【正文】 擬建高層住宅樓，總建筑面積為 平方米，設(shè)計(jì)以小戶型廉價(jià)房為主。項(xiàng)目爭(zhēng)取 2018 年投入使用。項(xiàng)目全面交付使用后，必 將推動(dòng)廊坊市廣陽(yáng)區(qū)邊部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民的住房需求。 二期主要建設(shè) 5 810住宅樓、物業(yè)用房及部分商 業(yè)，二期總建筑面積為 平方米，其中地上住宅面積為 平方米，地上商業(yè)面積為 平方米，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米 三、問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 在建設(shè)過(guò)程中，要時(shí)刻注意政府的各種政策。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 地形地貌 廊坊市地 處 燕山南麓， 屬 扇 緣 向沖 積 平原 過(guò) 渡的交接地。 地 質(zhì)條 件 水文地 質(zhì)條 件 項(xiàng) 目 區(qū) 工程地 質(zhì) 良好，地 質(zhì)條 件 單 一，地下水 為 第四 紀(jì) 全新 統(tǒng) ， 屬 河湖相沉積層 ，以河流山洪 亞 砂粘土粉 細(xì) 砂 為 主，土 層 粒度由上至下逐步 變 粗，含 鈣質(zhì)結(jié)核，建 設(shè) 土 類別為軟 二 類 ，地基土主要持力 層 的承 載 力 為 140Kpa， 淺層 地下水埋深 10～ 15米， 對(duì)鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 無(wú)腐 蝕 性，適宜做建筑 場(chǎng) 地 。 氣 象 條 件 廊坊市 屬 暖 溫帶 大 陸 性季 風(fēng)氣 候，其特征是：四季分明，秋短夏 長(zhǎng) ；雨雪偏少，光照充足；夏暑冬寒，干燥多 風(fēng) ；雨 熱 同季， 溫 差 較 大。年平均地 溫 ℃ ，比年平均 氣溫 高 ℃ 。春季日照 時(shí)數(shù) 多，冬季日照 時(shí)數(shù) 少。春季輻 射多， 為 千卡 /平方厘米，夏、秋次之，分 別為 千卡 /平方厘米和 千卡 /平方厘米，冬季 輻 射最少， 為 千卡 /平方厘米。 社會(huì)環(huán)境 廊坊市位于河北省中部偏 東 ，北 臨 京都， 東與 津 門(mén) 交界，南接 滄 州，西和古城保定毗 連 ，地 處 京津 兩 大城市之 間 ， 環(huán) 渤海腹地，素有 “ 京津走廊上的明珠 ”之 稱 。 90 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3222 個(gè) 行政村，幅 員 面 積 6429 平方公里。市 區(qū)規(guī)劃 面 積 70 平方公里，已建成面 積 54 平方公里，人口40萬(wàn)。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 1741537 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；第二 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 8802100 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；第三 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 5576001 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 2020 年第一 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 1741537 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %，其中 農(nóng) 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 1112410 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；林 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 20205 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；畜牧 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 553337 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 27142 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %； 農(nóng) 林牧副 漁 服 務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 28573 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 2020 年第三 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn) 總值 5576001 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 過(guò) 以上分析，在自然 條 件、社 會(huì)經(jīng)濟(jì)條 件和公共 設(shè) 施配套 條 件等各方面，都為該 工程建 設(shè)創(chuàng) 造了良好的 條 件 。 （ 二）市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀（銷售情況、銷售價(jià)格趨勢(shì)、空置情況等） 銷售情況 銷售價(jià)格趨勢(shì) 現(xiàn)階段需求的主要來(lái)源（消費(fèi)者分析） 現(xiàn)階段需求的主要來(lái)源是消費(fèi)者。產(chǎn)品市場(chǎng)實(shí)際上就是一群有著相似需求的顧客，房地產(chǎn)企業(yè)欲獲取滿意的市場(chǎng)份額和產(chǎn)品銷售額，首先必須讓消費(fèi)者接受其產(chǎn)品，而消費(fèi)者的購(gòu)買行為又是以其需要奠定基礎(chǔ)。