格定位 700012020 元 /m （六）建筑風(fēng)格定位： 注重景觀建設(shè)，樓與樓之前形成的超大中心綠地以及貫穿小區(qū)的靈動(dòng)水系將提升居住區(qū)品質(zhì)，使小區(qū)環(huán)境景觀與建 筑內(nèi)部空間融為一體。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （一）小區(qū)規(guī)劃圖 （二 ）戶型 （大戶型） （小戶型） 第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2020 年 10 月完成項(xiàng)目 申請(qǐng) 的 核準(zhǔn) ； 2020 年 1112 月完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)； 本項(xiàng)目建設(shè)期為 3年 ，自 2020年 10月 2018年 9月。 2020 年 1 月完成工程招標(biāo)； 2020 年 2 月 2018年 8月進(jìn)行土建施工； 2018 年 9 月底竣工驗(yàn)收。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 工期（月） 實(shí)施步 驟 2020年 2020 年 2017 年 2018 年 10 1112 1 212 112 18 9 1 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告的核準(zhǔn) 2 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 3 工程招標(biāo) 4 土建施工 5 竣工驗(yàn)收 第六章 投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用估算 見附表 分年資金 投入計(jì)劃分別為 30%、 40%、 30% 二、資金籌措方案 （一）資金來源 公司自有資金近 7億元，用于支付工程總投資 （二）融資方案 總資金使用計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 總資金 65607 19682 26243 19682 建設(shè)投資 65607 19682 26243 19682 建設(shè)期利息 0 2 資金籌措 65607 19682 26243 19682 項(xiàng)目資本金 65607 19682 26243 19682 用于建設(shè)投資 65607 19682 26243 19682 用于建設(shè)期利息 0 0 0 債務(wù)資金 0 0 0 0 用于建設(shè)投資 0 0 0 0 用于建設(shè)期利息 0 0 0 0 其他資金 0 0 0 0 用于建設(shè)投資 0 0 0 0 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 用于建設(shè)期利息 0 0 0 0 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目銷售單價(jià)的確定 本項(xiàng)目建成后，普通商品房住宅地上建筑面積為 平方米，按均價(jià)6800 元 /平方米銷售 . 公寓地上建筑面積為 平方米，按均價(jià) 5500 元 /平方米銷售。 商業(yè)建筑面積為 平方米，按均價(jià) 10000 元 /平方米銷售，則收入為20418 萬元。 地下室建筑面積為 平方米，按均價(jià) 1500 元 /平方米銷售。 本項(xiàng)目停車位為 1476 個(gè)，按照 萬 /個(gè)銷售。 二、銷售、出租總收入測算 總資金使用計(jì)劃于資金籌措 表（見附表） 三、編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 銷售收入和銷售稅金附加估算表（見附表） 損益表（見附表） 全部投資現(xiàn)金流量表 （見附表） 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 A． 根據(jù)現(xiàn)金流量，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅前） =3588 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后） =6236 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） =% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） =% 經(jīng)過表中計(jì)算可知項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞ 0 表明項(xiàng)目除到達(dá)基準(zhǔn)的收益率外，還能有額外收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＞ 12% B． 投資收益率 該項(xiàng)目利潤總額 16669萬元，總投資收益率為 %，投資利稅率為 %。 總投資收益率 =（利潤總額 /總投資） *100% =（ 16669/65607） *100% =% 投資利稅率 =【（利潤總額 +營業(yè)稅金及附加） /總投資】 *100% =【（ 16669+5009） /65607】 *100% = % 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 一、 盈虧平衡分析 固定資產(chǎn)投資 31809 萬元，均價(jià) 9000 元，變動(dòng)成本 均 價(jià) 9000 元 /m2 318090000/（ 90004200） =662 戶，則盈虧平衡戶數(shù)為662戶。 二、 敏感性分析 諸因素不同變動(dòng)百分比下的內(nèi)含報(bào)酬率 － 30％ － 20％ － 10％ 0 10％ 20％ 30％ 售價(jià) ％ ％ ％ 25％ ％ ％ ％ 銷售量 ％ ％ ％ 25％ ％ ％ ％ 投資額 ％ ％ ％ 25％ ％ ％ ％