【正文】 地下車庫 33632.50 2 合計(jì) 1087 92141.49 2041 15703 本項(xiàng)目主要分兩期建設(shè)，其中一期主要建設(shè) 1 7住宅樓、幼兒園、物業(yè)用房、地下車庫及部分商業(yè)，一期總建筑面積為 平方米，其中地上住宅面積為 平方米，地上商業(yè)面積為 平方米 ，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米，地下車庫面積為 平方米。 （三）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 其中 地上建筑面積（ ） 住宅建筑面積 平方米 綜合 商業(yè) 建筑面積 平方米 配套公建 平方米 地下建筑面積（ ） 地下室 平方米 地下車庫 平方米 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總戶數(shù) 1223 戶 總 人數(shù) 3914 人 停車位 1476 個(gè) 其中 地上 150 個(gè) 地下 1326 個(gè) 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目所 在地交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體發(fā)展規(guī)劃要求。三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S— 優(yōu)勢 ，周邊商業(yè)、醫(yī)療、金融、娛樂等配套設(shè)施齊全 ，無內(nèi)部操作 W— 劣勢 、公交客運(yùn)站較遠(yuǎn) ，居民收入沒有看漲 T— 威脅 度不高 O— 機(jī)會(huì) ，檔次不高 四 、結(jié)論 本項(xiàng)目總占地 平方米（合 畝） ， 總建筑面積 平方米 ?？偼顿Y 65607 萬元。投資回收期為 年。 交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體規(guī)劃要求。 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)可以帶動(dòng)建筑、建材、運(yùn)輸、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。 因此，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 （二）產(chǎn)品定位 普通住宅 （三）目標(biāo)客戶定位 中、低收入市民（包括臨時(shí)居民），以及外地來廊人員。 （五）價(jià)格定位 700012020 元 /m （六）建筑風(fēng)格定位： 注重景觀建設(shè)，樓與樓之前形成的超大中心綠地以及貫穿小區(qū)的靈動(dòng)水系將提升居住區(qū)品質(zhì)，使小區(qū)環(huán)境景觀與建 筑內(nèi)部空間融為一體。 2020 年 1 月完成工程招標(biāo)； 2020 年 2 月 2018年 8月進(jìn)行土建施工； 2018 年 9 月底竣工驗(yàn)收。 商業(yè)建筑面積為 平方米，按均價(jià) 10000 元 /平方米銷售，則收入為20418 萬元。 本項(xiàng)目停車位為 1476 個(gè)，按照 萬 /個(gè)銷售。 總投資收益率 =（利潤總額 /總投資） *100% =（ 16669/65607） *100% =% 投資利稅率 =【（利潤總額 +營業(yè)稅金及附加） /總投資】 *100% =【（ 16669+5009） /65607】 *100% = % 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 一、 盈虧平衡分析 固定資產(chǎn)投資 31809 萬元，均價(jià) 9000 元，變動(dòng)成本 均 價(jià) 9000 元 /m2 318090000/（ 90004200） =662 戶，則盈虧平衡戶數(shù)為662戶。 0 10 20 30 30 10 20 投資 單位售價(jià) 銷售量 基準(zhǔn)收益率 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 一、 國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 . 所謂的宏觀調(diào)控就是 國家 對(duì) 國民經(jīng)濟(jì) 總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。宏觀調(diào)控主要運(yùn)用價(jià)格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段及行政手段。經(jīng)濟(jì)增長是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長是宏觀調(diào)控的最重要的目標(biāo)。因此，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，政府必須調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的關(guān)系，使之達(dá)到基本平衡。就業(yè)是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和基本途徑。促進(jìn)充分就業(yè)是我國政府的責(zé)任。因此必須堅(jiān)持實(shí)行促進(jìn)就業(yè)的長期戰(zhàn)略和政策，長期將增加就業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，并嚴(yán)格控制人口和勞動(dòng)力增長。要增加就業(yè)，首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，這是增加就業(yè)的基礎(chǔ)。為了提高就業(yè)彈性，要積極發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、 第三產(chǎn)業(yè) 、中小企業(yè)、非公有制企業(yè)，要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格的波動(dòng)是價(jià)格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的形式。 我國采取宏觀調(diào)控的手段： （ 1）法律手段，指國家通過制定和運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法規(guī)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的手段。主要方法有： 財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整， 制定和實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃等 ，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)； （ 3）行政手段，指國家通過行政機(jī)構(gòu)，采取帶強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來調(diào)節(jié)和管理經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一些舉措 ： ,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。 (2)促進(jìn)住房社會(huì)保障體系建設(shè) ,推進(jìn)全面小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。 ,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段與法律手段限制炒房行為。投機(jī)炒房使具有壟斷性土地及住房資源停滯于“投資”環(huán)節(jié) ,這是對(duì)資源的浪費(fèi) ,并使不可再生的土地資源被濫用于少數(shù)人牟取暴利 ,使地產(chǎn)成為少數(shù)富人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤的工具。 (2)落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》 ,并為開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅做好準(zhǔn)備。 住房市場需求的主體是普通中低收入居民家庭 ,住宅供給也應(yīng)該以大眾化需求住房為主體 ,否則 ,住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)因缺少原動(dòng)力而趨于萎縮。 將舊房進(jìn)行改造 ,改造居住環(huán)境 ,完善居住功能 ,也可以達(dá)到或接近小康住宅居住標(biāo)準(zhǔn)的要求。 二、 政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施 資 三、 施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 過程中 風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 項(xiàng)目方在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)材料和能源的消耗很大，所以建議項(xiàng)目方做好各項(xiàng)保障和應(yīng)急措施，確保建設(shè)的正常進(jìn)行。 對(duì)于項(xiàng)目本身存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)建立完善的信息反饋體系，注意事前、事中、事后的分析及改進(jìn)，時(shí)刻把握市場的動(dòng)態(tài)，將不確定性 風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)。 針對(duì)市場開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)建立一套完整的信息反饋體系，制定合理的價(jià)格。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)密切注意市場動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)市場營銷運(yùn)作能力和應(yīng)變能力，與市場緊密結(jié)合，緊隨市場走向，盡力降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 第十章 研究結(jié)論與建議 一、 建議 開發(fā)商須提醒業(yè)主，居民樓底商不得從事餐飲、娛樂等項(xiàng)目，經(jīng)營其它項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)到環(huán)保局重新辦理相關(guān)手續(xù)。本項(xiàng)目主要建設(shè) 10 棟住宅樓及商業(yè)、配套公建。總銷售收入為 89436 萬元，利潤總額為 16669 萬元，總投資收益率為 %。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 廊坊市廣陽區(qū)建設(shè)路西側(cè) 。 該項(xiàng)目的建設(shè)不但可以有效改善 廊坊市人民的居住條件 ， 改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，還 可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐 ，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 本項(xiàng)目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，項(xiàng)目選址符合 廊坊市 城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，工程方案設(shè)計(jì)合理，投資估算切合實(shí)際，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 十一章 組員評(píng)價(jià) 組長： 王彥飛：負(fù)責(zé)本小組的全局統(tǒng)籌規(guī)劃以及管理協(xié)調(diào)工作，根據(jù)各組員的情況，合理安排了各小組成員的工作任務(wù)。 另外負(fù)責(zé)總論、選址方案、組織機(jī)構(gòu)與人力資源的配置、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、研究結(jié)論與建議等具體工作。通過查找各方資料，結(jié)合本次作業(yè)具體要求，合格、按時(shí)完成了任務(wù)。根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合廊坊市房地產(chǎn)市場房屋方案，制定了產(chǎn)品方案，并且繪制出選址方案和小區(qū)規(guī)劃簡圖和協(xié)調(diào)組長負(fù)責(zé)了大量的編輯、整理工作。在有限的時(shí)間內(nèi)收集到了大量房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，除了對(duì)自己的工作按時(shí)完成之外，還積 極協(xié)調(diào)了其他組員，對(duì)我們組的編輯工作做出了很大的幫助。通過多種渠道查閱大量資料，并到附近榮盛華府，格林郡府等可比性項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，做出了較為全面中肯的市場預(yù)測，為后續(xù)編輯工作奠定了良好的基礎(chǔ)。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，根據(jù)建設(shè)規(guī)模，制定出了融資方案和投資估算，為后續(xù)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)奠定了基礎(chǔ)，為本組工作做出了積極的貢獻(xiàn)。 十二章 附圖、附表