美國(guó)著名心理學(xué)家馬斯洛的 “ 需要層次理論 ” ，根據(jù)人們對(duì)需求的不同程度，把需要?jiǎng)澐譃樯硇枰踩枰?、社交需要、尊重需要和自我?shí)現(xiàn)需要 5 類，依次由較低到較高層次。產(chǎn)品的美學(xué)價(jià)值是促使消費(fèi)者做出購(gòu)買決定的影響因素之一。直接影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)需求，主要體現(xiàn)在地域性房產(chǎn)營(yíng)銷上。國(guó)家的政治體制、政治管理、政策等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。是制約和引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的重要外部力量，同時(shí)也是消費(fèi)者獲得和享受合法權(quán)益的重要保障。包括利率、物價(jià)及通貨膨脹等。消費(fèi)者職業(yè)的不同，消費(fèi)觀與價(jià)值觀也會(huì)隨之而變，收入與預(yù)期收入的高低決定了人們的購(gòu)房選擇。消費(fèi)者的生活方式?jīng)Q定著其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的喜好與需求。個(gè)性因素激發(fā)著消費(fèi)者的租購(gòu)欲望。如世界上許多地區(qū)忌諱數(shù)字 13，因此，有的公寓、辦公室和旅館里找不到 13層和 13號(hào)；而香港地區(qū)則對(duì) 1 3 49 等數(shù)字都比較反感。 ③小區(qū)物業(yè)管理水平以及基礎(chǔ)設(shè)施的建 設(shè)情況。 住宅購(gòu)買行為的影響因素 ①消費(fèi)者自身因素： ②其他因素：交通是否便利，價(jià)格是否公平，房屋是否堅(jiān) 固，設(shè)計(jì)是否完善，房產(chǎn)是否增值快，環(huán)境是否良好，以及區(qū)域環(huán)境因素、房屋自身要素（房型與住宅屬性）。 分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成 分析三：客戶特征描述 他們屬 于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫的社會(huì)地位。 現(xiàn)階段需求特征及趨勢(shì) （ 1）房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為是最為理性的 房地產(chǎn)作為一種綜合成本高、風(fēng)險(xiǎn)大的商品，無(wú)論消費(fèi)者購(gòu)買的最終目的是自住還是投資，都決定其在購(gòu)買的過(guò)程中保持高度的自主，并始終由理智來(lái)支配行動(dòng)。 消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道越來(lái)越廣泛，有利于消費(fèi) 者做出明智的購(gòu)買決策，也增加了消費(fèi)者鑒別信息真?zhèn)蔚臅r(shí)間 （ 3）房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為已經(jīng)從單純的滿足居住需要上升到更高的層次 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費(fèi)者在滿足居住需要的同時(shí)，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、建筑形式有了更高的要求，在布局上也更加追求人與環(huán)境的和諧。 住房制度改革深化以來(lái) ,我國(guó)住房市場(chǎng)需求呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì) ,由于短期內(nèi)供給缺乏彈性 ,因此住房?jī)r(jià)格走勢(shì)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)。 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 總建筑面積 。 本項(xiàng)目地上住宅主要分為廉租房、公寓、 90 平方米以上面積、 90 平方米以下面積，其具體指標(biāo)見(jiàn)下表： 名稱 建筑面積（ m2） 所占比例 住宅建筑面積 其中 廉租房面積 % 公寓面積 % 90平方米以上面積 % 90平方米以下面積 % 本項(xiàng)目住宅單棟指標(biāo)見(jiàn)下表 樓號(hào) 地下室面積（ m2） 地上住宅建筑面積（ m2） 地上含商業(yè)面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 層數(shù)（層） 單元數(shù)（個(gè)） 戶數(shù)（戶） 電梯數(shù)量（部） 1 1086.32 9330.88 3208.19 13625.39 18/2 2 128 4 2 1062.68 10664.12 2178.10 13904.90 20/2 2 143 4 3 1062.68 10664.12 2349.34 14076.14 20/2 2 141 4 4 375.64 1523.21 505.55 8999.94 9/18/2 2 24 1 635.46 5960.08 64 2 5 1165.80 5779.59 5339.02 12284.41 17/2 1 120(公寓 ) 2 6 1215.90 7047.84 4540.58 12804.32 17/2 2 72 4 7 1069.56 11919.01 12988.57 20/2 2 157 4 8 1262.22 11166.53 12428.75 15/2 2 120 4 9 1045.54 7470.60 2095.16 10611.30 2/15/2 2 116 4 10 893.28 7857.36 202.10 8952.74 18/2 2 138 4 小計(jì) 1087 89353.68 2041 12091 1223 37 幼兒園 1867.29 1867.29 3 物業(yè)用房 0 0